顾晋

摘要：通过对房地产企业项目技术设计阶段成本控制的特征、条件、方向和措施的分析，阐述了房地产企业项目成本控制在技术设计阶段的关键性和可操作性。

关键词：工程设计；成本控制

过去的十年，中国的房地产企业发展相当迅猛。房地产企业的快速发展和房价的迅速上涨使市场明显过热。投资、投机和政府过度依赖土地财政使中国的房地产过热。国家还出台了许多调控政策和措施。随着许多消费者因为限购、限贷政策无法购房，房地产行业内部竞争越来越激烈。目前房地产企业开发过程中工程成本的控制，他们大多在施工阶段，通常只注重施工预算，忽视施工前的设计控制，造成成本控制效果不理想。投资成本增加，利润相对来说减小。在这样一种宏观背景下，本文提出了一个研究课题，希望通过对房地产公司在技术设计阶段的成本控制的探讨，使部分房地产公司走出成本控制的误区，得到更好的发展。

一、技术设计阶段成本控制的特征

在中国房地产公司的成本控制可分为：前期投资决策阶段、技术设计阶段、项目实施阶段、竣工验收及运维阶段。而技术设计阶段的又可细分如下：

1、方案阶段

根据计划蓝图和说明书，对项目开发的投资成本进行详细估算，其中包含了所有的专业。

2、初步设计阶段

根据方案阶段的设计文件和成本估算，编制初步概算。而一般认为项目运作的成本最大限额即可是初步设计阶段定案的目标成本。

3、扩大初步技术设计阶段

初步设计的总预算应根据技术设计的图纸、规格以及估算标准编制。这一阶段通常是针对相对复杂的技术和相对较大的项目进行的。

4、施工图设计阶

根据该阶段的设计文件、政策法规、清单和相应的定额编制的预算，可以以验证施工图的费用是否超过定案的目标成本。

技术设计阶段的成本控制是以各阶段的成本测算相互补充，而形成的一个有机的整体。前者控制后者，后者补充前者，共同形成房地产公司工程成本的控制体系。

二、成本控制的源头在技术设计阶段

成本控制是一种动态的控制，也是伴随项目全周期的控制。应该说，控制成本必须从投资决策阶段开始，但由于投资决策中缺乏计划，确定投资金额并不容易。

技术设计阶段的成本控制充分体现了预控理念。项目实施阶段，经常因设计文件错、漏、缺等等原因，导致不必要的修改，增加相应的返工费用，耽误项目工期，同时也往往容易造成连锁反应。另外，往往技术设计质量降低，成本就容易失控，而施工阶段的成本大幅度调整将对目标成本系统产生很大的负面影响。因此，必须把成本控制重点紧紧的转移到技术设计阶段，提高设计质量，做好成本控制事前控制，才能有效的降低成本。

技术设计阶段的控制成本不仅是表面意义上的控制预算，而且更重要的意义在于通过控制各阶段的预算，来提高设计质量和降低项目的成本，即获得真实的项目工程投资预算额度。所以，控制项目工程成本的源头在于技术设计阶段。

三、技术设计阶段控制成本的条件

虽然在技术设计阶段的成本控制要远远优于施工阶段的成本控制，但并非任何条件下都可以实施。经济利益永远是开发商、承包商和设计院的追求目标，因此，目前的市场经济条件，为在技术设计阶段进行成本控制创造了得天独厚的条件。

技术设计阶段控制成本的主观条件是房地产开发公司对成本的控制是非常真诚和紧迫的。优秀的设计单位不仅具有非常高的设计水平，而且对成本业务的细分也有很好的掌握。这样，业主工程师、设计师、成本工程师可以围绕核心利益控制技术设计阶段的成本，也为技术设计阶段的成本控制提供了必要条件。

行政主管部门的相应明确的政策法规是技术设计阶段控制成本的客观条件。特别是在市场经济条件下，编制概算、概算和预算已成为大部分项目参与方的必做的功课，另外项目各参与方也会建立严格的预算审查制度和设计审查制度，同时各参与方也会对员工的各阶段的成本控制进行考核，责任到人。

因此实现房地产开发公司技术设计阶段的成本控制，必须在以上主观条件和客观条件有机结合的情况下，也即是项目工程实际的成本控制的开端。

四、技术设计阶段成本控制方向的确定

显然，房地产开发公司在技术设计阶段的成本控制具备前提条件后，必须再明确技术设计阶段控制成本的方向。

技术设计阶段控制成本的目标一般是以方案阶段审批的成本测算作为项目设计的控制指标。以初步设计阶段的成本测算作为技术设计改进设计方案的最高限额，最总修正后的限额指标将作为施工图预算的控制的目标成本。当然，如果针对没有初步设计的小型项目，施工图预算也可直接参照方案设计阶段调整后的成本测算作为控制的目标成本。

总之，房地产开发公司的成本控制应以项目部开发全过程为一个有机整体进行成本控制，并且应在总成本控制体系内，确定技术设计阶段的成本控制指标。应根据不同的情况确定技术设计阶段成本控制的方向，而方向的订立应总成本控制为原则、以市场平均水平为基准，通过一定努力而能实现情况作为最终指标点。

五、技术设计阶段成本控制的措施

在合理确定技术设计阶段成本控制的指标点后，必须采用科学的措施来保证成本控制的有效运转。

房地产开发公司在进行施工图设计要求交底时，目标成本限额应作为设计方进行施工图设计考核目标之一，同时，也应作为设计文件的成本控制依据，应由开发商的技术主管部门负责监督该工作的的有效落实。另外，在设计文件完成之后的较短时间内，开发商的技术主管部门应负责组织对设计文件进行严格而全面的审查，确保设计方严格执行了开发商委托设计交底的限额要求，才能实现对设计的成本控制。然而，随意的报数或总额调整并非真正的限额设计，更为关键的是要对设计文件进行定性、定量的分析，应根据项目具体情况按单体进行拆分，或按分项工程进行拆解，形成单项的目标成本，而该目标成本的拆分过程在技术设计阶段尤为重要。

房地产开发公司项目成本控制实际操作过程中，设计初期的成本测算不准确，导致后期施工图测算的造价与初步设计时测算的目标成本相去甚远，主要原因是设计初期的文件较为粗线条、设计深度无法与施工图相比较。其次要原因为业主成本部门、造价咨询单位、设计单位、施工单位相关人员责任心较差或未能消化规范标准、设计文件和企业限额。最后，勘探测量的误差、定额套用的差异、取费不一致等问题，也可导致施工图预算与目标成本差距较大。因此，为了提高设计阶段成本控制的质量，必须要使开发商成本部门和造价咨询单位的相关人员要深度消化设计文件、明确设计意图，同时应对相应的企业限额、标准进行详细的交底，使各方人员统一标准，另外对相关人员的责任心培养应常态化进行，加强成本、设计、工程人员的相互交流，减少人为误差。此外，需建立完善的设计、成本审查体系，通过对设计文件、目标成本系统的自查、互查、复审。

六、结论

简而言之，房地产开发企业应以预控的思想指导技术设计阶段的成本控制，它可以较小努力获得较大的成果，并达到花小钱的目的。始终把握住技术设计阶段的成本控制是整个项目成本控制系统的源头和重点，利用有限的资源创造合适环境，根据具体的环境确立正确的方向，并通过可行、有效的措施保障，必将能在技术设计阶段的成本控制中有所斩获。

当然，限于工作领域专业知识和经验的严重不足，难免有许多疏漏和欠缺之处，也恳请各位专家、学者批评指正。

参考文献：

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