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瑞安卖地求生

2017-06-08施南

南方周末 2017-06-08
关键词:瑞安新天地

施南

他喜欢穿改良版的中装,在社交场合永远流露出迷人的微笑。前任香港特区财政司司长梁锦松给他起了个“上海姑爷”的绰号,而地产圈同行则更中意叫他“粉红大亨”。这种戏谑当然与这个潮汕普宁人氏的发迹史有关。至于8000英里外的纽约,一个名头更为响亮的标签正等着他——那是拯救了特朗普的人,人们说。

2017年5月末来自《纽约时报》的特别报道,令69岁的罗康瑞再度披上光环。他与香港新世界集团郑家纯多年前联手接盘曼哈顿河滨南项目从而避免未来的美国总统陷入破产的故事,确实让人津津乐道。不过,有一点《纽约时报》没有提及,作为香港瑞安集团的创立者和旗下两家上市公司瑞安房地产(00272. HK)、瑞安建业(00983. HK)的实际控制人,罗正遭遇当初特朗普一样的麻烦:不断下降的经营现金流以及过高的债务杠杆。问题是,这一次的拯救者似乎只能是他自己。

最新的动作因5月26日深夜的一纸公告得以曝光。瑞安房地产方面宣布,其子公司已将重庆天地项目79.2%股权作价41.33亿人民币售予万科。而整个项目——嘉陵江畔1.2平方公里庞大的城市综合体,包括58万平方米住宅用地、454万平方米商业用地、38.6万平方米商业综合用地,特别是468米位居中国西部第一的超高层嘉陵帆影大楼,总估值为52.18亿元。

这并非瑞安首次抛售重庆天地项目。早在2013年11月末,该公司

已将开发地块附属的企业天地2号楼计11.95万平方米办公物业以24.12亿元价格售予阳光保险集团。有消息称,此前一家国资背景大型机构曾为126万平方米的待开发土地储备开出45亿元的总估值,只因未达到罗康瑞心中“计数”而作罢。

事实上,早在14年前与重庆渝中区就化龙桥片区整体开发签署协议时,关于瑞安集团是否有足够能力一家独食就引起过争议。

地,当然是好地。作为北临嘉陵江拥有2公里江岸线,且是距市中心较近的最后一片可完整开发土地,商业价值毋庸置疑。重庆方面亦有意将此打造成一个全新的城市标志,毕竟在升格为直辖市七年之后,这座特大型城市无比渴望拥有一块类似上海浦江沿线风貌的坐标。

钱,需要很多钱。仅涉及搬迁居民就高达1.2万户,而原址上大量经营困难的国企、密集老旧的居民住房,乃至数十年未能更新的基础设施,都会令开发者望而却步。有一个细节值得玩味,作为香港地产界代表,李嘉诚早在1993年即进入当地市场,后者兴建的大都会广场位于解放碑核心地段,一度成为重庆人的时尚风标。然而,这位眼光独具、实力雄厚且极擅囤地之术的华商巨贾,却未对同属水陆码头要地的化龙桥产生过丝毫兴趣。

80亿,这是2003年关于开发投入资金的匡算,其中至少有三分之一将用于土地整治和拆迁安置,而仅启动费用已达到6亿元。来自政府的帮衬只能是尽力减少土地出让金。有数据显示,这块126万平米的土地最终只标出了921万元,而后续资金只能看入局者的财技运作。

罗康瑞,正是那个雄心勃勃的人。

普宁商圈,近年来因生命人寿的张峻、佳兆业的郭英成等人物而声名鹊起,但香港鹰君集团的罗鹰石才是更早涉猎商业江湖的前辈大佬级人物,而罗康瑞乃是其四公子。

关于罗康瑞的崛起,曾被当作一段“传奇”在媒体广为传播。诸如一直不被老父看好,远赴澳洲负笈时不得已放弃飞机而乘坐13天远洋渡轮,回港后只能从百科全书推销员起步,之后由老母担保并允诺付息才从父亲处得到10万港元创业经费,最终通过大批承建香港公屋完成资金积累。1985年是罗康瑞人生的第一个高光时刻,在距父亲创办鹰君集团于湾仔的总部大楼不远处,他投得一块土地兴建瑞安中心。

不过,丰神如玉的罗公子清楚,即便拥有一间独立于家族事业版图的上市公司,但父亲的威名,潮汕风俗中长幼有序的接班轨迹,都注定自己无法百尺竿头。若不想成为整日围绕码头和渔船争夺鱼虾的平凡海鸥——就如同他最钟爱的美国作家理查德·巴赫笔下乔纳森的同伴们,那么北上已是必然选择。而在招商引资热火朝天的内地,“著名港商”往往意味着强大的政策红利和旁人难以企及的商机。

从进军上海建设城市酒店,到以西部为基地开拓水泥事业,与同期港资更多把内地做第二赚钱地不同,那里才是罗康瑞的主战场。有一点必须注明,虽然瑞安一度赢得水泥大王的头衔,之于贵州、四川等地的投资对外动辄号称过亿,但上述企业更多仍以合资、合营面目出现,实际出资额并不可观。真正论及“赌一铺大的”,还是1996年取得上海淮海中路南向太平桥地区的综合开发项目。1999年1月焚香开工至2001年6月30日第一期项目竣工示人,上海新天地从此成为罗打开内地地产市场的烫金名片。

用接近一半身家的14亿元,将成排蓝灰色砖墙、暗红色门楣的石库门建筑摇身变成容纳流行餐饮、奢侈品专卖,匹配高级办公、住宅与五星级酒店的偌大综合体,对于尚不知晓伦敦科芬园为何物的国人而言,的确眼前一亮。

而上海新天地对于属地2830户拆迁户的处理,对于城市传统建筑的二次利用和升华,尤其是对于辖区内中共一大会址的妥善体现,均是加分项。

这或许就是重庆天地诞生的原因。而在罗的规划中,无论是上海、杭州,还是重庆,包括未来进一步得手的武汉、佛山,乃至2011年31.88亿人民币购入的上海虹桥枢纽区项目,六大天地最终有望以“中国新天地”名义分拆在港上市。

“想飞多快就飞多快,要去哪里就去哪里”,老巴赫后人的励志名言固然光彩动人,问题是,Vincent Lo的英文名诠释了他过于浓重的艺术家气质。不屑于囤地只赚土地增值的可观利润,一心打造与城市气质契合的标志性建筑群,希冀专享由此产生绵延的租金收益,这一切的前提是瑞安是否具备强大且可持续的现金储备,或者是否能从资本市场不断得到便宜资金的襄助。很可惜,2008年金融危机市场停摆时,仅因一笔3.75亿美元到期可换股债券,就令旗舰瑞安房地产股价大挫九成,按照法律,罗康瑞几乎听到了“破产”的丧钟正在敲响,尽管此时他在内地银行正有20亿人民币资金趴在账上。

与众多港资地产商相比,一度高达96.6%的资产负债率已构成瑞安系最大的短板,而罗热衷开发天地项目又往往需要十年以上时间才能取得正收益——身为旗帜的上海新天地也是在2006年才录得净利润。

背过身来只能苦笑的罗康瑞面对冰火两重天的局面。这厢是一二线城市黄金地段的大块土地在手,但按照取得土地时的承诺,他必须按照“新天地模式”缓步建设,比如,他须挖掘一个硕大内湖充当景观。而另一厢,64%的内地资产根本无法带来收入,9%的公司资金的周转率远较20%的业内常数为低,更遑论中国恒大、碧桂园、融创中国等后来者炮制的50%-60%的周转速度。

曾经各地市长们的座上骄客,现在不得不将“停工”当作缓解资金压力的唯一手段,之后便是大规模的变现行动。上海新天地企业一号二号楼以66亿人民币出售予香港领汇房地产基金,企业三号楼则交于李锦记和万科接盘,早已风光不再的水泥业务则一次性出清给法国拉法基集团。但有细心分析人士注意到,每一次重量级变现之后,一旦扣除之间相关贷款及其他财务费用,瑞安方面真实入账数目与近500亿元资产的套现总数之间差距不小。以重庆天地项目为例,14年时间瑞安真正的得利亦不过14亿元。

股价是最好的晴雨表。6月2日,瑞安建业报收每股1.85港元,较十年前高峰时的32.6港元每股缩水94.4%,与金融危机时的每股3.18港元亦蒸发了42.8%,8.96亿的公司市值只及1997年二次上市时的19.8%。而2006年10月风光上市融资8.77亿美元的瑞安房地产,6月2日1.93元每股表现亦只能支撑154.9亿元市值,相较此前500亿的顶点同样三去其二。

通过大笔估售项目,资产负债率出现大幅下降,距罗康瑞口中“50%-55%”的目标已相当接近,但734万平方米的内地市场土地储备却宣告了一个事实:瑞安系在中国内地市场已丧失了中远期竞争力。要知道只中国恒大一家在深圳一地的土地储备即达到1200万平方米。没有子弹,何来扣动扳机一说。

中国新天地的上市大计自然已是水中之月,而财务安全的代价是无房可售。2017年前4个月,瑞安的销售额为19.39亿元,同期中国地产三甲碧桂园、万科和恒大则分别达到2041.6亿、1921.7亿和1447.8亿元,而位居第四、五位的融创中国和龙湖地产也同期交出了638.2亿和600.2亿的成绩单。一个简单的比对,瑞安目前只及碧桂园的0.9%,万科的1%和恒大的1.3%。

如果说最近三年内,香港地产大佬大规模抛售内地资产——其中李嘉诚达到千亿级规模,郑裕彤家族和刘銮雄家族则逾500亿规模,更多基于财产安全和家族内部交班的考量,而由许家印等接棒并参股后者公司或购买其固定高息公司债,也是一种稳妥中确保资产长久升值的财务安排。只消看2017年以来,恒大、碧桂园3倍与2倍的股价升幅和各自2000亿的市值就能明白,姜果真是老的辣,半年内身家已从100亿美元锐升至220亿美元的许老板才是最佳的“基金经理”。

将总部设于上海并已北上整整30年的罗康瑞本无这等需求,瑞安系的溃败只能说是游戏规则改变后原有商业模式的崩盘。

退回香港可好?最新消息传来,中国内地开发商之于香港的土地成交总量已从2009年的6%猛增至2017年迄今的50%,而港埠本土开发商的权重则降至22%以下。也就是说,过去23个月香港楼市和土地成交的畅旺,均拜过江龙所赐。维港上空早已弥漫着火烧云了。

当看到自己的名字与特朗普一同出现在《纽约时报》时,罗康瑞会否想到,23年后,自己其实也如此需要一个拯救者?

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