马广立

摘 要：在我国市场经济的推动下房地产市场发展迅速，但也存在一些问题。目前，我国房地产行业税收中存在税种名目比较多、税种结构设置不合理等问题，极大地阻碍了我国房地产市场的健康发展。因此，对房地产税法等相关问题进行研究，能够进一步完善我国房地产税收法律制度，促进房地产市场的健康发展。

关键词：房地产税 立法 相关问题

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）07（a）-129-02

中共十八届三中全会对深化财税体制改革进行了全面部署，针对我国房地产产业发展，提出了“加快房地产税收立法并适时推进改革”的相关规定，这为我国房地产税制改革提供了重要的方向。房地产税制改革是一项系统性、复杂的工程，只有明确房地产税收立法的宗旨、依据以及相关问题，在立法工作中才能消除争议，形成共识。

1 房地产税立法的意义

一是重复征税问题得到解决。在未来房地产税和城镇土地税将会结合在一起，或者是理解为取消城镇土地使用税，按照市场价值对房地产征收房地产税。这些变化一方面和我国《物权法》、《城市房地产管理法》相关规定保持一致，另一方还能够有效解决重复征税的疑惑。

二是政府公共支出在居民房地产中的资本化可以得到合理的“回收”。从当前来看，导致房地产增值的因素主要有两个：一是土地资源稀缺性和用途管制；二是政府基础设施建设引起的房地产增值，例如修建学校和医院等，其中学区房就是因为政府修建学校而带来的房地产增值的典型。在有关的房产条例当中，在居民保有环节“零税负”导致有房的人比没有房子的人，多套房子比只有一套房子的人所享受到的公共服务要更多，但是却没有尽到更多的纳税义务，这是对公平原则的严重违背。对房地产征收的房地产税，具有很明显的“受益税”的性质，是居民对辖区内享受到的公共服务和设施的购买。

三是房地产税收体系更加合理。要理解房地产税的概念，需要从更加广泛的房地产税收体系进行理解，在税制安排上需要对房地产的开发、保有、转让、出租环节征收的税收进行综合考虑，合理安排，在增加保有环节税负的同时，要降低在开发和交易环节的税费，这样一方面可以使房地产税立法工作有广泛的群众基础，实现房地产税制改革稳步推进，另一方面还能够有效拉动房地产交易，提高对房屋的使用效率，实现资源的集约使用。此外，在交易市場中，当处于“卖方市场”的时候，也不会因为征收房地产税而将税收转嫁给购房者而引起的房屋价格上涨。

2 房地产税立法的法理依据及目标

2.1 房地产税立法的法理依据

首先，土地出让金问题。房产作为私人财产本来对其进行征税是理所应当的，但是有人认为已经缴纳了土地出让金，而对于保有环节征税进行怀疑，并认为这是重复征收。从当前来看，税制本身就有很多重复因素，例如多种税、多环节等，这被称作“复合税制”，这一税制是在漫长的历史发展中形成的。虽然“复合税制”中包括了很多重复征收的因素，但是，当前存在的问题是重复征收是否合理，而不是征收问题，更何况缴纳的土地出让金不是税而是租金。缴纳土地出让金是因为政府是土地的所有者，缴纳房地产税政府是从管理者的角度收取的公共服务和管理税，两者有不同的立足点，但绝不是矛盾的。

其次，土地所有权问题。部分人为在征收房地产税时，只有土地私有才是合理的，并以此反对房地产税。从土地的所有权来看，在国外资本主义国家也并不是所有的土地都是私有的。在很多国家都有很多形式的共有土地、其中有政府级共有土以及团体级共有土地等。在英国部分土地的使用权威999年，这在实质上是对终极所有权的虚化。从法律上看，在英国私有土地和共有土地之间的界限是十分明显的，并且即使在其他资本主义国家也并不是所有的土地都是私有的。从利益主体的独立性上看，在我国城镇土地终极土地产权国有的情况，每一个不动产的具体使用权的保有者，都有各自相对独立的物质利益。国家可以通过自身的政治权利通过税收来调节物质利益的状态及格局。

2.2 房地产税立法的目标

从国外房地产税立法工作来看，立法的目标是截然不同的。其中美国对不动产以及其建筑等财产统一征收房地产税为财产税，其目的是为地方政府提供稳定的公共收入，这样可以有效解决政府提供公共服务资金不足的问题；新加坡对房地产征收房地产税的根本目的是为了发展房屋以及附属建筑的基础设施；日本对房产征收房产税的主要目标是为了防止房价地产价格的快速上涨。

通过国外的房产税研究可以指出，征收房产税可以提高地方政府收入，可以调节房地产价格，同时还能够调节财富分配和收入分配。在房地产税立法时，需要充分考虑到我国全面深化给个的目标以及任务，要从制度建设的角度进行综合考量。在十八届三中全会上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决议》中明确指出了我国全面深化改革的目标是实现国家治理体系和治理能力的现代化，在这之中实现我国税制改革是其中的一项重要的内容，在税制改革的内容当中有提出要“完善地方税体系”。因此，在房地产税立法时，应该将完善房地产税体系作为重要的目标，进而形成科学、平衡的税制体系，提高地方的治理水平。这一目标特别是对于提升地方治理能力的要求，在实际上暗含或者是容纳了通过房地产税增加地方政府财政收入，调整居民财富和收入分配，调节房价，防止房价上涨过快这三种功能，这就是房地产税立法的目标在更高的一个层面上。

3 我国房地产税立法的建议

3.1 立法原则

首先，税收法定的原则。这一原则包括了税收要素法定、征税合法。其基本的要求就是在房地产税税收的各个环节、各个内容都需要由明确的法律规定，无论是在程序上还是在实体上法律都需要给出合法的规定。只有实现税收法定的原则，在具体工作中才有法可依。其次，税收公平原则。税收公平是重要的原则，纳税人的规模、数量众多，如何实现税收负担的公平分配考验着立法的水平，作为房地产税的纳税人，他们的地位是平等，不应该受到歧视。最后，税后效率原则。税收效率原则要求纳税的手续需要便利透明，提高效率。房地产谁的税收效率原则主要体现在立法阶段后的实施过程中，但是这并不表明立法可以直接过渡，必须在完善立法中保障税收效率的实施。完善相关的手续和监管工作。

3.2 优化房地产税制结构

首先，需要劃分税种规模比例。房地产税在我国税制体系当中是新兴的，也是比较复杂的，同时也是十分重要的行业税收体系。房地产税几乎涉及了税制结构当中所有的税类。房地产税与其他税种之间存在的什么关系，其征收的对象是否一致，以及征收的范围是否重合，在立法中都需要明确，在房地产税立法中需要制定税种规模比例。其次，简化归并各类税费。由于目前我国房地产的税和费的名目比较多，不仅民众容易混淆，相关学者和专家对涉及房产的税费相互之间的类别也难以有统一界定。因此，需要简化归并各类设计房地产的相关税费，避免重复以及交叉征税。只有这样才有利于税收立法的准确性以及税收征收工作的顺利开展。最后，确定税收管理权限。在立法中，如果中央政府可以在一定幅度范围内给予地方政府具体确定使用的税率政策管理权限，可以有效增强税收法律、法规运行机制的透明度。

3.3 完善相关房地产立法配套制度

首先，根据房地产税立法需要建立科学的房地产估价制度。以房地产市场评估价值作为计税依据是我国改革的方向，而房地产的评估价值依托的是完善的房地产估价制度。其次，完善房地产市场的定价制度。房地产定价主要指的是以开发商自己所开发的项目为对象，由企业工作人员通过一定的方法，根据企业价格策略，对房地产开发中商品价格体系进行全面的确定。合理的房地产定价制度是房地产税收能够顺利征收的重要前提。

4 结语

近年来，我国房地产行业取得快速发展，但是还没有建立完善的房地产税法律体系，这对房地产市场的健康发展带来不利影响。因此，我国需要积极借鉴发达国家房地产税立法经验，结合我国国情，对我国房地产税体系进行整合和完善，对房地产税收制度进行重构，这样才能推动我国房地产市场健康发展。

参考文献

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