文/严荣

为何要利用集体建设用地建设租赁住房？

文/严荣

国土资源部和住房城乡建设部近期制定出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》），确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展相关试点。在最近房地产市场调控的关键时期，各地围绕培育和发展住房租赁市场连续出台了一系列相关政策，此项试点理所当然地引起了社会广泛关注。

为梳理此项试点的相关情况，首先回顾在集体建设用地上建设各类住房的政策演进轨迹，然后分析当前推进试点的主要背景和动因，最后针对几个重要问题作一些分析和讨论。

一、政策演进的轨迹

随着工业化和城镇化的快速推进，大量外来务工人员在20世纪90年代以后涌入东部沿海城市。但是，当时的城镇住房供应体系在满足户籍人口的居住需求方面都捉襟见肘，更遑论适应外来常住人口不断增加的形势了。为了寻找既有充足供应又负担得起的住房，许多外来务工人员只有在这些城市的农村房屋中落脚。由此，不少城市出现了“城中村”出租屋和农村出租房，后来更是出现了“小产权房”。但是，在城镇国有土地与农村集体土地实行分类管理的制度框架中，农村房屋出租管理一直处于灰色地带，而“小产权房”则被认定为违反了土地用途管理制度。

为了破解发展实践中的一些难题，包括北京、上海在内的一些大城市于2003年前后开始在一些农村集体建设用地上进行试点，所建房屋主要供应给工业园区的外来务工人员。……