卢梅

摘要： 分析了传统运维管理模式的弊端，提出了应用BIM技术、物联网技术和现代组织结构理论，实现信息化的商业地产运维管理。从组织结构、管理平台和应用功能三方面入手，构建了扁平化的网络型组织结构、基于BIM的运维管理平台和基于BIM的运维管理应用功能，形成了基于BIM的商业地产运维管理应用体系。

Abstract： This paper analyzes the shortcomings of the traditional operation and maintenance management model， and proposes to apply BIM technology， Internet of Things technology and modern organizational structure theory to realize the informationalized operation and management of commercial real estate. From the organizational structure， the management platform and the application function， this paper constructs the flattened network organization structure， BIM-based operation and maintenance management platform and the BIM-based operation and maintenance management application function of the commercial real estate， which form the operation and maintenance management application system of commercial real estate based on BIM.

关键词： BIM；商业地产；运维管理；应用体系

Key words： BIM；commercial real estate；operation and maintenance management；application system

中图分类号：TU17 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）16-0164-02

0 引言

随着我国经济的发展，人们的生活水平获得了巨大的提升，越来越多的人开始追求优越的消费体验，因此，以服务为导向的现代化商业地产运维管理应运而生。运维管理阶段是商业地产投资商投资和创造利润的关键时期，研究表明：当建筑使用达50年后，建筑物的总维护费用与总造价之比将超过9：1[1]。传统的运维管理模式存在着成本大、缺乏主动性、应变性和总控性等弊端[2]。需要构建一种以客户为导向的，信息化、精细化和集约化的运维管理模式，提高运维管理水平和效率，提升服务质量。文章以BIM技术和物联网技术为基础，结合现代组织结构理论，构建基于BIM的商业地产运维管理应用体系。

1 我国商业地产运维管理存在的问题

1.1 二维图形信息晦涩难懂

传统运维管理建筑信息主要通过纸质图纸承载，各个图纸只提供单一的信息，读图方式复杂，只有掌握一定建筑相关专业基础知识的技术人员才能看懂[3]。另外，通过二维图纸提供的信息来获取建筑信息具有较大的难度，需要技术人员具备扎实的专业基础知识、清晰的思维和优秀的空间想象能力，容易出现错误，费时费力。

1.2 数据资料难以完整保存和传递

传统的运维管理模式下，各单位之间无法进行有效的沟通交流，导致提交的项目资料不完整，数据信息出现遗漏和丢失[4]。另外，传统运维管理的数据资料储存方式主要为纸质版图纸或CAD文件，通过建立档案室对纸质图纸和电子光盘来进行数据信息的保存。在漫长的运维管理过程中，频繁地翻阅图纸或借用光盘，容易造成图纸及光盘的破损和遗失。

1.3 数据采集、更新、共享困难

传统数据采集工作主要靠人工进行，由专门的技术人员对建筑设备运维状态进行查询和记录，数据更新需要进行大量的数据处理、录入和分析工作，才能对数据进行再次利用。当数据没有被及时处理时，就会造成遗忘或丢失。对于数据共享，传统运维管理缺乏统一的数据库共享平台，各运维部门不能对最新的运维数据进行及时有效的查询和更新，对于运维故障的处理具有一定的延迟性。

1.4 运维管理成本大

传统的运维管理需要大量的人力资源，在漫长的运维管理过程中需要花费大量的劳动力成本。能源的浪费是传统运维管理不可避免的问题，应用传统技术很难得到精确的建筑能耗数据和设备能耗数据，运维管理团队在控制能耗时，缺乏有效的建筑能耗数据依据，从而使运维成本不断增加。

1.5 运维管理缺乏主动性

传统运维管理是一种被动控制，当问题发生时才去寻求解决问题的方法，问题解决时，损失往往已经发生。由于传统运维管理缺乏有效的数据支撑，对于建筑设备存在的隐患缺乏足够的预见性，对突发性事件缺乏快速的应变能力。商业地产项目具有错综复杂的大量的设施设备管线等内容，若没有有效的数据支撑，应急管理将非常困难。

2 基于BIM的商业地产运维管理应用体系

基于BIM的商业地产运维管理应用体系需要与时代背景相适应，知识经济时代下的运维管理需要高度的信息化和透明化，因此“應用体系”核心包括三部分内容：①扁平化的网络型组织结构；②BIM运维管理平台；③BIM运维管理应用功能。

2.1 扁平化的网络型组织结构 “金字塔”型的传统组织结构模式存在着组织结构臃肿、人力成本大、决策效率低、组织缺乏活力、沟通协调困难，缺乏全局观等诸多问题。解决“金字塔型”组织结构在现代环境下所面临的的难题最有效的方法就是组织结构扁平化[5]。BIM运维管理组织结构包括4部分内容（如图1）：战略及决策团队、监督小组、职能部门和第三方。战略及决策团队负责商业地产运维管理的战略目标制定和重大决策问题处理；职能部门根据商业地产运维管理的要求，完成相应的运维管理工作，各职能部门获得适度的授权，对自己职能范围内的工作拥有决策权。监督小组的主要工作是对各职能部门和战略、决策团队的工作进行监督，考察各个团队、部门是否完成了自己本职的工作，从而促进整个运维管理工作的有序高效进行。第三方是商业地产运维管理的资源、技术来源。

扁平化网络型组织结构中部门之间摒弃了等级从属关系，能够从BIM运维管理平台获得充分的数据支持，部门之间能够平等高效的进行沟通交流。四大核心部分构成了一个信息流畅通的网络型组织结构，实现数据资源共享，解决了“信息孤岛”问题。

2.2 BIM运维管理平台

BIM运维管理平台包括4个核心部分：数据采集层，网络传输层，BIM运维管理平台层和BIM运维管理应用层。

①数据采集层。数据采集层主要完成动态运维数据的采集工作，基于RFID、各种传感器、摄像头等技术设备，实现自动或半自动的数据采集。技术人员通过对设备、管道、阀门等安装相应的RFID标签，记录、更新和上传相應的数据，以便运维管理人员进行数据处理。

②网络传输层。网络传输层包括内部网、外部网和网络枢纽，其中网络枢纽的功能是实现内部网和外部网的数据转换和控制，内部网负责商业地产内短距离的低流量的数据传输，外部网实现大容量高速率的数据传输。由RFID标签、传感器和摄像头等上传的运维数据经过网络枢纽，从内部网传递到外部网，从而上传到云计算服务器进行筛选和计算，管理者通过外部网络从云服务器获取所需的数据，制定决策。

③BIM运维管理平台层。BIM运维管理平台层包括4方面主要内容：防火墙、数据处理中心、数据信息规范与标准、本地服务器和云服务器。防火墙的作用是保证“平台层”的数据安全，网络传输层的数据资料必须经过防火墙的检测才能够传送到数据处理中心，防火墙的使用旨在确保运维数据和“平台层”的安全性。

④BIM运维管理应用层。BIM运维管理应用层包括功能模块层和用户层。功能模块层是用户层完成运维管理工作的基础，运维管理平台层则是功能模块层实现的技术基础。功能模块层包括系统功能模块和管理功能模块两部分，系统功能模块负责整个运维管理系统的正常运转工作，设置相应的专业技术人员专门负责整个运维管理系统的状态监控、调整和修复工作，实现安全管理、用户管理、运营评估等多项系统级的应用。管理功能模块负责商业地产运维管理工作，确保商场内商业活动和休闲娱乐活动的正常进行，设置应急管理、隐蔽工程管理、设施维护管理、能耗管理等多项项管理相关的功能应用。用户层包括B/S浏览器和APP客户端两部分，B/S浏览器支持工作人员从电脑获取数据信息和定点办公，APP客户端则实现移动数据共享和移动办公。使用者通过授权进行登录，从而获取所需的信息。

2.3 BIM运维管理应用功能

在广泛参考现有相关文献的基础上，结合专家访谈，对基于BIM的商业地产运维管理应用功能提出了应急管理、隐蔽工程管理、设施管理和能耗管理等16项核心的应用功能，如表1所示。

3 结论

传统的商业地产运维管理存在诸多问题，不能适应现代化商业地产运维管理新环境和新需求。文章从组织结构、管理平台和应用功能三方面，构建了扁平化的网络型组织结构、基于BIM的运维管理平台和基于BIM的运维管理应用功能，形成了基于BIM的商业地产运维管理应用体系，以期对提高商业地产运维管理水平和效率提供帮助，为BIM技术在商业地产运维管理阶段的深入发展和应用提供借鉴。

参考文献：

[1]汪再军.BIM技术在建筑运维管理中的应用[J].建筑经济，2013（09）：94-07.

[2]徐勇戈，张珍.基于BIM的商业地产运营管理应用价值研究[J].商业时代，2013（18）：87-88.

[3]陈广军，张慧君等.BIM技术在项目运维阶段的应用研究[J].中州大学学报，2016，33（04）：120-124.

[4]李少伟.BIM提升运维管理的研究[J].山西建筑，2015，41（21）：238-240.

[5]安毓环.谈企业组织结构扁平化[J].中国统计，2005（11）：53-54.