摘要：近年来，我国房地产行业飞速发展，房地产价格持续上涨，这也成为了公众的一大心结，为此我国政府加大了对房地产宏观调控的力度，但是仍然有很长一阶段出现了“越调越涨”的怪象。所以还需要中央政府对房产税、土地流转和住宅基地等制度进行改革和完善，从而发挥政府宏观调控在房地产市场中的资源调配作用，促进房地产行业尽快走出这个怪圈。因此，本文从宏观调控政策对房地产的影响出发，对具体的营销策略进行了分析和总结，以供参考。

关键词：宏观调控政策；房地产营销；策略

中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）010-0-01

我国的房地产行业经过多年的发展已经逐渐的趋于理性和成熟了，以往的暴力营销时代已经过时了，而面对当前日益激烈的市场竞争情况，取得更加可观的效益，就要改善与当今时代发展不相适应的营销手段，采取符合时代特征，具有时代意义的新型的营销理念和营销策略，牢牢的抓住消费者的需求，将房地产销售与劳动者的实际需求紧紧的结合起来，这样才能够帮助房地产行业解决新时期的新问题。

一、宏观调控政策对房地产的影响

第一，在营销中多以消费者为中心。近年来，我国房地产行业迅速发展，房价越来越高，虽然拉动了我国经济的发展，但实际上却给很多消费者带来了很大的困扰。所以，当我国的房价过高时，国家就要通过一些降温的政策，如提高税收，降低贷款等形式进行矛盾缓解。而在这种情况下房地产商的经济获取只能通过卖房数量的途径来实现，所以房地产公司的销售政策多会以消费者为中心，投消费者所好，为消费者提供更多的利益，从而促成房屋销售。

第二，促使房地产营销的手段多样化。我国政府在很多领域都要实施宏观调控的政策，而政府宏观调控政策的介入，使房地产商必须要通过自身政策和机制的转变来实现经济效益的获取，以自己为利益中心的营销理念已经无法适应当前市场的需求了。因此，在宏观调控政策下，房地产企业必须要转变自身陈旧的营销理念，建立起以客户为中心，为客户服务的新型的、多样化的营销策略，提升自身的销售业绩，促进房地产行业的健康发展。

二、宏观调控政策下房地产营销的策略

（一）紧跟时代步伐，创新营销理念

随着房地产行业竞争的不断激烈，传统的以产品为销售核心的单一性的销售理念已经无法适应现代社会的发展需求了。因此，在宏观调控政策下，房地产企业要将营销理念向着全面营销，尤其是以消费者为中心的地产营销方面转变。目前，我国房地产行业已经进入了以需求为导向的阶段了，在房产销售过程中既要注重产生的质量和价格，也要保证销售过程满足社会各阶层消费者的需求，从而提升房产企业的市场竞争力[1]。同时，房地产企业要充分分析消费者的多样化和差异化需求，以此来帮助消费者定位市场、细化市场，从而提升房地产销售的业绩和水平。

（二）结合消费者利益，注重体验营销

随着经济的发展和消费者需求的日常多样化，体验营销逐渐进入了各行各业中，房地产作为以消费者服务为核心的企业，也应该提高对体验营销的重视，利用体验营销的可感知性，为房地产企业带来更多的机遇和利益。首先，房地产行业要充分的结合消费者的利益需求，对消费者的心理进行充分的分析，以满足消费者的预期需求；其次，体验营销不是单阶段的，而应该是全过程的，所以房地产企业要保证硬件和软件都符合消费者的体验需求和偏好。

（三）提升企业竞争力，建立自主品牌

品牌是企业长期经营和积累的结果，也是提高企业竞争力的重要形式，所以企业必须要建立自主品牌，并加大品牌的占有率，以此来为企业创造更多的财富。

首先，要保持品牌策略的一致性。一个品牌，尤其是一个有竞争力的品牌要具有长期一致性的品牌策略，也可以说品牌策略是不能朝令夕改的。因为其是传达品牌竞争力和核心力的主要途径，这样才能够强化公众对品牌形象的认识，从而将自己的品牌特色突显出来。

其次，开展品牌推广的活动。品牌推广和促销活动能够提升品牌的知名度和竞争力，从而使企业的自主品牌在市场经济中具有更强的竞争力。

（四）利用互联网技术，实施网络营销

信息时代下，互联网技术逐渐被应用到社会各领域当中，房地产行业的市场营销也应该利用网络技术，进行网络营销。

首先，建立网络资源数据库。信息技术的发展，计算机网络技术已经家喻户晓了，很多消费者为了方便购房，通常会到网络上进行提前的了解和选择。所以，房地产企业也应该建立较为完善的网络资源数据库，将潜在的购买者的信息和数据进行汇总，为销售者卖房提供便利，同时消费者也可以通过数据库来了解房屋资源的信息，从而为消费者房屋购买提供更多的选择性[2]。

其次，开展网络调研。计算机网络技术的应用，有利于房地产企业进行网络调研，然后进行数据信息的反馈，之后借助网络调研，能够充分的了解消费者的需求和喜好，这样有利于房地产商为消费者提供针对性的服务，也有利于为产品的研发提供坚实的基础。

三、结语

综上所述，在我国十八届三中全会宏观调控政策的实行压力下，房地产市场环境日益复杂，为房地产企业的发展带来了很大的打击。因此，房地产行业想要把握机遇再创辉煌，就要紧跟时代步伐，转变以往单一的以产品为核心的营销理念，以消费者利益为中心注重体验营销、网络營销和品牌塑造等，以此来提升房地产营销的业绩和水平，促进房地产行业的健康长久发展。

参考文献：

[1]杨新春.新时期宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].商，2015（46）：128.

[2]谭卫东.基于宏观调控背景下房地产企业营销策略研究[J].经济师，2012（10）：270+275.

作者简介：张文欣（1971-），男，大学文化程度，工程师，现就职于大庆油田房地产开发有限责任公司房屋销售公司，从事房屋开发工作。