谢远扬

(中国社会科学院 法学研究所， 北京 100720)

论对出租人解除住房租赁合同的限制

谢远扬

(中国社会科学院 法学研究所， 北京 100720)

出租人解除权行使方式的不同是我国和世界主流住房租赁模式的重要区别之一。鉴于出租人和承租人在住房租赁合同中的不平等地位，对此种合同不能完全以当事人的意思自治为依据，法律应当适当介入。在可能的介入手段中，除了对租金进行适当管制之外，更应当注重对出租人的解约权进行限制，即除非存在“正当理由”，否则出租人不得解除租赁关系。相对于直接对租金进行管制，此种限制更注重保护住房租赁关系的稳定性和持续性，保证承租人在租赁关系中也拥有相当的主导性，对私有财产的干预也较为合理。我国法律法规中迄今也未规定对出租人解约权的限制，这对于在住房租赁领域保护承租人的基本权益十分不利，也不利于改变民众对住房租赁的偏见和推动住房租赁产业的发展。

住房租赁； 解约权限制； 正当理由

一、问题提出

不久之前住建部公布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，分别针对住房租赁行为、销售行为、房地产经纪服务、住房租赁预售的监督管理以及法律责任等做出了详细的规定。相比之前的法律法规，《条例(征求意见稿)》在很多方面特别强化了对承租人的保护。例如明确规定了出租人不得强制驱赶承租人，承租人的优先承租权，出租人的禁止进入义务等，意图规范和稳定住房租赁关系，保障房地产市场健康发展。……