萧永深

摘 要：随着经济的蓬勃发展，我国房地产业从兴起到壮大，只用了三十年的时间。其速度之快，前所未有。然而，近十年来，房价高企，房地产市场泡沫激化等不良因素一直笼罩着房地产市场。过度的经济泡沫会造成资源浪费和不良社会影响。房地产市场也一样。本文通过对D市A镇最近12个月的住房空置率进行调查分析，了解当地房地产业的现场情况，作为当地房地产市场是否健康、可控的参考。

关键词：A镇；住房；空置率；调查分析

1 研究背景

住房空置情況是世界各国政府、房地产企业和居民都非常关注的热点问题。研究城市住房空置情况，对于规范并加强当地房地产业管理，防止房地产经济泡沫的产生，促进房地产业健康可持续发展，具有深刻的理论和现实意义。近年来随着D市A镇经济的快速发展，特别是自2013年起，由来料加工为支柱的制造业向以旅游产业为主的第三产业成功转型，吸引了多个大型房地产进驻。据统计，A镇2012年房地产楼盘有4个，总住房面积约40万平米，到2016年底，房地产楼盘有10个，总住房面积约110万平米。一座座高楼拔地而起，俨然一副新城的宏伟场景，然而在这辉煌背后总有一些缺憾，那就是人气不足，部分楼盘，尤其是近三年建成交付的小区，都不同程度的存在空置现象。如何避免住房过多而不正常空置，降低房地产泡沫风险，如何制定相关政策来吸引人气聚集，进而带动城区各个产业的发展，是摆在政府面前的一个难题。

2 住房空置率基本概念

住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率这个概念适用于我国，是不同于其它国家的空房率。我国的空房率指的是房子已经全部建好，其中空置下来无人居住的房子与建成的房子之比。

根据各种不同类型的房地产市场情况，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。空置是不管是新房还是旧房，不论是首次投入市建的新建住房，还是因为其它各种原因造成的空置旧房至，只要是使用者不明确不确定，都可这里所指的空置房。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。此刻的空置房通常说的是首次投入市场的新建住房。

3 调查方法及结果分析

调研范围、对象及内容： 电是城区居民居家必不可少的资源，居民入住必定离不开用电，因此调查近6个月居民用电量以反映住房空置情况是可行的。

本次调查范围为D市A镇，调查对象为A镇内的居民住房，包括当期竣工和前期竣工的住房。本次主要调查D市A镇居民近12个月平均用电情况。本次调查分两类房屋进行，即居民自建房和商品房。调查结果见下表。

以上数据是通过D市A镇供电局市场科统计所得。经统计，A镇近12个月每户居民平均用电量为113.5kwh。根据若月平均用电量少于每户居民平均用电量30%计入空置的原则。则户平均月用电量少于113.5×30%=34kwh的按空置房屋计算。有如下结果：

第一，居民自建房空置率为8.93%。处于较合理水平。且经统计，自建住房使用者多为当地居民。空置自建住房基本集中在商业区附近，其中大部分为出租用房。

第二，商品房空置率为21.5%。明显，商品房空置率较高。经现场走访调查，由于大部分商品房开发时间较短，造成入住率较低，同时，由于几个房地产楼盘的集中开发，也导致目前A镇商品房市场供过于求。经向几个房地产楼盘现场调查发现，这里的户主有三分一为本地户籍，四分一为本市户籍，其他为外市户籍，可见，目前A镇房地产市场主要客户支撑为投资客户，也造成空置率高的重要原因。

第三，自建房和商品房空置率相差悬殊。主要原因是商品房作为新兴事物在A镇发展时间短，当地居民还需要一段时间过渡和认可；同时，随着当地房地产市场喷井式发展和投资者的涌入，导致房价一路飙高，大大打击了本地刚需购房者的购买积极性。

第四，总体说来，目前A镇住房控制率仍处于可控的阶段，但商品房过高的空置率反映目前该地区房地产发展存在一定问题，要随时监控引导其向健康方向发展。

4 如何看待住房空置现象

在当前情况下，有一部分住房空置是可以理解的，住房市场有其特殊性，不可能所有的房子都有人居住，特别是新建的住房在出售阶段，人们要装修迁移等都有一个过渡期，还有些是纯租赁住房就更会存在空置的现象。通常这些空置的房屋会称做“摩擦性空置”，比如我们希望市面上不存在无业人员，但这却是不可能的，总有一些人会因为这样或那样的原因处于失业状态。我们都知道，住房空置是非常大的资源浪费。基于此，可以适当采取税收方式，特别是可以加大持有环节的税收，尽量减少那些投机炒作等各种人为因素的空置房，让更多的住房资源发挥应用的作用。目前社会上对物业税有相当高的呼声，这也其中一个重要的原因。

如果在短时间内因为各方面的原因，物业税或房产税不能及时出台，想要减少空置房，还可以从以下两点着手：第一是出租房屋采取鼓励政策。虽然目前出租房屋可以征收10%的税负，但现实中基本收不到，不是逼迫房屋租赁变成了私下交暴打，就是那些有几套房的人干脆把房子空着不出租。在这样的情况下，建议政府干脆不征收租赁税费，这样也可盘活那些闲置资源，同时也扩大了市场供应。为了更好的推进和规范租赁市场，可同时做好备案登记。第二是多种投资渠道。必要时可以成立房地产信托投资基金，把一些公众游资吸引于此，扩大了供应量。人们可以像房地产商一样，可以投资的身份进入房地产市场开发。这样当房产升值时，拥有投资身份的人们也能分享收益，就可减少以前以炒房形式存在的“囤房”。当资金出现波动时，也能同时降低系统风险，也能改善目前大部分开发商资金主要依赖银行的风险。

5 结束语

由于其特殊性和广泛性，房地产将成为很多地方政府经济发展的一个主流。这个是每个地方政府不能逃避的问题。如何正确把握当地房地产发展现状，正确引导房地产市场发展方向，关系到该地区经济发展的前景，对此，如何合理控制住房空置率，盘活现有资源，杜绝浪费是每个地方政府要重点着手研究的重要课题。

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