张艳

摘要：2017年，在刚刚过去的3月，全国楼市呈现出一片收紧的调控态势，密集调控远超业内预期，这也为4月各大城市的楼市成交量蒙上了一层阴影，预计全面下滑将成为大概率事件。3月的调控对楼市产生了哪些具体的影响？未来楼市的走势又将如何？下面我们通过几组大数据进行分析。

关键词：密集调控 政策 影响

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2017）08-0059-02

一、3月成交“抢收效应”明显

3月，根据易居研究院统计，全国50个典型城市新建商品住宅成交面积为2948万平方米，环比增长46%，同比减少16%。从环比数据看，3月份市场交易有反弹，符合春节假期过后市场交易的一般规律。但若从同比数据看，出现了小幅下跌，这说明去年四季度开始各类调控效应在积极显现。另外部分城市3月份推盘节奏慢、库存不足等市场风险也值得警惕。

3月份楼市中或存在部分恐慌性交易现象。3月17日北京出台了包括“认房又认贷”在内的系列政策后，全国各大城市纷纷跟进政策调整，这对于购房者的预期会有一定的影响。部分售楼处以此来催促购房者加快网签，而购房者本身也不愿意承担政策收紧所带来的交易风险，所以部分购房需求会提前释放，市场交易则容易推高。

二、东莞、三亚等城市成交相对活跃

对3月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅进行排序。从排行中可以看出，环比增幅最大的城市为东莞，为194%。此类城市外来人口规模较大，出于对政策继续收紧的担心，购房者会积极入市。但另一方面，恰是因为市场交易过热、房价短期内上涨过快，所以政策收紧的节奏也会加快。

从环比跌幅数据看，包括赣州、滁州、芜湖等市场跌幅相对大。当然此类城市总体上属于优质的三线市场，之所以下滑，和2月份市场交易“淡季不淡”的效应有关。预计后续部分城市还会有反弹的可能。

50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅

对3月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序。从排行中可以看出，同比增幅最大的城市为三亚，为195%。三亚房地产市场近期总体较热，尤其是当部分二线城市政策频频收紧后，部分购房资金加快进入了三亚等市场。当然从稳定市场的角度看，3月份三亚也出台了差别化的住房信贷政策，比如提高了个人住房贷款的首付比例等，这都有助于二季度三亚市场交易回归平稳。

从同比跌幅的数据看，深圳、无锡、上海、南京、苏州等城市的跌幅较大。此类城市的购房政策相对较紧，部分城市新房房源也明显不足，这都会使市场交易面临下滑。另外在严厉的价格管控政策环境下，部分高端楼盘的销售节奏也明显放缓。

50个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅

三、城市分类中，三线表现好于一二线

1.一线城市中，广州市场交易活跃

3月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为296万平方米，环比增长91%，同比减少32%。从环比数据来看，一线城市市场交易总体較好。但对比历史数据，属于居中的位置。2016年上半年一线城市市场交易总体活跃，但下半年开始市场交易总体处于下滑态势，今年一季度也延续了此类趋势。近期一线城市对于新项目的价格管控较为严厉，部分房企的推盘积极性其实不大，这也容易影响新增供应量和新增成交量。

具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为24%、86%、140%和-3%，同比增幅分别为-36%、-66%、53%和-83%。对比这四个城市数据，广州市场表现最好，观察2016年以来的月度数据，今年3月份广州市场创下历史新高，市场交易活跃，和广州住宅市场销售均价相对低于其他三个一线城市、部分郊区市场购房政策相对宽松等有关。当然从抑制房价泡沫角度出发，广州3月份也频频出台各类楼市管控的做法，这有助于第二季度广州楼市回归平稳。

4个一线城市新建商品住宅成交面积

2.二线城市对比历史数据有所降温

3月份，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1455万平方米，环比增长55%，同比减少23%。从环比增幅来看，市场表现较为活跃，但若对比2016年的月度数据，3月份市场交易有降温态势。这和此类二线城市去年四季度的政策效应显现有关，交易降温符合预期。

16个二线城市中，有15个城市出现了环比上升态势，而福州有小跌。从环比增幅来看，杭州、呼和浩特、昆明等市场表现较活跃，增幅分别为146%、120%和115%。此类城市市场活跃的逻辑是不同的。对于杭州来说，一直被认为是比较优质的房地产市场，潜在的购房需求较多，尤其是杭州部分郊区市场3月份交易较为活跃。而对于呼和浩特、昆明等市场来说，作为非热点二线城市，购房政策相对宽松，近期受热点城市政策调整的影响也呈现出交易活跃的态势。预计后续此类非热点二线城市市场交易依然会比较活跃。

16个二线典型城市新建商品住宅成交面积

3.三线城市成交位于历史高位

3月份，30个三线城市新建商品住宅成交面积为1197万平方米，环比增长28%，同比总体持平。受一二线城市政策频频收紧的影响，部分三线城市购房者也会有意识地加快购房节奏，以防范政策调整所带来的各类交易风险。另外，对比历史数据，三线城市当前市场交易处于高位水平。这充分说明了本轮楼市调整中，三线城市政策总体宽松、购房积极性较大，这对于三线城市的去库存有积极的作用。

30个三线城市中，有23个城市成交面积出现环比增长态势，而其他7个城市则有所下滑。其中环比增幅排名前10位的城市分别为东莞（194%）、岳阳（179%）、焦作（172%）、佛山（164%）、惠州（128%）、张家口（94%）、徐州（92%）、牡丹江（78%）、威海（66%）和九江（64%）。对于此类城市来说，市场交易表现相对活跃。分析原因，类似东莞、佛山和惠州等市场，购房需求一直较强劲。而类似岳阳、焦作、威海、九江等城市，受周边二线城市如长沙、郑州、青岛、南昌等影响较大，市场交易容易反弹。

四、政策频频或使4月份成交下滑

3月份50个城市中，至少有23个城市出台了各类收紧的购房政策。而其他20多个城市中，部分城市在去年第四季度就已经收紧了政策，部分城市在今年第二季度或有新的管制政策出现。只有极少数城市的政策是相对平静或宽松的。对于3月份新出台政策的这23个城市来说，购房政策内容各有差别，但部分政策要点的表述基本上是相同的。此类政策要点或对第二季度市场交易有较为明显的影响，如下：

1.认房又认贷政策

该政策使得有购房记录或贷款记录的购房者面临更大的购房压力，再次购房的首付比例大幅提高。这会使得部分二套购房者入市节奏放缓，进而降低市场交易规模。

2.限購和社保缴纳政策

该政策使得外来购房者的购房门槛提高，其中有部分则为投资投机需求。此类政策下市场交易将会出现下滑。

3.公积金贷款收紧政策

该政策主要体现为公积金使用和缴纳挂钩、公积金首套和二套房贷利率提高、贷款额度减少等。此类政策会使得利用公积金方式购房的难度增大。当然相比其他政策，其对于市场交易的影响相对要小一点。

4.限售政策

该政策限制了住房的转让，规定新房项目需要取得不动产权证书两年后才可以交易。这会使得“快进快出”的套现模式变得无效，减弱了投资投机炒房的动机，进而也会影响市场交易。

3月份各类购房收紧政策，或在政策出台的时候就开始落实，或在4月1日开始生效，所以都会影响4月份的市场交易。尤其是一些成交量相对较高的二三线城市，政策总体较严厉，市场下滑的可能性较大。此类城市交易下滑，也会带动50个城市市场交易的下滑。基于此类判断，4月份将是各类政策效应积极显现的重要阶段，住宅成交出现下滑也符合预期。

附注：

50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。

责任编辑：杨国栋