王文格

（景洪市住房和城乡建设局城乡建设综合服务中心）

摘要：城市发展对懂了房地产行业的发展，随着城市化进程的推进和市场经济环境下，房地产的交易中将会产生各种问题。对于房地产交易管理中存在的风险和隐患，我们应该积极地应对，对这些风险进行有效的预防和规避是房地产管理中应该关注的重点。本文将结合房地产交易的特点，对其中的风险进行分析以及规避。

关键词：房地产交易 管理 风险 分析 规避

房地产行业包括了房地产投资、开发、建设、销售、经纪、抵押以及装饰等，随着市场经济的推动房地产行业受到了很大的鼓动，得到了飞跃性的发展。现代社会中所定义的房地产行业涵盖了多个领域，各个领域之间紧密相扣形成了一个完整的过程。由于我国房地产行业利润趋高，所以在房地产交易中所产生的问题也随之增多。我国大部分的城市中，居民想要拥有自己的房产就需要付出很大份额的资金，如果在交易过程中遇到诈骗或其他问题，将会严重的影响居民正常的生活，产生深远的社会影响，带来社会矛盾的激化和不稳定因素。所以在房地产交易过程中，如何通过管理来规避风险有着积极地意义与作用，对于社会发展将会有正面的引导。

一、房地产交易特点

房地产交易属于不动产权的交易过程，不动产与普通的商品不同，无法通过交钱交货来进行交易，不动产权的交易需要通过房地产转让、房地产抵押或者房屋租赁等形式进行。房地产交易具有个体性强的特征，每个房地产个例都有其自身的特点，所以在交易中很难对复杂的个体进行一个统一的管理标准。同时房地产交易的手续相较其他商品要复杂，需要更多的中介的进入，随着交易中不同的服务介入就会带来过程的扩大化。

房地产本身不能够实际上的流通，都是通过房产和地产的权力流转来实现所有权的过渡。这个权力流转的过程就要通过国家政府相关部门进行确认和管理。房地产交易管理主要是政府房地产管理部门及其他相关部门以法律、行政以及经济上的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。

《城市房地产管理法》将房地产的转让、抵押和租赁定义为房地产交易。管理法中规定房地产交易中的主体是平等的民事主体，具体的交易内容通过双方约定进行确定，客体则为房地产，交易过程受到法律的保护。同时管理法还对房屋和土地权利进行了统一，规定在房屋所有权流转的同时其占用的土地使用权也随之进行了流转。

二、房地产交易中存在的风险

2.1 开发商的欺诈行为

开发商在暴利的诱导下容易出现价值观的偏差，有些开发商就会通过不正当的手段来对客户进行欺诈。欺诈主要发生在两个方面，其一是房屋质量本身，开发商在利益驱使下通过对房屋质量进行偷工减料，无法符合合同规定中的质量要求，利用购买者对于房屋质量无法自行检测和肉眼发现的局限，对购买者进行欺诈。

同时开发商还存在虚假广告宣传问题，通过与实际房屋不同的大幅广告宣传骗取购房者的购房款，在后期房屋建设中完全与广告内容不符，产生欺诈行为。开发商常出现的欺诈情况还发生在合同条款中，通过在合同中规定不平等或明显损害购房者利益的条约来实施诈骗，导致很多购房者交付了房款，却迟迟不能够获得房屋产权。

2.2 房地产中介欺诈行为

由于房产交易过程中存在很多复杂的程序，房地产中介就是能够在交易过程中提供各项服务的一些机构。房地产交易过程中将会有许多利益产生，房产中介利用复杂过程中的一些部分对购房者进行诈骗。不少无良房产中介利用自身对于政策等方面知识的熟悉来骗取购房者的部分钱财，在中介合同中加入不正当的条件。有些中介机构甚至出现了无证照经营、越权经营以及非法异地经营等。

三、房地产交易管理风险的规避策略

3.1 健全管理制度及相关法律法规

随着房地产市场的不断发展，我国针对于房地产交易管理的相关管理制度以及法律法规还没能及时的进行更新。想要更好的进行房地产交易管理就应该健全和完善我们现有的管理制度以及法律法规。

政府部门不应该忽略这一块的管理，加大对于房地产交易的重视，发挥出积极的主导作用。通过管理制度以及法律法规为所有交易方开启保护伞，降低整个交易市场的风险。房地产交易管理制度以及法律法规能够对整个交易市场进行有力的约束和规范，能够引导健康的交易氛围。只有管理制度以及法律法规越来越健全，才能够避免一些居心叵测的人钻空子。管理制度以及法律法规健全也能够让政府部门更好的进行监管，更好的处理交易过程中出现的违规行为，真正达到监管力度和效果。

3.2 营造良好的交易氛围

很多房地产商在进入到房地产行业的时候就抱有错误的思想认识，他们认为能够通过一些不诚信的手段从交易中谋取利益。政府部门应该对所有进入到房地产行业的商家打预防针，让他们能够端正自己进入房地产行业的初衷，任何行业都有利益，但任何行业都应该遵守诚信的原则。

通过举办会谈的形式，召集房地产开发商以及中介机构来进行多方交流，组织各种类型的诚信教育活动，加强所有从业人员的诚信意识。动用各类的媒体和媒介，为整个房地产交易市场形成一个良好的生长氛围。加大对于不诚信企业的督查力度，常检查、重处罚，让所有存在不良操作的房地产商无法在房地产交易中继续生存，同时公开其违规的行为，让购房者也能够对其敬而远之，也就能够进一步减少交易中的风险。

3.3 加强房地产信息体系建设

能够进一步加强对房地产交易进行管理，就需要对房地产信息有着准确的把握，这就需要政府部门为主导来建立健全相应的房地产信息体系。将所有的房地产信息通过科学的信息技术手段进行归类整理，并结合通讯技术让所有信息能够轻松的在各政府部门之间进行流通，甚至对外公开。通过信息的全面整合，能够同时形成一个公共的对外平台，政府部门能够通过这个平台与所有的购房者以及开发商、中介进行信息的交流。房地产信息体系建成后还能够架设出舆论平台，通过公众舆论的力量来对这个行业进行监督，这样将会给所有行业内的企业带来强烈的舆论压力，也就降低了他们的不良行为可能性。

购房者能够通过这个平台及时的了解到最新的国家政策，避免了购房者对政策不理解、不了解的情况。透明、正确的信息公开也能够让所有购房者拥有了判断的能力，能够在购买之前就对开发商和中介进行判定，避免了欺诈行为的不断发生。

四、结束语

通过上文的对于房地产交易管理中的风险分析，我们能够进一步的了解到产生房地产交易管理风险的原因采取相应的规避策略。房地产交易市场是一个资金量巨大的市场，政府应该更多的关注这个市场的健康发展，积极的对这个市场进行有效的管理和引导，采用不同的策略时刻规避房地产交易管理中的风险，这样才能够推动我国房地产交易市场的健康、稳定发展。

参考文献：

[1]孙郁枫.房地產投资风险评估及规避策略研究[D].大连海事大学，2013.

[2]张海燕.浅谈房地产交易中风险及规避策略[J].新经济，2014，（5）：63.endprint