【摘 要】 随着房地产企业竞争的日益加剧，房地产开发企业已经告别稳赚不赔的高利润时代。在当今及今后时期，房地产开发企业的核心竞争力与其财务成本管理已经建立了密不可分的联系。加强成本管理已经成为房地产开发企业修炼内功、提升综合竞争力的必修课。本文通过分析房地产开发企业的成本构成，提出了在各种构成费用中可能存在的问题，并为存在的问题给出了相应的解决对策，为房地产企业在激烈的竞争环境中保持长久发展力提供参考。

【关键词】 房地产开发企业 成本管理 发展战略

一、房地产开发企业的成本构成

（一）土地征用及拆迁补偿费 这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。

（二）前期工程费 主要包括规划、设计、项目可行性研究、施工图设计、水文、地质、勘察、测绘、审计等发生的费用。

（三）建筑安装工程费 是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装，工程費、以自营方式发生的建筑安装工程费。

（四）基础设施费 包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（五）公共配套设施费 包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。

（六）开发间接费用 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。

二、房地产开发企业成本管理中存在的问题

（一）缺乏战略性指导和完整的成本管理控制体系

在市场经济条件下，竞争日益激烈，房地产开发企业面临着高风险，而收益却在下降。一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略，导致企业缺少明确的成本管理目标，势必造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。例如有的企业在进行项目可行性研究时只关注各项目的规划指标、总体水平、户型等内容的审核，而忽略了对不同方案成本的审核，甚至有的程序与前一步骤相互脱节，使得成本预测、成本决策可有可无，效用不大，不能使成本管理形成一个环环相扣、紧密结合的完整体系，因此成本管理目标最终很难实现。

（二）内部控制薄弱，偏重事后控制 在前期工程费用的规划设计阶段缺乏对成本的事前预测，对成本控制的重视程度不够；对开发经营过程中具体业务活动的控制，基本上也是采用事后控制，很多时候只能接受既成事实，比如施工图纸还不够细致，不得不进行改进等；公司的内部控制不到位，设计管理深度不足，对设计缺陷未能及时发现，造成设计变更等，增加了工程成本。有一些企业虽然在职能部门上单独设置了审计部，但往往只对工程造价进行事后审计，没有发挥其应有的作用。

（三）成本管理的信息化水平较低 国内房地产企业管理的信息化基本处于办公自动化、项目前期投资可行性分析等领域，而对整个成本管理的过程则缺乏有效的信息手段支持。其中，最为突出的问题是成本管理过程中大量的信息处理工作基本上由手工完成，尤其在水文、地质、勘察、测绘等要求更为严格谨慎、不能有丝毫差错的阶段，仍采用较落后的成本管理方式，这就容易导致信息失真、遗漏和滞后，产生管理决策失误、风险加大、开发周期延长、成本增加等诸多问题。

三、房地产开发企业成本管理的对策

（一）树立全新的成本管理理念，确立企业发展战略 树立全新的成本管理理念是房地产开发企业加强成本管理工作的基础。在企业文化中树立以优取胜的观念，人人都要具有低成本、高质量、高效益的市场竞争意识，树立品牌、效益理念，使其成本管理建立在科学管理、科学决策的基础之上。房地产开发企业明确的战略目标，是制定成本管理对策的依据，企业需要在明确的发展战略基础之上，再进一步树立成本管理理念和制定成本管理的方法。

（二）以完善企业内部控制为前提 完善的内部控制是房地产开发企业成本管理工作的前提。内部控制是对房地产开发企业的整个经营管理活动进行监督与控制的过程，企业的经营活动不停止，其内部控制过程也因此不会停止。房地产开发企业在取得土地之后，从规划设计阶段开始，直至开发产品竣工结算为止，建立全过程的成本管理控制体系，使成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核各部分环环相扣，发现问题，及时跟踪反馈，并加以解决。

（三）提高房地产开发企业的信息化水平 在房地产开发的成本管理的各个阶段，尤其是前期工程费中规划、设计、项目可行性研究、施工图设计、水文、地质、勘察、测绘、审计的时候，更要提高信息化水平，采用信息化的科学管理手段，做好成本控制与管理是很有必要的。信息化管理能够及时正确反映其问题所在，为及时改正问题提供了有利的前提条件。这样做可以大幅提升企业对成本的掌控能力，加快成本管理进程，进而提升企业的核心竞争力。

四、结束语

房地产开发企业以盈利为目的，在当前激烈的竞争环境下，维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产开发企业对此应有清醒认识。为实现生存、发展的要求，企业应通过加强成本管理等方式谋求合理的利润，企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾社会效益和消费者利益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢的目的，为促进我国房地产健康、稳定地发展做出应有的贡献。

【参考文献】

[1] 欧阳清.成本管理理论与方法研究[M].大连：东北财经大学出版社，2011，01.

[2] 王玉红.房地产开发企业会计[M].大连：东北财经大学出版社，2012，05.

[3] 刘首.新形势下房地产成本控制之我见[J].科技咨询导报，2013，12.

[4] 金波.房地产项目的成本控制分析[J].山西高等学校社会科学学报，2014，03.

作者简介：段愿（1992年9月27日）女，汉族，湖北黄冈人，云南师范大学泛亚商学院，2015级硕士研究生，专业：会计专硕。endprint