狄春雷+崔宇+谭永生

摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展，基准地价精细化管理已是客观现实需求。在分析了商服用地用途细分必要性的基础上，提出了商服用地及其细分用途用地区片价及级别基准地价评估的总体思路与方法。通过具体案例，系统地研究了商服用地用途细分、细分用途基准地价评估的具体过程，以期为细分用途基准地价体系建设提供思路，满足当前土地市场管理及评估的需要。

关键词：商服用地；细分用途；基准地价；评估

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2017）15-2966-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.15.042

Abstract： With the deepening of China's urban land use system reform and the continuous development of the land market， the fine management of the basic land price is an objective reality. On the basis of analyzing the necessity of subdividing commercial and services land，this paper puts forward the general idea and method of the price evaluation of the regional price and the grade basic land price for commercial-services land and its subdivision， And through the specific case， the paper studies the concrete process of subdivision and evaluation basic price of land， so as to provide the train of thought for the construction of the basic land price system to meet the needs of the current land market management and evaluation.

Key words： commercial and services land；subdivision；basic price of land；evaluation

基准地价是中国公示地价的一种，主要为出让底价、税收标准、宗地地价的确定提供依据，为公众提供信息服务及引导社会预期[1]。城镇土地使用制度改革以来，中国城镇基准地价评估的用地类型主要为商服、住宅和工矿仓储用地三大类[2]，在评估实践中，一般未对三大类用地基准地价进行细分。近年来，随着中国城镇土地使用制度改革的深化和土地市场的发展，城市土地用途进一步深入细化，基准地价表现形式呈现多样化发展趋势[3，4]，三大类用地内部所包含的不同行业由于经营收益能力及社会、经济、生态效益不同，其竞租能力、土地收益、市场地价水平存在较大分化，如商服用地中的普通零售商业用地价格与同属于商服用地分类的宾馆用地、市场用地、写字楼用地价格相差悬殊。因此，不能简单地归并为某一类用地[5]，单一的基准地价用地分类体系已经不能完全适应土地价格体系的新要求[6]，客观上需要细化和拓宽基准地价的用地分类。……