邓丽

[摘要]不动产经营租赁在本次营改增全面试点中纳入税改范围。本文针对不同时期取得的不动产出租采用不同的计税方法及其对税负的影响进行了分析。最后对“营改增”后不动产经营租赁存在问题提出建议。

[关键词]营改增；不动产经营租赁；会计处理

一、问题的提出

2016年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中表示，从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。

在本次税改中，根据财税[2016]36号文件规定，不动产租赁由原来的缴纳服务业营业税改成缴纳销售服务的增值税，税率从营业税税率5%调整为增值税税率11%，征收率5%。不动产租赁服务包括融资租赁服务和经营租赁服务。根据笔者搜集资料发现，实务中不动产融资租赁的方式较少，并且大多采用售后回租的方式来达到融资目的，融资性售后租回在营改增后作为贷款服务按照6%来缴纳增值税。因此，笔者仅选择不动产经营租赁这种常见的租赁方式相关问题进行分析。

二、“营改增”前后不动产经营租赁纳税差异分析

（一）计税方法

按照国家税务总局发布的2016年第16号文件《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定，不动产经营租赁服务增值税税率11%，征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日以后取得的不动产，适用一般计税方法计税。小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），按照5%征收率计算应纳税额。……