耿翠萍

[摘要]随着我国市场经济的发展，商业地产异军突起，商业地产与房住宅地产一样是资金密集型企业，资金链的完整关系企业的存亡，如何利用企业现有的资金资源创造更大的经济效益，资金的运营和周转至关重要。文章主要针对商业地产企业资金运营过程中的问题，提出改进措施。

[关键词]商业地产；资金效率；市场经济体制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.25.088

1 引 言

资金是企业发展的命脉，随着市场竞争的不断增大，企业之间为了提升经营收入，对资金的需求日益旺盛，尤其是地产企业，对资金的依赖程度更深，可以说没有资金的顺利周转，地产企业就无法经营下去，面对目前资本市场的紧张形势，融资难、贷款难的问题日益突出，如何利用企业资金，提高企业资金效率是提高企业核心竞争力主要途径，也是商业地产企业多元化发展的刚性需求。

2 商业地产企业资金运营的问题

2.1 企业资金管理不到位

对于商业地产企业来说，资金的管理尤为重要，企业资金利用的有效率和周转关系商业地产企业的运营。但是我国商业地产企业多属于粗放型企业，在企业精细化管理上有所欠缺，体现企业资金管理上的问题有很多方面，笔者总结了以下几点：

（1）缺乏有效的资金预算。资金预算可以使企业实现科学管理，对企业资金的掌控，防范企业资金风险，是企业资金管理的起始阶段，决定了企业的发展方向，商业地产企业虽然利润较大，但是投资风险也很大，在投资的资金预算管理上若不注重管理，会导致投资的失败。我国商业地产企业多忽视预算环节，只注重投资回报不考虑投资风险为企业资金的运营带来了一定的隐患。

（2）资金管理流程太过复杂。商业地产企业的管理流程陈旧，对资金的调度存在缺乏统一的筹划和控制，导致企业的资金管理严重滞后，流程繁多，无用环节过多，给企业的经济效益带来了某种程度的损失。

（3）资金周转过慢。商业地产企业开发周期长，资金占用比例高，如果利用企业自身的盈利来实现周转，资金的利用率会更加缓慢，商业地产企业的生产周期长，收回成本的周期长，只利用盈利资金实现周转杯水车薪。

2.2 资金管理人员素质有待提升

现代企业的资金管理需要高素质人才才能适应现代企业的快速发展，资金管理在管理范围和难度上都在加大，特别是规模比较大的商业地产企业，财务部的工作量就不断增大，财务管理在企业管理的影响深度不断加深，但是大多数商业地产企业的财务管理人员仍然是以前传统的会计人员在担任，不能很好地掌握现代企业资金管理的技能和技巧，给企业资金运用带来一定的困难。

2.3 资金占用比重大

商业地产企业开发的地产项目多为企业自己持有，以租金和资产升值的方式获得收益增长，国内知名的万达企业，自持物业比例占到了70%～80%。商业地产企业出于维护开发商企业形象，统一管理，获得长期受益和回报的考虑，将自持物业的比例不断加大，从长远收益要比出售物业高许多，并且为企业获得融资和银行贷款提供了可以抵押的资本。但是自持物业比例过多，投资资金的回笼必然过程漫长，相对于中小型商业地产企业来讲，缺乏充足的资金周转，企业负债率过高反而影响企业资金效率的提升，给企业经营带来风险。

3 提升商业地产资金效率的措施

3.1 加强企业资金管理

在市场经济体制下，企业资金管理不再单纯是资金的收入与支出，如何科学管理资金是企业资金效率提升的关键，做好资金管理笔者认为商业地产企业应当从以下几点着手：

（1）加强企业资金预算管理。企业资金预算顾名思义就是企业资金在投资运营筹划阶段的管理，做好企业资金预算管理可以有效提高企业风险掌控的能力、周转和使用。资金预算管理首先要做到对预算管理的重视，提高企业高层领导的资金预算意识，使其认识到资金预算的重要性和必要性，在企业资金投入使用之前做好科学的分配与筹划，避免资金的闲置，企业财务预算人员可以制作专业的资金预算表，列出详细的资金计划，细致到每个环节的投出与回报，这样企业领导层会对企业的资金安排更合理。其次，资金预算的过程要进行严格的审查制度，考评预算执行情况。企业的资金预算必须做到严格、精细、科学，财务人员提供的数据要经过上级领导的复审，通过后进行精确的资金预算，制订出资金预算方案。预算方案的执行要有专门的监督部门来执行，通过与预算表对照执行中的细节是否有疏漏、偏差，找出原因，为以后更精确地预算提供依据。最后，提高财务人员的资金预算能力，注重对财务员工的培养，向财务部门的员工灌输资金预算的重要性，注重在实际工作中锻炼预算能力，将理论与实际相结合。

（2）实施企业资金集中管理。商业地产企业规模大，企业部门繁多，部门之间缺乏有效及时的沟通，企业信息不能及时共享，导致企业资金流程过多，资金管理难度加大。所以对资金进行集中管理时商业地产企业必须执行的环节。商业地产企业的资金管理应当在企业资金融资、调度、运营方面实现集中管理，加强部门之间的信息沟通，根据资本市场的资金动向和企业的资金预算把握企业的资本配置和负债结构，寻求企业成本的最低点。对于企业闲置资金，积极开发新的投资渠道，实现企业资金的增值。

（3）加快企业资金周转。商业地产企业的资金链薄弱，资金链条过长，有一环节资金供应不足，就会导致整个资金链的断裂，加快企业资金周转是保证资金链完整的有效手段。由于商业地产企业资金占用比重过多，同时由于商业地产的特殊性，企业只是靠租金来获取收益。而投资性房地产一般需要资产变现时才能将盈利转化为资金。故而资金紧张是不争的事实，所以商业地产的资金利用率较低。若要加快资金的周转，企业财務人员应当重视对企业资金流有一个准确的把握，包括企业资金的收支细节，资金的动态流向，分析企业的资金流向和动态，保证企业的储备资金的充足，为企业资金周转做好资金储备。endprint

3.2 提高企业资金管理人才的综合素质

提升企业资金效率需要企业财务人员的专业财务知识和资金运营能力才可能实现，所以必须重视人才的培养。企业资金管理不同于以往的财务工作，需要在宏观上调配资金管理策略，对于财务人员的要求比较高，企业可以从高校或者中介機构聘请有丰富理论和操作经验的老师为企业财务人员进行培训，并且采用激励机制，对于接受培训合格的员工给予资金管理人员任命并提高报酬，提高员工学习资金管理的积极性。

3.3 优化商业地产资金比重，合理配比持有比例

商业地产获得资金效率提升必须优化企业资金比重，加快资金回笼，为资金的二次利用创造条件，根据企业自身的资金情况，合理分布持有物业比例。关于商业地产企业持有物业比例，国内有些学者提出最低持有量保持在20%以上，有利于保证商业地产项目的整体经营管理，笔者认为具体持有销售比例应该视企业的资金运转和利用效率全盘考虑，加强对商业地产项目的控制力度，合理定位，打造品牌价值。另外在持有比例选择时应充分考虑投资回报率，企业流动资金的比例，负债能力等方面来具体实施，而不能只顾持有物业的高回报而盲目加大持有比例，加重企业负债，当部分项目收益小于回报时应及时售出，回笼资金。

4 结 论

商业房产企业在新的经济形势下保持企业效益的持续增长就要不断提升企业资金的效率，来应付融资困难、融资成本不断增长带来不利局面。综上所述，房产企业在资金管理要从多个方面来进行，增加信息渠道，整合行业资源，从资金的预算管理开始严格资金管理制度，集中资金管理，强化资金利用效率，同时加快对应收账款的回收管理，加快资金周转，使企业资金的利用率大大提高，注重对企业财务人员的素质培养，提升财务人员资金管理能力，更好地为企业资金管理服务，资金效率的提升离不开严格的监督和控制体系，只有严格的制度管理才能保证企业资金的合理应用，避免资金的浪费和闲置，最终达到企业资金的升值。

参考文献：

[1]刘冰.浅析加快企业资金周转提高资金使用效率[J].财经界：学术版，2011（4）.

[2]李佳.企业集团资金管理效率提升探析[J].时代金融，2016（11）.

[3]候晓君.提升企业集团资金运营效率的思考[J].企业战略，2016（35）.endprint