聂峰杰

摘要：房地产开发是一种资金投入巨大、开发周期较长、开发成本受国家宏观调控影响较大的行业，因此房地产的税收筹划也与普通企业不太一样。作为财政税收支柱产业，当前国家出台了很多政策来把控房地产市场，但由于其自身所处的重要地位，导致房地产企业涉及的税种多，税负繁重。下面就其中所占比最大的企业所得税来简单谈几点这方面的心得。

关键词：房地产企业；所得税筹划

一、关于税法规定的扣除项目

（一）会计核算方面的筹划

1.关于存货的会计核算。作为价值链上游的甲供材方是房地产企业存货科目核算的主要对象，作为营业成本中建筑安装费用的重要组成部分，其特点是金额巨大且价格容易受到国家政策调整的影响，存货金额波动势必会影响利润，相应的也会影响到所得税金额。面对这一问题，房地产企业可根据当前会计准则中的规定，结合市场行情与企业自身实际情况，在计价方法上做出能够有效降低所得税税负的选择。当存货金额大幅增长时，能够让结转的主营业务成本获得增加的后进先出法是一个很好的选择，从而抵减会计利润达到减少所得税额的效果；当存货金额大幅下跌时，可选择先进先出法来提高当期结转的主营业务成本，从而降低会计利润、减少所得税额。

2.固定资产折旧方法的选择。现今固定资产折旧方法虽然很多，但相关税法只接受直线法，并且对于固定资产折旧存在最低年限限制。因此，房地产企业在进行相关纳税筹划是只能从折旧年限和净残值率方面入手。避免因为多缴税而出现转回困难，在折旧年限的设置上应尽量缩短，理论上来说选择规定的最低年限较好。但是在实际操作中，无论是折旧年限还是净残值率企业都需根据自身实际情况做出最优选择。

（二）关于人工费用的筹划

1.關于工资及其他相关支出的筹划。相关税法明确提出，只要是企业正常生产活动中绝大部分人工费用类项目，都是可以实行税前扣除的。比如职工福利费不超过薪资的14%，职工教育经费不超过薪资的2.5%，工会经费不超过薪资的2%，都可以选择按比例税前列支。针对这一部分进行纳税筹划，企业可以根据实际经营状况对以上几项支出设置合理的增长比例，来达到抵税的效果。结合年度的职工培训活动及节假日福利，财务部需协同人力资源部提前对职工教育经费和职工福利费做出计划，严格获取相关票据。

2.关于社会保险金和公积金。通常意义上我们说的五险一金，即是五类社会保险金和公积金，这类费用支出都是可以在税前列支的。按照税法要求为了最大效果的抵减企业所得税，企业理应为员工按时足额的缴纳五险一金，经济条件允许的情况下，还可适当的增加补充养老保险和补充医疗保险这两种险类，从而最大限度的降低企业所得税额。从另一方面来讲，这样做既能提高员工的福利待遇，更能为企业树立一个良好的口碑，从而促进企业持续健康发展。

（三）关于借款费用

1.向谁借款及借款利率。房地产企业因其资金需求巨大，所以通常都会需要运用多种方法筹集资金。在筹集资金时需要注意，直接通过金融机构筹集到的项目开发资金，其借款利息支出可确认为一项资产；而通过非金融机构筹集的资金，则需要签订合法有效的借款合同，并在合同中明确借款利率不能超过银行同期借款利率。如果在不得已的情况下筹集资金时借款利率高于同期银行利率，可以分项签订合同。

2.利息资本化的节点问题。开发产品建成投入使用前是税法中明确规定的利息资本化的时间节点，因此房地产企业应尽量在项目竣工前回笼大部分资金归还开发贷款，才能将借款费用计入开发成本，从而达到降低筹资成本的目的。

二、关于优惠政策

（一）加计扣除优惠的筹划

1.项目前期的开发研究费用。为鼓励企业加大研发投入，根据财税【2015】119号文件规定，在企业进行研究开发时可根据实际产生费用做出一定比例的加成，以此来作为计算应纳税所得额时的扣除数额。因此，房地产企业应根据自身实际经营状况，合理运用相关优惠政策，来最大限度的降低企业所得税税负。在开发初期将研发费用资本化并加计50%计入当期损益扣除；在企业盈利后期将研发支出费用化并加计50%增加抵扣数额。

2.关于残疾人就业的税收筹划。政府出台的财税【2009】70号文件，为解决残疾人就业难这一问题提供了有力的法律支持，明确指出企业在安置残疾人员时所支付的工资，可根据政策对残疾人员支付工资采取100%加计扣除。从这条规定可以发现，房地产企业在适当的职位安置部分残疾人就业，一方面可以通过优惠政策达到税收减免，一方面还能提高企业社会形象。

（二）国家支持的投资项目

1.投资项目。房地产企业在做出投资决策前，需要详细了解国家税法规定的可享受税收优惠的固定资产投资项目。在投资购买固定资产时涉及到环境保护类、节能减排类、安全生产类的，该项固定资产投资额10%可以在当年的应纳税额中得到减免，如果当年的应纳税额不足以抵减，企业可以在之后的五个会计年度连续抵免结余部分。与此同时国家制定了一个明确的固定资产减免项目认定标准，企业只有严格按照标准来选择合适的投资项目以及购买设备，才能取得相关税收抵免优惠。

2.投资行业。随着我国经济的不断发展，绿色经济这个概念被提出，国家重点扶持行业也随之做出了调整。当前税法中将公共污水处理、公共垃圾处理、节能减排技术改造等行业确立为重点扶持对象，采取“三免三减半”政策，即是在企业取得经营收入的第一个会计年度算起，连续三年免征企业所得税，从第四年起连续三年减半征收企业所得税。所以房地产企业在项目开发前期一定要做好税收筹划，从而把企业整体税负降到最低。

参考文献：

[1]罗鲜华.关于我国房地产企业所得税筹划的思考[J].财会学习，2015（17）.

[2]祖佳佳.房地产企业的所得税筹划研究[J].现代经济信息，2016（15）.

（作者单位：绿地集团山东置业有限公司）endprint