顾一峰

摘 要：随着城镇建设的不断发展，基础设施进一步完善，现行的土地级差和基准地价已经不能明确反映城区实际状况。因此，必须尽快对基准地价进行更新，以进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，提高土地的集约节约利用水平。

关键词：城镇基准地价 理论依据 重要性 技术路线 成果引用

一、城镇基准地价更新工作的重要性

基准地价是地价管理的核心，是政府建立和完善土地市场，规范土地交易行为，强化土地市场调整，维护土地市场稳定，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段；是防止地价大幅波动和土地投机，防止土地收益流失，促进土地合理利用的必要措施；是企业改制、清算和政府收土地有关税费重要依据；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社会主义市场经济体制的迫切需要。目前，各地城镇基准地价更新不及时，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映土地市场的现实状况。根据城镇社会经济发展、土地市场变化的实际和相关法律法规规定，应当尽快对城镇土地级别进行调整，对基准地价进行更新，以进一步规范和完善地价管理，促进土地市场的健康发展和土地节约集约利用水平的提高。

二、基准地价更新的理论依据和原则

（一）基准地价更新的理论依据

1.土地区位理论。

区位理论是研究特定区域内人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。土地利用的实质既是对土地区位的利用，当我们把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地价格发生的综合影响作用，就可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，划分出土地级别，从而评估出基准地价。

2.地租地价理论。

地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获得收益的权利。马克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占用土地的直接生产者，就有了产生地租的基础。马克思对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种形式。

3.级差收益理论。级差收益是土地使用者因占有使用不同区位和不同土地质量的土地而得的超额利润，土地质量差异是级差收益产生的根源。所谓土地质量差异，主要是城市每一地块在商业集聚程度、交通条件、基础设施、环境质量、文化娱乐设施、人口密度等方面优劣程度的差别。占有更优土地质量和区位的经营者，可以凭借其所处的具体地段，充分利用城市完善的各种设施，获得社会经济活动中最有利的条件，从而增加收益，得到超额利润。

4.经济统计理论。在土地定级估价中，首先要调查分析大量的自然和社会经济数据，必须运用现代经济统计理论和方法来分析、检验、处理各种调查数据，从去伪存真、去粗取精，使评定的土地级别与基准地价符合客观实际。

（二）基准地价更新的原则

土地级别是城镇自然、社会、经济等要素综合作用的结果。土地定级反映城镇内部土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利用和最佳经济效益、社会效益。因此，在土地定级中应遵循以下原则。

1.综合分析原则。在城镇土地定级中要全面考虑城镇的商服繁华度、交通条件、基础设施状况、环境质量、自然条件、人口状况及城镇规划等因素对土地利用效益的影响，并对这些因素进行综合分析、研究，按差异划分土地级别，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切实的土地级别。

2.主导因素原则。

影响土地质量优劣的经济、社会、自然因素众多，应找出一个或多个主要因素，作为划分和评判土地级别的依据。在调查、分析、研究的基础上，以该城镇的商服繁华度、交通条件、基础设施及环境条件等因素作为评定土地级别的主导因素。

3.地域分异原则。

地域分异原则是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的各地域分异状况，将类似地域划归同一土地级。

4.级差收益原则。

土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用的经济效益和综合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说，土地的级差收益是反映土地质量特性的一个量化指标。因此土地定级应在初步划分的土地级别上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。

三、基准地价更新的技术路线与方法

（一）技术路线

1.土地定级技术路线。在定级时选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的相互权重，在整个定级范围内的坐标点进行因素作用分值叠加；依据叠加后的总分值，采用总分频率曲线法，利用分值频率直方图初步划分不同类型土地级别，并以样点地价验证土地级别，从而反映城市分类土地级别规律。

2.基准地价更新技术路线。在城市土地分类定级的基础上，采用市场交易样点、地价监测点等资料，经过评估、修正、检验等技术过程，结合产业政策、土地管理、城市规划等因素，确定新的基准地价及其修正体系。

3.信息系统技术路线。以最新的 1：1000卫星影像图片为基础，同时结合城市总体规划、土地利用总体规划及城市街区图编制工作底图，对调查采集的各项数据通过计算机系统进行计算，达到所有的图形、数据、表格等成果转化为计算机信息数据，实

现计算机的信息化管理。

（二）技术方法

要合理反映城区土地质量及其分布特点，必须用一系列涉及土地本身特征的要素，对土地进行测定、描述，并采用评定各项要素的记述方法，分级分类反应出各地块质量的差异。主要通过特尔菲法确定影响土地质量的因素、因子及其权重，采用相对值法和距离递减法计算各类定级因素的作用分，采用网格法划分各类定级单元，采用因素加权分值求和法计算各类单元分值，采用总分数轴法、总分频率曲线法确定各类土地级别。

四、成果引用与建议

（一）宏观调控土地市场、指导地产交易。在进行土地级别调整和基准地价更新工作以后，政府管理部门可利用基准地价及宗地地价修正体系迅速快捷地把握地价的大致水平，指导交易活动，规范交易行为。这对于制定合理的地价政策、建立正常有序的地产市场将起到积极作用。

（二）为城镇规划提供依据。城市土地开发、利用、规划和基础设施是一项综合性强、涉及面广的工作，而城市發展的前提是合理的城市规划，这就要求城市规划要准确分析不同区域土地质量的差异、优劣程度，要全面考虑不同区域的发展方向和开发潜力，尤其在进行房地产开发用地布局时必须综合考虑城市土地级别状况。因此，土地级别可以为城市规划布局提供基础依据。

（三）可以随时为政府调控市场的变化。建立基准地价动态监测制度是城市地价成果现势性、科学性、实用性的有力保障。通过地价动态监测，进行城市地价的空间和时间分析，总结地价随空间和时间的变化规律，从而进行地价预测、土地市场分析。建立地价预警机制，为政府决策提供科学依据，为土地市场宏观调控服务。通过对地价监测资料、地价管理和调控措施的分析，使管理者全面、及时地掌握地价趋势与地产市场动态，从而制定科学可行的地价政策。