郑夏

摘 要：房地产行业的蓬勃发展，推动了我国经济社会的快速进步，与此同时，房屋测绘中的预测面积与实测面积也对人们的切身利益有着重要影响。由此可见，采取措施缩小预测与实测面积之间的差异，不仅对维护人们的利益有着重要意义，而且具有切实的学术意义和实践意义。

1房产测绘的重要意义

在房产管理市场中，建筑面积是一个普遍受到关注的话题，由于它涉及到城市的规划管理、税费征收、产籍管理等一系列问题，同时也是房产交易中最基本的计量单位，在房产市场的正常运转中发挥着至关重要的作用。然而值得注意的一点是，现阶段，我国房建市场中房屋种类异常繁多，这无疑给房产面积测绘工作带了严峻的考验。此外，在利益的驱使下，往往存在一些不法人员利用房产面积测绘中存在的问题欺骗消费者的情况，严重影响了房产市场的正常秩序。而加强房产测绘中测绘面积质量，则能有效避免此类事件的发生，从而减少商品房买卖双方的纠纷，进而维护房产市场的正常秩序。

2加强房产测绘中测绘面积质量的基本前提

2.1完善房地产测绘市场质量控制机制

在现阶段我国房产测绘过程中相关规范还不够健全的客观情形下，一些不符合规范的房产单位大打擦边球，严重影响了房产测绘工作法制化的进程。此外，随着房产市场的不断开放，市场机制及市场规则方面出现的问题显得越来越突出。市场规则方面，竞争、交易规则并不健全；而市场机制方面，仲裁机制、风险防范机制、信用机制等也未形成。针对此种情况，要想充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，必须有相应的法律法规的介入，并完善房产市场的面积测绘制度。

2.2提升测绘人员的整体素质水平

房产测绘本身的工作性质就是要求专业人员自身一定要具有较高的技能和素质水平，测绘人员自身素质水平的低下是制约房产测绘行业发展的主要原因之一，因此提升测绘人员的专业素养对提升房产测绘中面积测绘的质量有重要意义。然而要想从根本上解决这一问题，必须要严格执行有关法律、法规，大力开展房产测绘人员的职业道德教育工作，不断给测绘人员灌输新知识，新技能，加大违规行为的处罚力度。

2.3缩小预测面积与实测面积差异的措施

2.3.1加强资料整理与对比工作

前期资料对于房屋面积测量结果的准确性有着重要影响，因此测绘机构需要对营业执照、产权证、规划许可证、施工平面图、总平面图以及房屋共有部位使用说明等资料进行有序整理。在房屋实测工作中，测绘人员需要认真比对预测资料，将存在差异的地方进行详细记录。在比对预测资料时，如果发现存在差异较大的问题，要能够及时采取措施，改进房屋面积测量水平，切实提高测量结果的准确性。一般在资料比对工作中往往存在两大类差异：房屋套内尺寸差异及公用部位差异。这就需要在房屋面积实测工作中，做好差异记录工作，在对照资料分析的基础上，准确掌握存在差异的原因，这对于后期测量工作的改进有着重要影响。

2.3.2处理好细节问题

在房屋面积的測量工作中，需要切实处理好细节。例如在处理房屋内部的上空过程中，要避免出现重复计算现象的发生，此外还要格外注意与外墙之间的联系。在确定粉层厚度的过程中，要严格遵循建筑设计图纸，充分掌握外立面材料厚度的情况，以有效避免因施工设计变化而造成的外墙体厚度差异，另外还需要根据具体的情况，采取合理的方式与计算方法。对商品房公摊面积的合理划分是测量人员的重要工作，不同楼层的价格不同，因此在公摊面积计算时需要加以辨别。虚拟分割测绘也需要加以注意，虚拟分割是指房地产开发商将办公楼分割成若干个小单元进行出售，这些单元没有明确的分割界限，而是以界址形式分割，每个单元可以独立使用且有明确的编号。小单元的权利人依法享有排他权与支配权，在房屋面积实测过程中，可以按照现场测量的每个单元的四至界钉进行测量与面积测算。又例如在处理阳台实测尺寸的时候，最容易犯的错误就是测绘人员直接将底版的水平投影面积作为测量面积。如果在阳台上安置空调机位，那么就会造成实测面积与预测面积直接的差异。因为如果施工规划图纸上明确标注出空调机位和阳台的界线与尺寸，那么可以认为机位面积已经包括在阳台的面积中。在处理这一类问题时，测绘人员要能够根据具体情况进行具体分析。总的来说，阳台的预测面积与实测面积存在一定差异是不可避免的，测绘人员需要多次测量同类型阳台的尺寸，对收集的测量数据做平差处理，以有效缩短预测面积与实测面积之间的差距。

2.3.3面积误差的处理方式

开发商在建筑工程施工过程中，需要尽力控制预测面积与实测面积之间的差异，当两者之间的差距过大时，应当及时告知购房者。此外，在商品房销售过程中，房地产开发商与销售商需要在购房合同中明确指出实测面积与预测面积的差异并约定存在误差的处理方式，加大宣传力度，使购房者了解预测与实测面积存在的差异。例如面积误差在3%以内的，需要据实结算房价款；超出3%的，买房人有权退房，开发商应当在退房之日起一个月内退换购房款。这样能够有效解决因预测面积与实测面积不同而造成购房纠纷。要不断提高房地产测绘机构测绘人员的专业技能，建立健全商品房质量保证体系，促进房地产测绘机构之间的技术交流，提高测绘人员综合素质，从技术上加以保障。

3结语

房屋面积偏差是产生房屋纠纷的主要原因，房产测绘机构、房地产开发商等相关利益群体都需要提高重视。虽然预测面积与实测面积的误差是允许存在的，但是测绘机构必须要提高测绘水平，按照相关规定进行正确预测、尽可能缩小误差，以提高房产测绘工作效率，最终减少房屋纠纷问题的出现。

（作者单位：东明县房地产管理局）