邱娥+万艳琴

人物简介

曲明昌先生，美联旺铺客户经理，香港上市工商铺物业代理集团成员，美联工商铺测量师行、美联物业、美联中国、美联澳门、香港置业、港置中国、港置工商铺、经络按揭、美联大学堂、美联环球、美联金融集团、美联测量师行工作人员。多年扎根商铺代理领域，深耕细作！

香港回归祖国二十载，香港楼市也经历了惊心动魄的变化。从1997年的颠峰时刻到2003年跌入谷底，再从谷底反弹、复苏。曲明昌先生正是在这个时候踏入房地产业，至今有20年了。

随着中央政府诸多利港政策的出台，特别是个人遊对内地的开放和香港与内地更紧密经贸关係的确定，传统的成交量、楼价也开始恢复过来。期间，曲明昌先生转型做商铺，专注代理商铺租售买卖十几年，积累了丰富的经验。他沉着应对挑战，坚守专业方向，携真诚与韧性，全力以赴，终於迎来了一片遊刃有餘的房地产代理天地！

跨界：从影视圈到房地产

“爱好文艺，可使人提高品位，陶冶精神；再推而广之，帮助维护社会的和平，增进人生的幸福。”这是曲明昌先生最初的文艺梦。因受父亲的影响，从小就喜欢文艺的他从台湾读完大学回到香港後，所从事的第一份工作就是入影视圈做电影。

他曾经梦想成为一名导演或製片人、摄影师，但後来因为各种原因，香港电影开始走下坡路，曲明昌也明显感觉到玩文艺吃不饱饭，於是想先赚一桶金，再去实现自己的理想。

对於曲明昌先生而言，从电影行业踏入房地产业，显然是从熟悉走向陌生。这种跨界需要付出更多的努力与汗水。作为房地产行业的新人，他从最基础的建筑及房产知识开始。经过一段时间的理论学习後，他开始跑市场、做调研，力爭使自己成为一名专业的房地产从业人员。

其间，曲明昌先生也曾转移到内地，从事贸易，並在苏州开厂，尝试自己创业。创业的旅程本身便充满着艰辛与坎坷，他一路坚持拼搏着。後因内部股东之间产生利益纠纷，公司的稳定发展受到严重阻碍，他在苏州结婚後便携家人一起回到了自己熟悉的地方——香港。

“事业，贵在坚持。对於看好的事情，一定不要轻易放棄，因为失败与成功之间只有一步之遥。”在最初入行房地产的五年，他也曾经动摇过，尤其是连身边的亲朋好友都不支持也不理解他幹这一行时。但经过了电影和房地产，以及自己创业这样不同的职场历练，他的心智渐渐成熟。他更加懂得压力就是动力，一蹶不振之时更要迎难而上，逼着自己走向成功。

转型：专注於商铺买卖

地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的发展水平也处於一个相当高的位置。而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界发展这四家地产公司均是地产界的骄子。凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司在一定程度上就代表了香港的地产业。经过多年的不断发展，四大地产公司各自形成一套行之有效而又各独具特色的企业运作模式，曲明昌先生直言自己也在不断从四大地产大行进行学习和借鉴。香港因其地域的特殊性，形成了既有的利益集团，人力和财力都相对集中，尤其是四大公司已形成巨大规模，若想再打开同样的市场就会感到举步维艰。

凭借自身的毅力並不断学习地产界的经验，曲明昌先生想另辟蹊径。“现在做房地产是有很多機遇和发展的，我有个朋友做保利产品零售，他自己很有方向感，知道投资哪些方面，现在已经做得很好了。也就是说。如果你能找到好项目的话，坚持做下去就一定会成功。”

2003年，曲明昌先生瞄准方向，专注目标，转型做商铺。相比住宅买卖，代理商铺对房地产从业人员的专业素质及从业经验都有着更高的要求，因为不同的位置、朝向、面积大小、楼层，以及商户要从事的行业，都会对商铺租金产生影响。商铺市场需求旺盛的时候，商铺还没装修完毕，就有很多人去抢，因此他对做商铺这一领域发展前景很看好。

曲明昌先生感言：“现在，香港的房子和商铺都很贵。因此出现了‘旺铺转让现象，一方面，商户因为租金涨价太厉害，而放棄续租，另一方面，一些业主本身接手商铺的时候，买入价较高，因此不愿低价出租，並且很多业主实力雄厚，同时持有大量商铺，少一个租出去也无所谓，因此市面上会出现‘旺铺转让的现象，实际也是商铺供需的反应，也是我们要掌握和研究的。”

商铺是高投资高风险的项目，要入门，须经过一些阶段，要研究很多东西，比如，考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯；调查市场租金，大致估算投资回报率；调查清开发商的实力以及该商铺的预售许可证；注意区域内商铺的总量和增量；考察商铺所在的种类和规模；仔细研究商铺的物业管理合同等等。可以说，做商铺在房地产业是最困难的，因为领会很多东西要很长时间，做商铺有很大的挑战性。

“比如开拉麵店，或做金铺、化粧品等其他，就有很多费用要支出，复杂性很强，方方面面都要考虑到，而且都有低潮。但只要做下去，收入还是可观的。每个行业的起步都是艰难的。曾经，我有段时间感到灰心绝望，现在想通了，你要做什麽行业就要全心投入。现在越做越知道哪些需要深入，哪些细节需要讲究相关技巧。”曲明昌先生如是说。

目前，曲明昌先生专做的商铺，既有华资的，也有美联集团的。“其实每家公司都有其优点和缺点，华资和美联都进步了，现在都可以做8亿、10亿的生意了。最高峰的时候，我也曾成交过几百万佣金的单子，而公司近期也有一个单王，一单下来一亿多佣金，这个行业永远不缺少神话。做商铺更不像住宅有标准化的社区和价格，几乎每一间商铺位置不同、楼层不同、朝向不同、商户要经营的行业不同，租金或售价都会不同，所以非常考验从业人员的专业水平和综合实力。”他还补充说道：“普通话是我国的通用语言，是我们赖以交流和沟通情感的工具，讲好普通话对我们做生意是有很大的帮助。”

悟行：真诚和韧性乃成功基石

古人说“治大国若烹小鲜”。大有大的简单，小有小的复杂，大事小情有其共通之处。引申到我们的为人做事，可以这样表达：做人好，做企业才会好。因为这裏面蕴涵着同样的一些东西，其中最重要的就有真诚。问及曲明昌先生跟客户打交道的心得，他说：“ 我觉得不管企业做得多大，走到哪裏，都不能忘记自己最初的目的，视客户为亲人，像朋友式的真诚相处，这样彼此才能建立信赖感。与人打交道，要懂得先付出，还要站在对方的角度考虑问题，唯真诚和善良可以持久。”

曲明昌先生从小热爱文学，很喜欢看名人传记，一直保留着看电影的爱好，尤其喜欢看印度片，谈及印象深刻的电影，他从《打死不离三父女》（又名《摔跤吧！爸爸》）这部印度片中感悟到，无论做什麽，只要用心去学，心甘命抵地接受严厉的训练，终究会踏上成功之路。但愿自己也能以亲身经历去激励别人，就像学习电影中的人物一样，希望以人为鉴，传递社会正能量。

兴趣广泛的曲明昌先生不仅喜欢旅遊、爬山、海滩游泳、打羽毛球、下棋、听音乐……他还热衷於参加各种社团活动。2014年他参加了南京、苏州、无锡的招商团，此後又加入香港文化总会，在丰富的社团活动中也认识了各行各业的朋友。他在交友的过程中，始终坚守着自己的原则，恪守自己的操守，比如道德、修养、质量，从不为了拓展业务而委屈自己，在他的心中，朋友的人品往往超越在利益之上，而不是纯粹为了赚钱而参与各种活动。从入行到现在逐渐明白，曲明昌先生真正追求的不单是努力过後得到的丰厚回报，更是来自客户与身边人的信任及肯定。

“先把地产做好，再幹其它；先把专业做精，再去跨界。”心怀一颗文艺梦想的他始终保持着自我生命的韧性，“一个行业，如果不喜欢的话，你一定做不成功。只是为了糊口、为了生计，你不一定做得好。”他向往像马云把互联网做到极致那样，自己也把商铺做精做强。经历越多，心态也日渐成熟，“以前，我听天由命；现在，我尽力去做。”曲明昌先生多了理性、计划性，目标更加明确，朝着自己的人生目标不断努力，这是一种享受，也有一种厚实的成就感，因为只有持续不断地努力才能增强自己的实力。

当前，“一带一路”“粤港澳大亚湾”“大数据时代”为香港带来诸多发展机遇，曲明昌先生希望借此机遇，密切关注相关信息，将香港和內地放在一起来看。在香港回归的这些年中，这两个市场在同步前进。尤其是内地高铁的迅猛发展带动了双向发展，与香港形成了优势互补。曲明昌先生的商铺业务，也随之遍及北京、上海、广州、深圳、珠海、澳门等地。

“工匠精神”的核心不仅仅是把工作当做赚钱的工具，而是树立一种对工作执著、对所做的事情精益求精的精神。曲明昌先生正是一名实幹的“工匠”，在商铺领域一路辉煌走来，也必将在商铺领域迎接下一个黄金时代。

正如他曾经取材自日文歌曲《姿三四郎》，自创作的一段歌词裏说的：

明天 越山巅

昨日 经风雨

自由身 当绚烂化平淡

参世情 必先努力过

抹去 苦悲伤

今日 重新起

不再想 当日迷迷茫茫

奋鬥起 再创新希望