文/吴彦凝，山东大学商学院

探析房地产空置房的成因及对策

文/吴彦凝，山东大学商学院

本文摘要：房地产，在我国是一个备受争议的行业，它既是推动国民经济发展的经济命脉，又关系着市容市貌的发展和人居环境的改善，但另一方面又因为高企的房价远远超过了大部分普通百姓的购买力而备受非议。据调查发现，房地产发展到今天已经开始出现了商品房过多导致空置率增多的现象，解决商品空置房问题也成为了当前社会的一项重要工。本文将对商品房空置的原因进行分析，并提出了解决商品房空置的对策。

房地产；空置房；对策

房地产是我国的经济命脉，是支柱产业，关系到人居环境的改善和城市的发展，是老百姓关注的行业。过热的房地产开发和高房价与购房能力的不匹配，导致了一些城市出现商品房过剩现象，其中住宅空置占了主要比例，商品房空置会造成资金积压，造成大量资金和资源的浪费，影响了房地产业的发展。虽然国家已经采取了措施解决空置现象，但商品房问题仍然存在，需要继续探讨如何解决空置房问题。

1 商品房空置的成因

商品房空置并非偶然现象而是有其必然性的，是市场经济规律作用下的必然发生的现象，但空置是相对概念，合理范围内的空置是正常的，但超过一定范围就必须采取控制手段，否则将会影响到整个房地产市场的有序健康发展，引发一系列的问题。首先，我们先来认清商品房空置形成原因：

1.1 商品房空置形成的内部原因

房地产商和其他企业单位一样都是为了追求利润最大化，在房地产这个行业中用暴利来形容房地产商获取的利润是不为过的，正是在暴利的驱使下很多房地产商在对市场认识不深入的情况下盲目扩大投资建设商品住宅的规模，更有些房地产开发商开发建设一些高价格的房型，这些高价格跟广大普通百姓的购买力是远远不匹配的。虽然说，随着经济的发展，我国富豪阶层的人数越来越多，但毕竟还是以普通百姓为主，多是薪资阶层，即使薪资水平达到中上层，但与昂贵房价相比还是杯水车薪的，昂贵房价的房型没有相应的社会购买力来匹配，所以就空置下来了。而符合广大普通百姓需求的房型，比如经济适用房、流动人口公寓、大学生公寓等房型却得不到开发商和政府的重视，如果多开发些经济适用房，少开发建设昂贵房型，空置房率就会有所下降。

1.2 商品房空置形成的市场因素

从市场因素角度分析，商品房的空置率主要受到市场供给与需求变化的影响，开发商供给的时滞性、结构与居民购房需求的不对称，商品房的供给与需求失去了平衡，供给超过需求后就会导致空置房的增多。当前，商品房价格高企，而居民的可支配收入又比较低，这在一定程度上会抑制城镇居民对商品房的消费需求，因此，商品房有效需求不足，而商品房供给又多，这就导致了商品房空置率的提高。其次，从市场流通环节因素来看，房地产的流通性会受到地域性的限制，而且流通渠道有限，市场信息也不完整，房地产商也难以做到及时、准确把握市场需求的变化，所以也就很难及时调整供应来适应市场的需求变化。

1.3 其他因素

商品空置现象的形成受到多方面因素的影响，比如经济发展水平（包括GDP和房地产投资规模、居民可支配收入、消费水平、商品价格），社会文化（包括人口规模、年龄结构、文化水平、消费需求）、制度政策环境（融资渠道、税收政策、土地供给方式）等，各个城市这些方面的因素有着较大的差别，不同城市或同一城市不同类型的商品空置率就会存在较大差异。

2 控制商品房空置的对策

2.1 政府加强宏观调控，降低房价

房价那么高，很大程度上跟政府收取的土地出让金有关，也跟政府收入的高额税费有关，这两方面是推动高房价的主因之一。其中，高税费在房价中占有很大比例，这里面就存在有不合理的地方，比如说摊派。虽然现在有在逐步取消这些费用，但毕竟还是有限的，对降低房价起不了多大的作用。此外，一些不良投机商，通过炒房方式哄抬了房价价格。高企的房价远远超过了广大普通老百姓的消费能力，让人望而却步，就造成了商品房的空置。所以，其一，作为政府要适当的降低土地出让金和收取的税费，规范市场价格，合理收取税费；其二，政府应采取有力措施、出台相关政策打击炒房行为，以遏制投机商恶意抬高房价的行为。通过政府宏观调控政策，可以在一定程度上抑制房价的不合理上涨，控制房价在广大普通老百姓可以接受的范围内，这样就有利于减少商品房的空置。

2.2 建设经济适用型商品房

国家要加快建设安居工程和经济适用房，以更好地完善房地产结构。现在国家在该方面的工程建设发展缓慢，占的比例还小，房地产商占主要比例，所以，政府通过加快安居工程和经济适用房的建设，满足大部分中低收入家庭的住房需求，这样就可以反过来促使房地产开发商认清市场形势，合理安排投资规模，减少盲目开发行为，也就可以降低商品房的空置率。

2.3 完善房地产业金融配套政策

现在，市场的需求分的越来越细，不同的群体对商品房有着不同的需求，所以，消费市场的建立要考虑不同消费主体的需求差异，可以采取租售并举多种流通方式，促使房地产市场价格和利润趋向合理化。

2.4 开发商要提高素质，准确把握市场

地产开发商要提高自身素质，认清市场形势，准确把握市场，不要盲目跟风扩大投资规模。在商品房积压过多的情况下，开发商要主动降低房价，盘活自己，尽快将空置房卖出，若长时间积压将会造成房屋户型、设计结构、居住环境和配套设施过时，满足不了购房者的需求。

3 结束语

住房是广大群众的基本需求，生活在城市的居民大多都有购房需求，但他们一方面面对的是高企的房价，另一方面是与高房价不相匹配的消费能力，这就导致了买不起房，而开放商的商品房却空置了下来。针对这种情况，政府要加大宏观调控措施，引导开发商合理安排投资结构和规模，遏制高房价问题，规范搞活房产交易市场，改进空置土地供给体制；作为房产开发商更要认清市场形势，准确把握市场，以对市场发展形势作出正确的分析和判断，增加符合广大普通百姓消费需求的住房。

[1]何元斌.空置房存在的必然性与控制空置率的必要性分析[J].经济问题探索，2011（05）：39

[2]陈杰.疏导结合调控中国的住宅空置率[J].探索与争鸣，2010（10）：22

吴彦凝（1996-），性别：女，籍贯：江苏省徐州市人，民 族：汉，职称：学生，学历：本科在读。研究方向：会计。