齐俊杰

前段时间，笔者写了一下关于房价的估值模型，主要是按照世界上比较通用的房价收入比来计算的，一下子引发了激烈的讨论。账是这么算的，当地平均年收入，如果不吃不喝30年，相当于一个家庭不吃不喝15年，能够买得起一套90平米的房子，这个城市的房价就属于基本合理。比如您那个地方，平均个人月入5000元，家庭月入10000元，一年就是12万元，一套90平米的房子，180万元以内，也就是均价2万元就算基本合理。而如果一个家庭不吃不喝10年就能买得起了，相当于均价1万3，那就算是很合理了甚至有点低了。

许多人认为笔者画风突变，变成了房价的多头，因为按照这个算法，很多地方的房价根本就是不高的，甚至有点低。真的是这样吗？

首先，这是按照房价收入比进行估值，仅仅是估值的一个维度而已，还有很多维度可以判断房价的标准，比如另一个重要的指标租售比，也就是你的房子一年的房租如果比上房价，不算贷款。结果高于银行现在的房贷利率，那么房价就是合理的。换句话说现在看，你一年的房租比上房价，要高于5%，房价才合理。而现在好地段的房子，租金在2-3%，一般的房子，租金一年在1%，甚至低于银行存款。这肯定是高估了。这个指标和房价收入比往往综合运用，租售比要考虑的是当地房子的实际需求，而房价收入比则考虑的是你后面还有多少人会出来接盘。当然还有很多的估值方法，这只是其中两个。

其次，任何估值都是个体系，不会是单一而存在，不同地方的房价自然也要不同的估值方法。就跟股市一样，零售业股票要用市盈率估值，银行要用净资产，周期类则要用经济周期。还有一些科技公司只能用比较法。保险公司要用业务倍数。甚至同一类公司不同时期的估值方式也不一样，比如牛市大家倾向于用市盈率增长率PEG来给公司价值股找高估值的借口，比如现在的茅台，而熊市大家更倾向于相信他的股息分红率，大不了当债券买。没有一种估值方式包罗万象。

第三，就房价收入比估值方法来说，这也是宁要模糊的正确，不要精确的错误。需要比较当地历史，以及横向比较国内国际。笔者认为一个家庭不吃不喝10-15年买一套90平米的房子，是合理的范畴，这就像指数的市盈率估值10-20倍都是合理的一样，这个合理区间本身就带有主观色彩。也许你认为7-15倍合理，有人认为12-25倍合理。这都没有什么不对，也正因为大家对于估值认知上的不同，所以才有了交易。觉得3-6年买一套房合理的，也许人家2008年就看空房价。认为10倍合理的2012年开始看空了，笔者认为10-15倍合理，所以认为2014年已经到顶，2016年再涨就看空房价。认为20年合理的，甚至有人认为穷人就该买不起房的，可能认为房价要涨到80万元。所以这才有了接盘，如果现在大家都看空，房价岂不是已经跌了。如果都看3-6年买房，那中国房价在2006年估计一线城市就见顶了。

第四，中国楼市的问题是冰火两重天，一半海水一半火焰，一方面一线和部分二线城市房价过高，另一方面广大的三四线城市是供给过剩。很多小城市家庭都是几套房。所以前30个城市房价偏高。广大城市房价不高这是很正常的。甚至有的地方房价是偏低的，比如有朋友留言，当地收入5000元，房价7000元，你说这是不是在秀幸福呢？这地方买房有什么压力？而在这轮房价上涨之前，其实很多地方的房价都是这个水平，我们调研的河北多个地方2015年的时候就是这样。即使现在涨到2万元，基本算是涨到了合理与不合理的临界点上。所以大家看到了，基本涨到这，也就涨不动了。再涨就限购了。

第五，有人抬杠了，说按房价收入比的算法，3000元收入，对应100万房价能不高吗？这当然看上去很离谱，这虽然广泛适用，但不是绝对适用，比如贫困县一个月也就1000多元收入，你让他买30万元的房子怎么可能。毕竟还有一个经济学的术语叫做恩格尔系数，你吃饭的钱占你的收入多少。你的钱还不够吃饭，多少钱的房子也都是买不起的。所以为什么我们拿5000元举例，换句话说平均收入5000元以下的地方，不适用这个方法。

第六，大家也不用抓住15年不吃不喝买房不放，这毕竟是一个合理区间的上限，是当年日本房地产泡沫破裂的时候，东京圈的数据。所以笔者把它定位了上限，但很可惜很多头部城市已经超出了这个警戒线。很多城市可能永远都达不到这个数字，所以因地制宜，您认为合理就好。比如你所在的地区不是北上广深杭，可以按照笔者给出的下限10年买房来计算，或者按照中位数12年来计算。

第七，有人说，算出来我们这里的房子低估了，比如剛才说的收入5000元房价7000元，是不是要赶紧投资一套。注意，这个房价收入比，可不是判断房价是否具有投资价值的手段，他只是测试后面还有没有人买的起。你能不能投资，你要回到第一条，用租售比再算下，如果租售比超过5%，当然就是被低估了。肯定可以投资，如果根本租不出去，那么也就说明，这里的房子不是低估，而是过剩了。过剩的东西还哪有投资价值。只是如果你是刚需的话，买起来没什么压力而已。所以遇到这样的房价，刚需该买就买吧，投资就算了。因为以后肯定无法变现。