姜明奇

(新疆大学 新疆 乌鲁木齐 830000)

我国房价的影响因素分析
——基于35个主要城市的横截面数据

姜明奇

(新疆大学 新疆 乌鲁木齐 830000)

随着城镇化改革推进，房地产与国民经济之间的关系越来越密不可分。本文选取中国35个大中城市商品住宅房价，从供需两方面分析房价影响因素，引入虚拟变量考察区域发展程度影响。全文社会发展现状分析各因素与房价的关系并提出相应政策建议。

房产价格；影响因素

一、引言

安居乐业是中国人的传统，“住”始终是人们关注的重要方面。房价不只是简单的价高价低问题，它一定程度上反映复杂的社会经济关系。首先，2015年房地产投资占我国GDP比重超19%，约占全国固定资产投资24%，对整体宏观经济稳定具有十分长远的意义。其次，房地产周期与国家宏观经济周期形状极为相似，在时间上又具有先行性，因此其周期波动与国民经济波动有高度关联。最后，改革开放之后虽然我国人均收入明显提高，但收入差距却逐渐拉大，畸形的住房资源配置又成为贫富差距滋生的土壤，因此房地产经济不再仅限于经济发展本身，已成为影响社会安定团结以及人们生活幸福的关键性因素。

国外有关房价影响因素的研究展开较早，Malpezzi指出收入变化和前期房价对现期房价有显著影响。Hedonic估价模型特别考虑住宅环境、交通、区位等属性对房价的影响。随着我国房屋价格一涨再涨，国内研究房价的学者越来越多。邵飞波等(2007)从微观角度出发，认为上海住宅价格影响因素包括住宅到地铁、到市中心的距离、物业费、容积率等。王超(2012)通过数据分析得出房价与利率、租金、地价、物业正相关，与房地产商数、竣工面积和汇率负相关，这也是近期房价影响因素定量分析比较全面的代表。

学者们对房价影响因素进行了多方面的研究，但鲜有研究基于供求层面进行考察。本文以西方经济学、房地产经济学理论为指导，从供求层面探讨我国商品住宅价格的影响因素。

二、指标选取及数据来源

本文以中国35个大中城市商品住宅房价为研究对象，全文数据源于国家统计局。

1.商品住宅平均价格(AHP)=商品住宅年度销售额/销售面积。

2.城乡居民储蓄年末余额(RSDB)。居民储蓄额是影响住房需求者购买力的重要因素，很多居民储蓄主要目的是为购房，甚至家庭三代人为购房储蓄，因此取该指标作需求指标。

3.房屋施工面积(HCA)决定了房地产行业的供给量。

4.虚拟变量(D)。一线城市、强二线城市赋值1，其余城市赋值0。

三、建立模型

多重共线性会影响参数估计、统计检验及模型估值的可靠和稳定性。模型建立前通过方差膨胀因子检验得出本模型变量间均不存在共线性。设房价函数可用如下多元回归模型，回归结果如下表所示：

AHP=β0+β1RSDB+β2HCA+β3DDA+μ (3-1)

本文选取怀特检验考察模型异方差性，可得如下结论：给定显著性水平，α=0.05,nR2=5.899<Χ20.05(6)=12.592接受原假设，该模型不存在异方差。

四、模型分析

(一)总体分析

经过上文的模型构建与检验，由表1得回归方程：

从回归结果看R2=0.651，模型拟合较好。β1>0说明城乡居民储蓄年末余额与商品住宅平均价格正相关，前者每增长1亿元，后者每平米增加0.717元；β2<0指房屋施工面积与商品住宅平均价格负相关，前者每增加1万平方米，后者降低2.471元/平方米。此外，虚拟变量系数表明在控制其余两变量的情况下，发达城市的商品住宅平均价格要高出欠发达城市4142.66元/平方米。该回归结果符合社会现状。

(二)城乡居民储蓄年末余额与商品住宅平均价格的关系

一方面，房产作为不动产具有保值增值功能，房价上升可使住房拥有者财富增值，进而促使其提高消费，降低储蓄率。另一方面，由于房租及购房成本上升，没有住房的居民会相应降低消费水平，增加储蓄率。通过本文分析可看出我国居民储蓄与房价正相关，符合社会现状。2006年底我国居民存款储蓄余额为16万亿元，2014年末接近49万亿元，年均增长率16%。这不禁引发思考，若出于投资保值目的购房，储蓄作为货币投资途径之一，应与房价呈此起彼伏关系。事实说明我国房产需求更多源于住房刚性需求，尤其是中低收入无房产群体，不得不压低消费为购房储蓄。

(三)房屋施工面积与商品住宅平均价格的关系

房屋施工面积与商品住宅平均价格呈反向关系。从房地产供给来看，商品住宅新施工面积的变化则反映了市场新增供给规模。尽管从短期看房地产的供给缺乏弹性，但从长期市场调整来看，房地产供给具有一般商品的特征，是一条向右上方倾斜的曲线。随着房地产供给量增多，在市场有效需求没有显著增加的情况下，房价会出现下滑趋势。

(四)发达地区与欠发达地区的房价差异

当前我国房价表现出很强的区域性，不同城市由于房地产市场发育程度、产业政策、城市规划、城市功能定位等多种因素影响而表现出很大的差异性。一方面发达城市地理环境优越，基础设施完善，信息和文化较发达，从而吸引大量人才涌入，随之而来的就是高住房需求；另一方面，发达地区对外开放程度和市场化水平较高，由于中国投资渠道狭窄，人们很自然把富余资金投向房地产，从而加剧投机需求兴起。同时发达城市金融系统获得基础货币的来源非常丰富，房地产市场拥有多样融资渠道，也为其信贷泡沫和高涨的房产价格垫定了基础。

五、结论

商品住宅平均价格作为我国房价数量指标之一，其影响因素是复杂多样的。本文通过简单多元回归模型，得出商品住宅平均价格与城乡居民储蓄年末余额、房屋施工面积和城市发展程度的线性关系，房产价格与城乡居民储蓄年末余额呈正相关、与房屋施工面积呈负相关，且发达地区房价明显高于欠发达地区。以上结论证实了我国房地产市场的现状，也为政府调控提供了指导意义。基于我国大众对房屋的刚性需求，应加强对房地产市场投机现象管控，扶持保障房建设的同时注重收入分配制度完善，缩小贫富差距；喊停房地产盲目开发，打击房产投机；加快城镇化建设步伐，提高城镇医疗和教育水平，减轻发达城市人口压力。房地产作为我国经济发展的重要产业，其良性循环发展对提高我国综合国力、增加人民福祉有重要意义，进而才能实现人民安居乐业，国家富强民主的伟大中国梦。

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姜明奇(1990-)，女，汉族，河南人，研究生，新疆大学，世界经济。