沈建光

过去十几年中国房地产市场涨多跌少，且每次下跌都是在政策调控下的短期回落，其后由于政策由紧转松，报复性反弹后，房价都会在很短的时间便超过前期峰值。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下：

一是中国独特的土地财政。从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。

二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。长期以来，中国通过户籍制度控制大城市规模，但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中，人力资本也源源不断地涌入，增加购房需求。同时，由于教育等公共服务与住房高度相关，学区房备受追捧，成为房价上涨的领头者。

三是中国独特的文化传统。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一二线城市购房而倾其所有的现象，这在全球大多数国家很难想象。

四是中国政府对房地产市场政策强有力的干预。中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的，根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现，几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致，而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。

五是缺乏成熟的住房租赁市场。在中国，购房者大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场，大多情况下，租赁往往作为购房前期的过渡。

作为资产价格，衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否长期脱离基本面的运行。……