光大证券 陈浩武

万科A：轨道物业+物流地产扩张加速

光大证券 陈浩武

深圳地铁集团成为第一大股东，未来在“轨道+物业”开发方面深化合作，万科有望受益于优质资源获取能力提升。而物流地产的持续发力，在私有化普洛斯方案出现后展现雄心。此外，长租公寓品牌“泊寓”已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，万科正以“别样”的方式，不断整固房地产龙头大佬的地位。

财务稳健土储丰富

2017H1公司营业收入698.1亿元，同比减少6.7%；归母净利润73.03亿元，同比增长36.5%。营收减少的主要原因是竣工规模较少；减收不减利的主要原因是毛利率改善及投资收益增加。

截至2017H1万科扣预收后资产负债率为71.8%，与年初基本持平；净负债率为19.6%，较年初下降约6.3个百分点，保持在行业较低水平。货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.2倍，短期偿债能力较强，经营稳定性高。公司主体评级与债券评级均为AAA，为拓宽融资渠道、降低融资成本提供有力保证。作为长久以来的标杆，万科的财务可以说是行业中稳健的典范。

此外，在项目储备上，截至2017H1在建项目权益建面约4256.9万平方米，规划中项目权益建面约3461.1万平方米；旧城改造项目权益建面约294.1万平方米。

万科向来以审慎拿地著称，通过合作等多元化渠道以合理价格补充土储资源。2017H1新增项目权益建面983.8万平方米，权益地价537.9亿元，分别占销售面积和销售金额的53%和19%；均价5468元/平方米，较去年均价降低约1000元/平方米。7月公司以551亿元竞得广信资产包，获得广州核心区域16宗可开发土地，权益建面约211万平方米。……