舒颖　雪枫　陈媛　李颛森

【摘 要】 随着我国经济体制改革的逐步深入与市场经济的不断发展，房地产行业逐渐发展壮大，成为我国市场经济发展的重要组成部分。党的十八大明确提出推进城镇化的发展进程，也势必带动房地产产业的快速发展。二手房和一手房在房产价值评估方面，其估价结果存在较大的差异，但是市场价值没有那么显著。如何识别对二手房产估价结果差异的主要影响因素，并量化其对估价结果的影响程度，便成为亟待解决的关键问题。

【关键词】 二手房 估值 差异因素

据昆明市2016年7月到2017年6月昆明市新房与二手房月均价对比可知，一手房与二手房价格在八，九千之间，两房产价格波动，此消彼长，去年7月到9月一手房赶追二手房价格，两者小幅在8500元齐平之后，2016年11月份起新房价格稳步增长，短短三个月达到9000元，2017年4月跌回8350元，在二手房价格之下，直至今年5，6月份又回升，超过过去一年价格之最和同期二手房价格。

莲景苑小区共建设9栋房屋，共1102套房源。5月25日下午，由区征地办、区城投、洞井、井湾子街道组织实施，洞井街道拆迁户莲景苑分房工作。房屋类型：小高层 高层；房屋用途：普通住宅 保障房；建筑类型：板式 塔式；装修状况：毛坯；建筑面积：135656.125平方米；总 栋 数：10；总 套 数：1134；容 积 率：2.62；绿 化 率：40.06%；停车位数：室内 450个；室外150个。[1]因为没有房产证，价格在9000左右，略低于市场价格.

2017年2月到5月五华区房价走势均价9750元，莲景苑价格相比于五华区房价走势偏低，5月莲景苑价格为9200元，低于五华区房价均值8000元。2016捻月到2017年6月一年，莲景苑均价8700元。 对比，2017年上半年云南民族大学北苑教职工住宅小区均价9200元，莲景苑均价8500元 。为甚么新房低于同区位二手房价格和五华区均价呢？首先对云南民族大学北苑教职工住宅小区和莲景苑影响因素比较：

从评估影响因素角度可以得出新房价值应与二手房价值近似持平。可是现实情况二手房价格高于新房价格，原因如下：

区位因素：区位是指一事物 与其他事物之间的空间位置关系，可分为自然区位、经济及社会性文化区位等。一般来说。房屋因其在市场上的价格也有差别，并且由于决定区位的的条件在发展变化着，房价也会随区位的变化而改变。区位因素对房地产价值影响很大，两案例中区位相同，所以价格趋于一致。

土地使用价值：莲景苑交房时间2014年12月30日，云南民族大学北苑教职工住宅小区交房时间1998年12月30日。房地产折现率由无风险报酬率与风险报酬率组成，取值8%。修正系数为1.014261.因此在这个案例中，剩余使用年限对房产价值影响并不大。

对政策的预估：我国实行的是有限期的土地出让制度，对于土地使用权到期问题《物权法》做出了住宅建设用地自动续期的规定，但是由于我国房地产市场化时间较短，土地使用出让制度实施时间也较短，对于续期的期限、土地使用费是否缴纳及支付标准、办法等并未做出明确的规定期，而采取其他方式处置。云南民族大学北苑教职工住宅小区1994年建成，剩余使用年限不足50年，该小区房价比市场价低，但是人们趋于对政策的预估和此地增值保值性，房价并不太低。

污染情况：二手房是房主转售的房屋，一般情况下不存在装修材料污染的问题。新房装修完不少业主就急着想要搬入新居了。但是二手房年数较长，如果购买时不装修，甲醛污染少。一般二手房都是已装修好的房子，无需过多操心装修方面的问题。

交易情况：成交价可自行与房主沟通，降价空间比较大。但是，二手房的价格不一定比新房价格低。要看这个二手房所在的区域商圈和学区是否成熟。

风险因素：一手房可能是期房，存在风险。相对而言，二手房交易周期短，速度快。另外一方面，二手房是看得见的现房，不仅能即买即住，房屋质量可以把关，不会如期房会有很多不可控因素。

学区优势：部分二手房已为学区房，具有增值潜力和学区优势，而一手房还没有批下来。二手房可以提前明确地段成熟与否，在成熟学位房片区，价格和教育资源更有优势。

【参考文献】

[1] 耿曉杰. 房产二手房交易中的风险与规避[J].中国与企业，2016（03）.