赵杨+王小丹

[摘要]改革开放以来，房地产业逐渐成为我国国民基础性产业，推动着宏观经济的发展。然而近年来，居高不下的房价引起了政府和社会各界对房地产业的关注。房地产业的健康发展不仅关乎居民生活质量，而且关系到国民经济的稳定发展。文章主要从房地产的供给层面、需求层面和国家政策调控层面入手，对房价影响因素分析的国内外相关文献进行总结和评述。

[关键词]房地产价格；供需；货币政策；国家政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.25.018

随着中国经济的高速增长和城镇化水平稳步提高，中国房价一直保持迅猛上涨的势头，尤其是一、二线城市商品住宅价格已经远远高于了经济基本面，而三、四线城市“去库存”效果不明显，房价的区域分化现象十分严重。分化发展的房价不仅无法有效促进经济发展，还会带来不可估量的金融风险。而厘清影响我国房地产价格的主要因素无疑将对稳定房价、制定调控政策起到基础性的作用。相较于理论完善、实践丰富的国外房地产市场研究，我国对房地产市场的研究起步较晚。文章重点梳理了国内相关文献，从供给、需求、货币政策和住房调控政策四个方面进行了综述，以期为后续研究打下基础。

1 供给层面

在我国房地产市场的发展中，土地价格作为供给成本的一种，其对房价的影响一直是我国学者研究的热点。高晓慧（2003）立足于中国现实构建了住房价格机制的理论框架，认为是地价上涨造成了房价的上涨。高波、毛丰付（2003）基于全国数据发现房价和地价仅在短期互相影响，在长期是房价走势决定地价走势。赵克诚、刘卫东（2006）等认为地价对房价的影响程度取决于土地级别的高低。此外，唐奇展等人（2011）利用广西15年的数据考察了房地产投资对房价和GDP的影响，结果显示房地产投资规模与房价和经济增速间存在长期均衡关系和短期动态协整关系。李永乐、吴群（2013）采用2002—2012年我国35个大中城市数据也考察了房地产投资与房价的关系，并阐释了二者间的传导机制。近几年，国内越来越多的学者将政府干预考虑在供给因素中。王岳龙（2010）建立了一个博弈模型，通过推导得到房价在短期内不会受土地价格影响的结论，并证明了房价上涨的根本原因是空间垄断。况伟大（2012）建立了局部均衡模型，认为制定房产税会改变房屋供给，导致房价下降，且房产税的影响具有区域差异性。同时，他通过GMM估计方法发现房地产开发成本会影响房价，但购房者收入的影响更显著。

2 需求层面

除了房地产市场供给侧的影响外，市场需求侧的影响同样是引起房价波动的主要因素之一，但因研究区间、研究对象等的不同，其影响因素和力度也更不相同。金晓斌等（2004）运用系统动力学方法，建立了城市住宅产业发展系统动力学模型，将房价的快速上升归因于几个主要方面：大规模的城市拆迁、居民对住房的日益增加的需求量、外来人口的流入等。还有一部分学者考察了居民收入对房价的影响。赵学刚（2004）研究了GDP与居民收入对不同类型房屋价格的影响，发现受GDP波动影响最大的是商品房价格，另外是普通住宅、住宅和高档住宅、经济适用房，而居民收入对商品房价格的影响最小，这是由房地产既是消费品又是投资品的双重属性决定的。类似的研究还有李春吉等（2005），屠佳华、张洁（2005），黄红梅等（2014）等。此外，中国的城市化进程同样密切影响着房价波动。陈石清、朱玉林（2008）认为城市化率的提高使得房价上升，在长期二者间存在着显著正向影响关系。胥玲（2009）采用35个大中城市数据进行实证分析，研究表明我国城市化的迅速推进和人均可支配收入的上涨致使房价快速上升。相当一部分学者考察了贷款利率对于房价的影响。蒋成杰、张忠义（2009）认为二手房的售價、按揭贷款的实际利率以及居民收入共同影响着新房销售价格。孔行等（2010）认为按揭贷款的出现刺激了住房需求，在一般情况下住房使用者承受按揭贷款的压力小于还贷约束力，因此降低贷款利率可使居民支付能力提高，并增加住房需求，提高房价。

3 货币政策

货币政策通过调节货币供给量和利率进而影响宏观经济，其对房地产市场及房价波动的影响目前存在争议。大部分学者认为货币政策的变化会造成房价波动。如：王家庭和张换兆（2006）认为利率上涨可以抑制房价上涨，利率调控在房价调控中作用显著，且相较于低融资成本城市，高融资成本城市的反应速度更快。吕寒冰等（2010）选取1999—2009的月度数据建立了VAR模型，检验贷款利率和货币供给量与房价的关系，结论表明：货币政策与房价在长期同向变动，但房价受货币政策的影响是有限的。利率因其作用的滞后性对房价的影响在短期内并不显著，长期内呈负向影响。短期内货币供给量对房价有显著的正向影响，这种影响程度大于利率对房价的影响。谭政勋、王聪（2015）建立了后顾型结构模型，将货币政策、泰勒规则和其如何直接或间接地反映房价融在同一模型中进行了实证检验，结果表明“价格之谜”并没有出现，如果货币政策可以充分利用房价波动的过往信息和当前信息，紧缩型货币政策可以更好地抑制房价和通货膨胀，宽松型货币政策则更能减小宏观经济波动。

部分学者认为货币政策对房价影响并不显著。梁云芳、高铁梅（2007）通过实证分析发现，人均GDP、信贷规模和实际利率对东中西部房价影响具有差异性，同一的货币政策无法对房价有效抑制。张迁平、周文兴（2008）通过对1999—2006年的房地产市场的分析，发现利率政策并不能很好地调控房地产价格和市场。

4 住房调控政策

在我国，住房调控是直接影响房价的重要因素之一。余华义（2010）基于1998—2008年中国35个城市的面板数据进行研究，认为我国房价与经济基本面间缺乏稳定的相关性，而房地产市场的调控政策却能使房价大幅偏离经济基本面。张寄遥（2005）认为房价的虚高有很大一部分缘于政府实施的土地政策或城市发展战略。陈森峰等（2005）发现2003年以来，政府颁布的如限地审批等措施并未对房地产市场产生预期的影响。周旭（2008）针对我国房地产宏观调控政策失效的原因进行分析，认为房价波动主要受到房地产市场法律法规缺失、调控政策的延迟效应以及房地产市场各主体的利益竞争的影响。袁巧玲（2009）对中央政府与地方政府在房地产宏观调控中的政策博弃进行分析，试图从政策机制本身探讨房地产宏观调控失效的根本原因。近年来，一些学者采用DSGE模型探讨不同的住房调控政策对房价和宏观经济的影响，王敏、黄滢（2013）探讨了限购政策和房产税对房价的影响。尹希果、杨倩（2016）考察了去库存政策对于房价的影响。类似的研究还有，骆永民等人（2012）、肖毅等人（2013）等。

5 总结与展望

可以说，国内对于住房价格影响因素的研究十分丰富。大部分文献对经济基本面因素和货币政策因素对房价的影响展开了丰富的探讨，而涉及住房调控因素的文献在近年来才开始涌现。一种观点认为中国的房地产市场主要受基本面因素影响，而另一种观点认为我国的房地产属于“政策市”，受住房调控政策影响更大。这便形成了“基本面因素与住房政策因素影响之争”的现象。我国的房地产问题不仅是经济问题，更是民生问题，政府须采取有效措施来稳定房地产价格，抑制房地产需求过旺现象，平抑金融风险，保障住房建设。政府部门应规范房地产市场环境，加强行业管理；保证市场信息准确、透明、对称；完善房地产市场结构，建立梯级消费观念；加强房屋租赁市场的管理与建设；加强保障房建设等。

参考文献：

[1] 高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验：1999—2002[J].产业经济研究，2003（3）.

[2] 况伟大.空间竞争，房价收入比与房价[J].财贸经济，2004（7）：79-87.

[3] 梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006（3）：74-84.

[4] 胥玲.中国城市房价和地价的决定因素及相互关系[J].财政研究，2009（11）：10-13.

[5] 孔行，刘治国，于渤.使用者成本、住房按揭贷款与房地产市场有效需求[J].金融研究，2010（1）：186-196.endprint