中国工商银行广东分行 谢洁华 李成青

当前商业银行房地产业务信用风险管理策略探析
———以广东为视角

中国工商银行广东分行 谢洁华 李成青

2016年广东房地产开发总量居全国第一，占全国的10%。而随着近期调控政策的密集出台，广东房地产项目去化周期放缓，销售资金回笼放慢，房价运行受到影响，相关信贷风险有所上升。为此，分析研究广东房地产市场情况及房地产信贷风险管理策略，对商业银行信贷经营具有一定的借鉴意义。

一、广东房地产市场情况

2016年广东房地产投资10307.8亿元，较上年增长20.7%，占全国房地产投资额的10.04%；商品房销售面积14611.6万平方米，较上年增长25.1%，占全国商品房销售面积的9.29%；商品房销售额16214.61亿元，较上年增长41.7%；商品房销售均价11097元/平方米，比上年提高1301元；待售面积比上年减少135万平方米。

2017年一季度，广东房地产投资2004.11亿元，同比增长14.7%；商品房销售面积3011.06万平方米，同比增长6.2%，增幅同比回落58.6个百分点；商品房销售额3484.35亿元，同比增长15.3%，增幅同比回落77.1个百分点。但商品房销售均价每平方米11572元，同比增长8.5%。

广东商品房销售增幅自2016年初高位开局后逐月回落，但各月销售面积基本都超过1000万平方米，市场仍持续活跃。2016年以来广东房地产销售情况如下：

从区域市场看，2016年珠三角地区商品房销售面积10694.06万平方米，占全省73.2%。其中排名前四位的佛山、惠州、广州、中山销售面积均超过1000万平方米，重点城市表现活跃。一季度，珠三角地区商品房销售面积2038.29万平方米，同比下降5.2%；粤东、西、北地区商品房销售量同比增速高于珠三角地区，市场也有所提升；且粤西、北地区房价上涨幅度已接近珠三角地区。详见表1。

总体上，广东房地产开发投资保持平稳较快增长，商品房销售价格继续提高，但在热点城市不断加强对住宅市场的调控之下，珠三角地区商品住宅市场整体有所降温。2016年9月末开始，广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门8地政府出台房地产调控政策，加强房企融资监管，规范开发、销售、中介等市场行为，合理引导市场预期，以保持和促进房地产市场的平稳发展。多措并举下，销售市场热度整体有所回落，2016全年商品房销售面积、销售均价同比增速分别比前三季度回落6.9个和0.8个百分点。2017年一季度商品住宅销售面积同比下降，且跌幅均超过30%，调控效应正逐步显现。同时，广东个人按揭贷款同比下降3.7%，房地产销售回笼资金增长乏力。在调控政策持续收紧下，行业销售回笼资金增速总体逐月回落，加上相关部门不断加强对金融市场的监管，严禁其他资金违规进入楼市，后市行业资金压力可能将进一步增大。

图22016年以来广东商品房销售均价同比走势

二、A银行近年房地产业务办理及调控地区房地产贷款问卷调查情况

A银行在广东地区房地产业务占比为13%，同业占比高，以此为例具有良好的示范意义。

（一）A银行近年房地产业务办理情况

A银行自2016年1月1日至2017年4月14日以来共审批通过房地产贷款业务（含并购贷款）80笔，从地区分布情况来看，主要分布在佛山、中山、东莞、珠海四个地区，占全部业务的58%。从归属集团分布情况来看，主要是集中在碧桂园、保利、美的、雅居乐四个集团，占全部业务的53%。A银行业务分布主要以珠三角城市及大型房地产集团为主。

（二）调控地区A银行房地产贷款问卷调查情况

截至2017年4月10日，佛山、东莞、惠州、中山、珠海（包括横琴）、江门6个城市A银行房地产贷款共73户、201.29亿元，无不良贷款。

根据A银行调研反馈情况，该行房地产项目建设进度及投入资金情况基本相匹配，未出现资金挪用等现象；已进入销售阶段的项目，目前销售正常，不存在滞销的情况，并能按照审批书要求还款。目前该行存量房地产贷款中绝大部分土地取得成本较低，具有较好的对抗风险能力。

从购买群体结构变化看，在政策实施前，东莞、惠州、中山等地区的购房群体尤其是临深片区深圳购房者占比较高，新政实施后深圳以及投资性客户比例有所下降，但临深片区由于地缘的特性和深圳价差的支撑，深圳客比例依然是去货主力，但比例呈现下降的态势。随着房地产价格趋稳，本地刚需客户将会增加。

虽然房地产调控政策在一定程度上影响房地产销售，但有利于稳定房价，并遏制短期房地产投机行为，从而保障房地产市场平稳发展。

三、广东房地产市场特征

（一）销售情况有所回落，阶段性有所降温。自2016年四季度以来，广东房地产销售回落趋势明显，但整体仍将维持相对稳健。

（二）区域集中程度较高，且重点城市仍表现活跃。珠三角地区销售占比虽然在2017年有所下降，但市场份额仍占比较高；2017年一季度广州、佛山和江门商品房销售分别增长24.1%、47.1%和45.6%，销售增长较快；深圳和东莞分别下降24.1%、47.9%，重点城市成交仍活跃。

（三）市场分化态势延续，部分城市波动加剧。珠三角地区经济发达，外来人口不断流入，居民收入水平较高，城市建设投入大、发展快，房地产开发需求大，短时间内仍持续发展。目前广东部分三四线城市销售大幅增长，上涨幅度已接近珠三角地区，其整体市场需求量有限，稳房价压力渐显，后续调控压力加大，将加剧市场波动。

（四）规范金融市场、销售资金回笼放缓，行业资金压力隐现。当前房地产调控政策的主基调已由去库存转向去杠杆，通过加强房地产金融整顿与监管、收紧房企发债政策等，严查和打击各类违规资金进入楼市，加上行业销售回笼资金增速总体逐月回落，行业资金压力将可能进一步增大。

（五）房地产调控政策仍存在持续升级的可能。目前广东商品房销售均价仍有所增长，部分三四线城市及非住宅商品房销售及价格增长过快，或将导致调控政策继续升级，如热点城市调控可能继续加码，部分三四线城市也将加入限购限贷行列。

（六）房地产杠杆率较高。2016年6月末，房地产行业的资产负债率已升至81.33%，以存量概念来计算，房地产企业的杠杆率达到4.36，而去年同期则是3.3，杠杆率上升很快。

四、房地产贷款信用风险管理策略

（一）加强借款人的选择。尽量选择与全国性大型房地产企业合作，其中要选择资产负债水平合理的集团。择优选择本土实力雄厚、风险抵御能力强、企业市场口碑良好、项目储备多的区域性大中型房地产企业。

（二）重点选择去货周期低于8个月的并且常住人口持续流入量大的城市。其中主要选择房地产价格上升幅度较低的城市。

（三）择优进入项目。项目须位于城市市区中心、位置良好，重点选择具有学区或项目周边有公园、山水等自然资源或交通便捷、生活配套完善的项目。

加强自有资金比例控制，从前端防范风险。优先考虑项目土地取得成本较低的项目，对地王项目一般不进入。对外地购房者为主的区域及项目须密切关注。提高项目条件，要求落实房地产抵押，对项目公司要求落实如上市公司主体等最有实力的企业提供担保，从而提高银行风险对价。

（四）加强后续管理，确保项目封闭管理。对项目建设资金使用和楼房销售款回笼实行封闭管理，销售回笼资金不得用于关联方款项支出。制定详细的还款计划，要求项目销售达到一定程度后，每月按不低于销售回笼资金的一定比例归还贷款。