李婷

摘 要：客厅按间出租具有重要意义，不论是学术界还是理论界，关于客厅作为一间单独的房间出租的研究甚少，可以查阅的文献也较少，但是其涉及到的一些法律问题仍然值得研究。客厅按间出租，承租人的隐私及财产安全可能很难得到保护，可能限制其他承租人实现对公共空间的管理和使用的权利。就因为客厅出租存在着或大或小、或多或少的問题，因此需要不断完善有关房屋出租方面的法律法规，用法律法规来规制房屋租赁行为，还需要出租人和承租人在签订房屋租赁合同时，明确双方的权利义务，客厅出租中，其他承租人的容忍义务要扩大，客厅的承租人的注意义务要加强。

关键词：房屋租赁；客厅；按间出租；承租人

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1009 — 2234（2017）05 — 0095 — 03

房屋租赁是承租人为了取得非自己所有的房屋的占有和使用权，向房屋出租人定期交付一定数额的租金，从而有正当的理由使用房屋的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种方式。房屋租赁可以有多种现形式，例如房屋的所有人或者使用人（第一次承租的人）将住房全部租给他人，或者是房屋的所有权人或者使用权人，将整个住房改变原来的建筑结构和平面布局，把包括客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，向两个以上的承租人分别按间出租或按床位出租。2015年，上海针对客厅按间改造出租，先行做了规定，出台了政策，即允许了“N+1”的租赁模式。“N”是指一套居住房全部的卧室，“1”是指符合条件的经改造能独立成间且能单独出租使用的客厅。“ N+1”的租赁模式，在热播的电视剧《欢乐颂》里可以看到，剧中三个女孩合租的一套住房，分为三个房间，每人承租一间，其中樊胜美租住的那间，就是由客厅改造而来的。相信有政策的支持，客厅出租的现象会越来越多，但是不论是学术界还是理论界关于客厅作为一间单独的房间出租的研究甚少，可以查阅的文献也很少，可是其涉及到的一些法律问题仍然值得研究。

1客厅按间出租的意义

1.1可以增加居民的财产性收益

党的十八大报告提出“多渠道增加居民财产性收入”〔1〕，这是继党的十七大报告首次确定“创造条件让更多群众拥有财产性收入”〔2〕之后的又一政策亮点。居民财产性收入，包括家庭拥有的动产收入和不动产收入，其收入来源形式多样。多渠道增收，主要体现在两个方面：一是金融产品投资，二是实业投资及租赁服务〔3〕，如房屋租金。允许房屋按间出租后，每间房屋的出租都可以由出租人与承租人签订租赁合同，从而收取租金，虽然每个房间因为面积大小不同可能租金不同，但是这种按间出租的方式所得的租金，可能相比一整套房屋出租后获得的收益更高。这种租赁模式使得出租人的财产性收益增加，是符合十八大要求的，所以客厅如果符合出租条件的，那么应当鼓励房屋的所有人或者使用人将它租出去。

1.2物尽其用，实现物权法的立法目标

“物尽其用”是物权法的立法目标，各种东西凡有可用之处，都要尽量利用。某学者提出：所谓“物尽其用”，即物权关系的设立、变更、消灭都要以发挥物的最大效用与最大经济效益为主要目标，从而使有限的资源得到最充分的利用。物权法作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，其功能不仅仅在于界定财产归属，明晰产权而达到定分止争、实现社会秩序的效果，更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥，从而更好地满足人类的需求？？？。在社会生活中，有些人可能拥有好几套住房，但并不是每一套住房都会有人住，这样所有权人的房屋可能就处于闲置或者半闲置的状态，从而导致房屋的功能得不到发挥，从另一侧面来说也造成了资源浪费。如果所有权人将自己的房屋整套出租或者按间出租，都可以使房屋“活”起来，不仅满足了承租人租房的需求，而且发挥了房屋的最大效用，也能实现最大的经济利益，还不会造成房屋资源的浪费，如此就实现了物权法“物尽其用”的立法目标。

1.3缓解租房压力，解决住房问题

深化住房制度改革是惠及民生的重要工程，有两个主要途径，一是购房，二是租房。建立、建设住房购买市场与房屋租赁市场是深化住房制度改革的方向，也是实现城镇居民住有所居的重要方式。在部分人群无力购买住房的情况下，租赁住房是解决住房问题的一个好的选择。因此对住房租赁市场的培育与发展就有了重要意义，它不仅能够推动供给性结构调整，还能落实到推动新型城镇化建设以及改善民生上，对满足、解决城镇居民或新市民的住房需求能够发挥重要作用。随着经济社会的发展，承租人租房需求呈现多样化趋势，而房屋租赁市场供给与需求关系比较紧张，间接导致住房难问题存在。其中租住房屋大多是以中小户型为主，但房屋租赁市场上这样的房源又比较少，退而求其次只能选择合租。而合租带来的问题比较多，承租人之间的权利义务可能很不明确，容易发生矛盾，大家又不愿意合租。现实中可能有不少承租人没有经济实力承租一整套房屋，而且如果出租人不允许承租人再招租或者转租，那么承租人的负担可能会很重，基于此，承租人可能放弃承租。房屋实行按间出租，客厅经改造符合条件后也实行按间出租，在很大程度上扩大了城镇居民、新市民的需求选择面。故实行房屋按间出租，客厅也按间出租的方式，从地方的实践来看，适当降低了承租人租金的负担，缓解了租房压力，且对于改善租赁房屋环境，也起到一定促进作用，解决了部分人群的住房问题。

2客厅按间出租存在的问题

客厅是家庭成员之间生活、活动的主要区域，这本身就赋予它多方面的功能，它不仅是家庭休闲、娱乐、就餐等活动的场所，也是家庭对外的社交活动空间。因此，中心首脑空间及对外窗口奠定了客厅在整体住宅中的地位。客厅一般都具有较大的面积，比较开放，同时也有较为充足的采光和合理的照明。客厅如果没有做好处理，就将其作为一间单独的房间用来出租，会产生很多问题，给承租人带来不便。

2.1客厅出租难以保障承租人的隐私

客厅往往是一套住房的中心，连接着住房的每个房间，相对于每个房间来说是开放的。除了客厅外的房间都按间出租给了其他承租人，他们到达自己的租赁房间都会经过客厅，如果客厅就以客厅本来开放式的状态或者虽然经过隔离处理但所做的隔离处理状况不佳，出租给承租人后，那么承租人的隐私就得不到保障，会给承租人日常的生活造成不利影响。而隐私往往都是承租人不愿意让别人知道或者不方便让别人知道的私事、个人信息或者是不愿意他人侵入或不便侵入的个人领域。隐私的客体是自然人的个人事务、个人信息和个人领域。客厅以客厅本来开放式的状态或者虽然经过隔离处理但所做的隔离处理状况不佳，出租给承租人，承租人的朋友来往，或者承租人是夫妻的，承租人的夫妻生活，承租人是已婚的，承租人的婚外性行为，都容易暴漏出来，对承租人的个人事务来说，可以说是毫无隐私可言。至于个人领域和个人信息，如果客厅就是以开放式出租的，那么客厅这个领域很容易被其他承租人或者他们的朋友侵入，如果遭遇他人侵入，可能由于客厅承租人不细心，没有将有关个人信息的东西收起来，那么客厅承租人的个人信息就有被泄露的危险。因此客厅作为一间单独房间出租，如果没有做好隔离处理，对承租人来说，其隐私很难得到保障。

2.2客厅出租难以保障承租人的财物安全

客厅原本作为一套完整房屋的公共空间部分，里面一般会安放电视、沙发、茶几等家具或家用电器，其主要功能是为居住者提供招待客人的场所和娱乐休闲的地方，但将客厅的格局改造成一间单独的卧室后，客厅原来的所有功能都不复存在，随之从一个公共空间变成一个比较封闭、独立的个人空间。变成独立卧室的客厅虽然在性质上发生了本质上改变，客厅改造后的卧室在占地面积上也许较宽敞，但总的来说客厅改造的卧室在整套房屋的空间布局上还是处于一种比较开放的空间，尤其是和其他独立的卧室比较来看，出租人对客厅改造后的卧室很可能没有单独安装独立的房门或者并没有用墙将它和其他公共空间、卧室室隔开。我们知道财物的存放规则一般是需要一个独立且封闭的空间，但客厅改造成的卧室并不满足这一条件。这一缺陷使得租赁改造后卧室的承租人来说，其财物存在巨大的安全隐患，就算合租的人都是熟人，由于该卧室客观上并不完全独立，加之其他所有承租人為了进出房屋去洗手间、厨房等公用空间都不可避免会经过客厅，导致该承租人的财物丢失的可能性也比较大。还有外来人员对该承租人的财物保管来说也是一种潜在的威胁，这里既包括非法进入房间的偷盗者和来找其他承租人的客人。综上所述，只要客厅改造的卧室在独立性和封闭性上没有达到要求，其财物的安全性几乎得不到任何保证。

2.3客厅出租，公有部分的管理和使用受到限制

在前面一部分提到，客厅改造的卧室是将提供休闲和娱乐的公共空间从本质上进行改变，这一改变不仅是针对整套房屋的格局，还包括整套房屋的功能，对于其他承租人来说，原来能享受到的一些方便和舒适就不存在了。同时所有承租人需要自己单独在卧室中腾出一部分空间用于满足自己的娱乐、休闲和生活。客厅改造成卧室使得公有空间被压缩，当然所有承租人也因此在租金上享受到相应的优惠，但不可否认的是，公有部分被占用后，其他房间的承租人不仅进出厨房、洗手间等地不方便，同时为了不打扰租客厅的承租人的生活、保证该承租人的隐私，其他承租人还必须尽到更多注意义务，例如尽量减少进出房门的频率、尽量减少带朋友来玩的机会、尽量注意保持该空间的卫生等。还有一点对其他承租人带来不方便的就是改造后的客厅一般不会完全封闭起来，多少还是有一部分仍然处于开放的状态，这一部分的公共空间必须由大家进行管理和维护，这时就可能存在其他承租人不愿尽和租赁客厅的承租人一样的义务，造成各承租人之间的矛盾，从而影响整体承租人的生活氛围。

3完善客厅按间出租的建议

3.1尽快出台关于房屋按间出租的政策法规

虽然房屋按间出租的现象已经出现了，客厅按间出租的现象也出现了，并呈现逐渐扩大的趋势，但是关于房屋按间出租、客厅按间出租的政策法规还没有紧跟其上。2016年5月，住建部在新闻发布会上已经将允许房屋按间出租的信号发出，那么关于这方面的政策法规也应当尽快出台，通过政策法规来规范房屋按间出租、客厅按间出租的租赁行为及所涉租赁合同，进一步明确客厅要出租进行改造的标准，并对一定面积相应的承租人数及每个承租人可以享有的最低面积做出限制，还必须保障每个承租人的住房安全。政策法规从相对宏观的角度规制房屋按间出租、客厅按间出租行为，并不得妨碍出租人与承租人之间的意思自由，从而充分体现民法的私法自治原则。

3.2出租人尽到合理改造客厅的义务

出租人为了增加财产性收益，可以将客厅按间出租，但是客厅按间出租必须经过必要且合理的改造，满足独立、舒适、便利的要求。客厅按间出租一般都会改造成卧室，卧室相对来说具有隐蔽性，这就要求出租人要对客厅进行隔离处理，隔离处理一般不仅包括空间的隔离，还包括对声音的隔离，因此在做隔离处理时，出租人应当按照一般卧室的标准来做，不仅舒适还要独立，而且还要方便各承租人生活。其次，客厅改造并不是说出租人想怎么改就怎么改，客厅改造还需要确保房屋住用安全，例如为了预防火灾的发生，就不得改变有关消防的原有设施，防火分区、安全疏散、防火分隔该有的都要有，而且还得保障其完好有效，也不得将承重墙损毁等等。出租人尽到合理改造客厅的义务，不仅能给承租人提供一个好的居住环境，还能保障承租人的隐私不被轻易泄露，也能保障承租人的财物安全，而且对协调各承租人之间的关系也是大大有利的。

3.3强调承租人之间的容忍义务并加强客厅承租人的注意义务

“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”？？？这是《物权法》对相邻关系中容忍义务的规定。容忍义务是禁止不动产权利人权利滥用与扩展不动产权利人权利的重要依据，也是解决不动产权利人之间权利冲突的法律工具。从利益平衡的角度分析，“人们既然生活在一个共同体内，相互之间不可避免地会造成某种妨碍，但是这种妨碍必须限制在正常的限度之内。”？？？虽然房屋按间出租与客厅按间出租不是相邻关系，但和相邻关系很像，各间房屋承租人的关系处理可以参考相邻关系的规定，据此，各承租人之间对彼此都有容忍义务。客厅出租后，其他房间承租人的公用空间就随之减少，生活上也可能出现不便，例如朋友来了，本来是可以在客厅待客的，但是客厅出租后，这样的空间就没有了，类似种种生活上的不便，其他房间的承租人都要容忍，而客厅承租人对其他承租人正常而必要的行为例如进出经过客厅也应当是要容忍的。强调各承租人的容忍义务时，还得加强客厅承租人的注意义务。因为空间及设施上的限制，客厅按间出租后，客厅承租人可能不能像其他房间承租人那样有更多的自由，客厅承租人对自己的行为及隐私保护和财物保护方面，都要加强注意义务。这就要求客厅承租人谨慎行为，不得干扰其他承租人生活，还要管理好个人含有隐私的物品及重要财物，增强自我保护能力，加强防范意识，保持良好的习惯，并主动积极维护整个住房的秩序，创造和谐有序的生活环境

4结语

客厅经改造后按间出租，确实是可以增加出租人的财产性收益，也能满足承租人的租房要求，但是客厅按间出租存在的问题必须直面，这不仅需要协调出租人与客厅承租人的利益，还需要协调整套住房各承租人之间的利益，只有把其中可能的参与者的权利义务进行明确，才能为客厅改造后出租提供保障。相信国家如果出台了关于房屋按间出租、客厅按间出租的政策法规，这方面的租赁行为必然得到规范，能够切实保障租赁行为中各方当事人的权益，对深化住房制度改革，实现城镇居民住有所居的目标，改善居民住房条件，改变居民住房观念，推动新型城镇化进程均具有重要意义。

〔参 考 文 献〕

〔1〕坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进为全面建成小康社会而奋斗--在中国共产党第十八次全国代表大会上的报告〔N〕.新华网，2012-11-19（1）.

〔2〕高举中国特色社会主义伟大旗帜为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗--在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告〔N〕.新华网，

2007-10-15（01）.

〔3〕陈启清.深化金融体制改革的逻辑和方向〔J〕，青岛行政学院学报，2015，（06）：10-14.

〔4〕屈茂辉.物尽其用与物权法的立法目标

〔J〕，当代法学，2006，（04）：57-63.

〔5〕《物权法》第八十四条〔Z〕.

〔6〕〔法〕弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔.法国财产法〔G〕.罗结珍，译.北京：中国法制出版社，2008：408.

〔责任编辑：陈玉荣〕