任伯松

摘要：房地产行业发展迅速，然而近些年来金融机构对房地产的过度支持加剧了房地产泡沫的膨胀。本文通过理论和实证分析的方法分析两者之间存在的关系，并据此提出了一些降低房地产泡沫的建议。

关键词：房地产泡沫；金融支持

一、金融支持和房地产行业的相关性

房地产业和金融支持是紧密相关的。从房地产开发商的角度看，一个房地产项目的开发建设需要数以千万甚至上亿的资金，而且房产的销售及资金的回收是个漫长的过程，在开发商连续投入资金的过程中，如果没有金融机构的支持，仅依靠资金回收，很容易造成资金链断裂。而金融机构可以吸取公众资金，大量社会闲散资金的汇集形成了发放贷款的基础。房地产本身具有保值性和升值的可能性，其价值降低的可能性很低，可以作为很可靠的抵押品。因此，金融机构通常将房地产信贷作为自身业务中的重要部分，以房产作为抵押，当出现违约情况时，可将抵押房产变现。

从房地产消费者角度来看，由于房产价格较为高昂，普通消费者难以一次性地完成支付，在开发商急于回收资金的情况下，只有金融机构介入，对消费者发放贷款，才能完成消费。

二、金融支持过度与房价的实证分析

金融支持过度与房价两者之间关系密切，可能存在长期稳定的均衡关系，因此本文采用协整分析的方法来分析两者关系。本文选取了国内房地产贷款DK和商品房平均销售价格P2003-2015的年度数据，数据来源自国家统计局网站，选用的是eviews8.0进行操作。

（一）单位根检验

协整关系要求所有变量为同阶单整，因此需要进行单位根检验。在进行检验之前，首先对时间序列数据进行对数化处理，以免除扰动项的影响。检验结果如下：

从检验结果看，两组数据在5%置信水平下均为一阶单整的，满足建立协整关系的条件。

（二）协整关系的建立

我们构建的的协整关系模型为lnP=alnDK+C，系数a反映了两个变量间的关联程度，即lnDK变动一单位，lnP变动a单位。最终得到结果如下：

lnP=0.4845lnDK+3.966

从结果上看，lnDK变动一个单位，lnP就同向变动0.4845个单位，两者之间具有一定的相关性，说明金融支持确实会一定程度上拉动房价。但是从本文结果来看，其拉动幅度有限，可能有如下原因。

首先考虑的是其他因素的影响，最主要考虑的是消费者心理预期因素。房地产市场上存在着大量的投机消费者，他们买房并不是为了居住，而是为了持有增值。当地产市场表现低迷时，政府会出台一些鼓励措施，而这些消费者们对房价未来持有上升预期，会导致住房抢购潮的出现，导致房价升高和房地产泡沫的产生，使得信贷支持对房价影响有限。

还有一点就是要考虑到本文数据选择的原因，本文选取数据年限较少，并且本文选取的是全国性的数据，即全国的房地产信贷和住房均价，考虑到房地产价格在我国各地差异较大，即使近些年来很多二三线城市房价异军突起，但总體差异还是很大的。所以用全国性的总体指标是存在一些误差的。

总体而言，金融支持和房价之间是存在长期稳定的均衡关系的，房价的上涨在一定程度上可以由金融支持过度来解释。

三、降低房地产泡沫和金融风险的对策和建议

通过上章实证分析，得出了金融支持确实会对房价产生正向的影响。房价的急剧上升很容易聚积房地产泡沫，引发巨大的金融风险。考虑到房地产与金融支持的相关性，因此要从房地产业和金融业两个角度来采取行动，降低泡沫度和金融风险，稳定市场。

（一）房地产业转变运营模式

我国的房地产业利润率巨大，使得目前我国的房地产企业都只专注于房地产行业，而忽视了其他领域。大型房地产开发商依靠自身的知名度以及高利润率获得巨额贷款，导致其高负债经营。但是目前我国很多房地产开发商过度开发，且受限于国内消费者的消费能力，很多地区已经出现了房地产供大于求的局面。作为房地产商，应多注重例如高新行业等领域，既可增强企业活力，又可减少负债率，降低金融风险。

（二）提高房地产业信贷门槛

房地产业在我国发展迅速，由此产生了大量的房地产信贷资金需求，许多商业银行为了提升业绩，降低了放贷标准，基本上只要能拿到地的贷款申请都可以被批准。在此过程中，银行承担了风险，在金融危机之前的房地产业的膨胀期，不良贷款率高居不下。伴随着近些年对房地产业相关限制和保护措施的出台，房地产市场的超额利润也在减少，银行在发放贷款时的流程也应趋于规范，审批流程应更加严格，以防范系统性风险的产生。

（三）加强政府监管

房地产行业在我国起步较晚，市场的需求长期被压制。因此在起步初期行业内的利润巨大，大量资金流入，再加上政府监管宽松，产生了房地产泡沫。房地产在其初期支撑起了我国经济的发展，但伴随着我国经济的快速发展，高科技产业的不断涌现，使得房地产不能长久作为撑起我国经济的支柱。涌入房地产业的资金需要被鼓励用至其他新兴领域，所以必须要加强对房地产业的监管力度。如今多地已经采取限购措施，在此基础上，还应配合税收政策，对房地产商增加税赋，抑制其房地产投资，鼓励其投资其他领域。在土地管理分配上，要实行透明化，防止官商勾结，促进房地产市场健康发展。

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