田亚萍+陈曦

【摘要】一直以来，商业银行普遍将个人住房贷款业务视为是一种低风险、高利润的资产业务。在商业银行这种错误观念的指引下，商业银行未能重视对个人住房贷款业务风险的有效防范，个人住房贷款业务风险也随着经济的发展逐步开始凸显。本文以中国工商银行思南县支行的个人住房贷款业务为研究对象，结合贵州省思南县当地居民的收入及当地居民的需求现状，对中国工商银行个人住房贷款业务中所存在的主观和客观风险进行较深入的分析，针对存在的弊端和不足提出各种防范个人住房信贷风险的策略和建议。

【关键词】中国工商银行 个人住房贷款 风险分析 对策 贵州省思南县支行

一、个人住房贷款概述及风险描述

（一）个人住房贷款概述

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物，或者保证人承担偿还本息的连带责任①。

个人住房贷款的形式主要有三种②：

一是个人住房委托贷款。它的全称是个人住房担保委托贷款，指的是住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。个人住房贷款中的住房公积金贷款是一种政策性的住房贷款，它的利率低、提供的对象是中低收入的公积金缴存职工。

二是个人住房自营贷款。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款。

三是个人住房组合贷款。个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用的贷款，普通个人住房贷款是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

（二）个人住房贷款风险的分类

个人住房贷款的风险是一种损失，具体指商业银行向消费者按揭本金和个人的利益不能恢复造成的资金与时间上的损失。其主要的类型有三种：

1.信用风险。房贷风险中处于相当重要的风险，其具体表现有借款人方面的信用，也表现有开发商方面的信用风险。借款人的信用风险主要是在贷款期间个人资信的不确定性很大，一些买房者会利用银行间的信息不对称，就会带动房价不断被上涨，导致供求不平衡，产生房地产界的泡沫经济；开发商的信用风险主要是一些开发商钻法律法规的空子，利用金融机构中法律法规的不健全，通过非法手段获取信息，以造成银行贷款之后承受一些不必要的损失。

2.宏观经济风险。由于个人住房贷款大多属于长期贷款，客户还款周期相对较长，在这期间不确定因素又还很多，我国的社会经济状况和金融市场必然会发生变化，如国家相关的大政方针政策上的引导变化问题，这必然对经济造成一定的冲击，对于中国这样一个经济大国来说，房地产业是支持整个经济一个主要纽带。如果发生宏观的经济的变化，个人住房贷款中的抵押贷款就会形成大量的不良贷款，导致银行资产质量大幅度的下降。

3.流动性风险。对于银行来说，随着个人中长期贷款比例幅度快速提高，无论如何都有可能会带来流动性的风险。

（三）个人住房贷款风险的特点

在個人住房贷款的行为中，虽然把住房的产权存在商业银行作为抵押保障，一般认为这种情况对商业银行来讲风险较低，借款人的还款能力问题，是否主动性还款，对抵押物的处置问题，国家的大政方针改变，房地产市场变化等等这一系列的因素，必然影响着个人住房贷款和安全，因此它仍然存在一定的风险性。

其特点主要有：

1.滞后性。由于个人住房贷款的时间较长，其风险到从产生期到成熟期需要经历较长的时间。

2.隐蔽性。受到各种因素的限制，很多时候银行不能很快的采取相应的措施去控制个人住房贷款的风险，所以其风险就会不断地积累。

3.分散性。银行的个人住房贷款的主要对象是各个城镇居民，每个人的贷款情况大不相同，所以银行对于各个城镇居民进行调查的信息来源较广。

4.多样性。就如个人住房贷款风险的定义中所说，借款人的还款能力和意愿国家的政策变动等等都是对个人住房贷款风险产生的影响。

二、中国工商银行思南县支行个人住房贷款业务发展现状

（一）思南工商银行个人住房贷款业务发展的现状

近几年，思南县正处于快速发展阶段，上级对思南县要求的目标是：思南县城近期按十五万人建设。就从这一目标来看，城市房地产作为城市主要的拉动力，在城市建设发展中起着至关重要的作用。应城市发展的要求，在2005年中国工商银行贵州省思南县支行开始推行个人住房贷款业务。在城市房地产拉动力下工行的个人住房贷款也得到了迅速发展，其个人住房贷款业务的规模在该行资产中的比重就开始大幅度上升，银行的个人住房抵押贷款余额在慢慢的往上升，其中的不良贷款也在平稳往上走，个人住房贷款业务风险开始慢慢的显示出来。

（二）工行思南县支行个人住房贷款风险控制中存在的问题

在当前快速发展阶段，经济的推动带来的风险是不可避免的。即使做了很好的万全的防范工作也会存在不足之处。根据个人住房贷款风险的典型特点和对中国工商银行思南县支行的了解与实地调查，本文将从银行内部和银行外部两方面来分析银行在开展个人住房贷款业务中存在的问题：

1.银行的内部管理存在缺陷。

（1）风险控制和防范制度的不健全。

目前，思南县支行对于个人住房贷款业务还处于不断完善的阶段，银行在开展个人住房贷款业务的实际操作过程中还没有建立一套完整的风险识别标准系统，对于风险识别和风险的控制能力比较低。

（2）风险的管理意识比较薄弱。

在个人住房贷款的经营过程中，银行为例获取可观的一笔收益，在不顾风险的前提下抢占市场的份额，扩大其经营的规模。并且在经营过程中，银行认为这是一个低风险的行业，其防范意识相对就比较薄弱，在发放贷款之前没有做好相关的调查工作，发放贷款后没能及时检查合约的规范性和完整性，导致银行的风险内部因素增加。endprint

思南县支行在个人住房贷款风险的管理中之所以会存在不良贷款是因为它们在业务中政策制度执行不到位、人员的配置不合理，并且个人的岗位不明确等等。从上可以看出它们还没有很清楚的意识到风险管理在银行中的重要性（风险管理能力是现代商业银行综合经营能力的具体体现、是核心竞争力的构成要素、是可持续发展能力的重要保障）。

（3）银行内控制度不完善。

目前来说，工行思南县支行的个人住房贷款业务的内控制度还处于摸索的阶段，边实施边开拓，并且要适应当前思南县的市场发展实际情况可能还需要一个过程。很多时候银行内部人员都做不到有章就循，违章就纠的这种规范，一直这样下去也会给银行内部带来很大的风险。

2.银行外部客观条件的限制。

（1）个人征信系统不完善。

不完善的个人信用体制助长了个人住房贷款的在经营过程中的信息不对称现象，这是个人住房贷款信用风险产生的根本原因。一般来说，借款人和银行之间的信息不对称的程度越大，其造成的信用风险也就越大。目前工行思南县支行还没有一套完整的个人信用制度，导致信息不对称，风险也就产生了。

（2）缺乏一定的风险分散和风险转移的手段。

风险不同于错误，它是不可避免的，只能有效地去控制其发生的结果，让其减小到最小。俗话说，不要把鸡蛋放在一个篮子里面，讲的就是要把银行中的个人住房贷款风险进行有效地转移和有效地分散。

从风险转移来看，目前我国对于个人住房贷款业务的风险转移还不是很成熟，银行普遍没有实行这一手段，工行也不例外。所以，一旦发生系统性风险，银行将承担全部风险。

从风险分散来看，由于思南的经济发展及各种因素的考虑，工行思南支行对于个人住房贷款没有实行强制的保险业务，一般都是房屋抵押担保。导致银行把全部的风险放在房地产上，它们的处理手段也很单一，一旦房地产市场发生较大的变动银行就会变得很被动，风险很难被控制。

（3）相关的法律制度不健全。

工商银行思南县支行从2005年开始推行个人住房贷款，截止当前刚推行12年。由于该银行推行个人住房贷款业务的时间还不是很长，很多相关的法律法规还不健全。目前对于个人住房贷款业务在法律上还没有一部完整的制度来对它进行很好的保护。空白的法律使工商银行思南县支行对于个人住房贷款业务的开展一直处于很不好的地位，使银行在这方面的权益不能很好地的受到保护，这样法律风险就因此而产生了。

（4）公民与工作人员缺乏法律知识。

银行员工和公民对于个人住房贷款的法律知识普遍缺乏，很多公民的诚信意识很淡薄，从不按时还款，觉得能拖就拖，能赖就赖，反正不会受到什么法律惩罚，哪天想起来再去还。他们殊不知这样使他们的个人征信受到了很大的影响，给银行也带来了很多不必要的麻烦。

三、工商银行思南县支行个人住房贷款风险的控制对策

个人住房贷款中，风险的存在是必然的，不能避免的，只能把风险引起的损失降到最小化。引起风险的因素也很多，如借款人、开发商引起的风险是一个关键。再者银行的制度不健全，业务流程不完善等等都是引起个人住房贷款风险的因素。

1.加强个人住房贷款业务的内控制度建设，完善业务的操作规程。加强工行思南县支行对于个人住房贷款业务的内控制度建设，完善其业务操作规程，做到有章必循，违章必纠，要保证该业务的健康发展。

（1）加强该行的个人住房贷款业务内控制度的建设，在不断总结前面经验的基础之上，完善该业务的操作规程；

（2）加强该银行工作人员的培训和依法经营的意识，提高工作人员的整体素质和风险防范能力；

（3）加强建设该行在个人住房贷款业务的金融电子化。

2.建立有效的贷款管理流程。提高银行在個人住房贷款业务上的工作效率就是要有一个有效的贷款管理流程。可控的风险、管理全面、全体员工积极的参与，还有信息网络建设的加强等等，这些都是工商银行思南县支行个人住房贷款业务流程应该遵循的一个目标。但是在贷款管理流程方面工商银行思南县支行做的还不是很好，有待加强。

3.完善个人征信体系。银行控制个人住房贷款业务风险的前提保证就是要建立完善的个人征信体系。根据思南县支行的实际情况出发，在银行内部根据以信用卡的个人资料为基础建立一个总账户，使该账户对银行查询个人信息有一个完整的资料，减小信息不对称的问题。

但是目前，该系统存在着一个的问题，就是信息收集过程中，对个人的信息的全面性有缺陷，特别是对从来没有和金融机构发生借贷关系的个人信息的收集还是一片空白。因此，应借鉴发达国家的经验，进一步完善个人信用查询系统，解决银行与借款人之间的信息不对称问题，以使能更好的防范个人住房贷款风险的发生。

4.推行个人住房贷款证券化，分散个人住房贷款风险。前面介绍了个人住房贷款业务期限长的特点，因为期限长造成银行短资长贷，以此加大了银行的流动性风险。引用的西方国家实现消费贷款证券化的对策，让其个人住房贷款的资金具有流通和转让的职能，从而达到分散个人住房贷款的风险。中国工商银行思南县支行应该借此对策，加快实现资产证券化的进程。

5.加强个人道德教育，普及基本法律知识。一方面需要重点强化公众诚信意识。

公众诚信意识的提高，对于社会和谐稳定、持续发展起着极为重要的作用。目前社会上还存在着一大批人员，他们在诚信意识淡泊，道德要求低下，许多人对所欠银行贷款能拖就拖，能赖就赖。同时，由于法律知识欠缺，搞不清自身行为造成的法律后果，因而造成个人长期拖欠贷款。目前工行思南支行就在开展金融知识进万家活动，得到了广大群众的支持与赞许。

另一方面是银行业员工强化风险管理观念。

将风险管理作为一种文化渗透入银行业每一位员工，让其将风险管理的理念、风险道德、标准的风险管理模式加于日常的学习中，要有较强的防范意识，着力从标准、理念、环境、规范等多个层次、多个环节加强管理，根除不良思维与观念影响行业的发展。

参考文献

[1]王爱丽.我国商业银行个人住房贷款风险防范对策研究[M].河北大学2009.

[2]汪海，尚游等.浅析个人住房贷款的风险隐患及防范对策[J]. 《中国房地产金融》2001.

[3]吴义军.个人住房贷款风险控制研究——以M银行南京分行为例[M].广西大学博硕论文.2010.

[4]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融2011年第1期.

[5]汤艳玲.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范[J].中国集体经济2009年30期.

[6]郑庆丰.焦作市商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究[J].焦作师范高等专科学校学报2013第1期.

[7]张翔宇.工行思南支行开展金融知识进万家活动.县金融办2013.

[8]刘雅.工行铜仁思南世行多举措施促进业务发展.铜仁网2013.

作者简介：田亚萍（1990-），女，贵州思南人，土家族，本科，铜仁学院财务处，现从事会计工作，研究方向：金融学；陈曦，（1986-）女，贵州铜仁人，汉族，铜仁学院经济与管理学院，硕士研究生，现从事会计学教学工作，研究方向：会计学。endprint