史友兴

售房广告眼花缭乱 想要骗你真的不难

售房广告和宣传资料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段，很多开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度地制作售楼广告，在其发布的广告中夸大渲染，诱导买受人购买房屋，而交房时往往又无法达到买受人的心理预期，从而引发大量纠纷。

江苏无锡某大厦是无锡某房地产开发有限公司（以下简称无锡公司）开发的楼盘。无锡公司在销售大厦房屋时，在楼书、平面图、宣传册及报纸广告等宣传资料中，以图片、文字说明等形式宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所，设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。

无锡市民宋子健根据无锡公司发布的销售广告和宣传资料，经无锡公司销售人员引领，参观了大厦的配套设施及待售商品房样板房，感到十分满意，当即与无锡公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于大厦第九层的一套房屋，用途为住宅，建筑面积为73.76平方米的房屋，总价款112万元。

宋子健购房入住后不久，发现无锡公司将大厦内的一至五层部分房屋出租给他人开设商场，大厦内已不存在上述楼书、平面图、宣传册及报纸广告中宣传的相关设施。宋子健认为，无锡公司通过发放楼书、大楼平面图、物业手册及刊登广告的方式，承诺大厦内一至五层具有相应的功能设施，该承诺应为双方买卖合同的内容。现无锡公司取消这些设施，构成违约，造成了其房屋价值的贬值，应承担违约责任，遂诉至法院，要求无锡公司承担恢复设施或赔偿其房屋的贬值损失等违约责任。

无锡公司提出，发放的楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。双方买卖合同已经履行完毕，其未违约，宋子健无权要求其恢复设施或赔偿。

法院经审理后认为，无锡公司通过发放楼书、平面图及发布广告，对大厦配套设施的功能和位置作了具体说明，这些设施的存在符合部分购房者的需求，会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。因此，无锡公司在楼书、平面图及广告中关于大厦设施的宣传应当视为商品房买卖合同内容，无锡公司应当履行相应的义务，提供相应的设施。现大厦内并无上述设施，无锡公司构成违约。宋子健因上述配套设施的缺失，无法获得购房时期待的居住品质和良好感受，其民事权益受到了侵害，应得到相应的赔偿。结合宋子健权益受损及无锡公司违约的情况，酌定无锡公司赔偿宋子健2.24万元。

綜上，法院依相关法律规定判决无锡公司赔偿宋子健2.24万元。一审判决后，无锡公司不服，提出上诉。二审法院经审理后，作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

商品房销售时，出卖人通过发放楼书、平面图及发布文字介绍、图片效果等广告，使不特定购房人作为潜在消费者产生对商品房预期有特定的功能和用途，尤其是对楼盘所属的教育、医疗、商业、服务业等配套设施存在期待，楼书、广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响，亦应视为合同的附件。出卖人在楼盘投入使用后，未向购房人提供宣传资料中相应的教育、医疗、商业、服务设施，应当承担违约责任。

一房二卖防不胜防 遭遇欺诈血本难归

房屋开发企业在经营出现困难的情况下，往往会将商品房一房二卖，套取购房人的资金用于维持企业的运转，一旦经营未出现好转，购房人不但得不到购买的住房，付出去的购房款也难以收回，极易造成购房人不断上访事件，成为社会极不稳定因素。

2015年6月27日，云南楚雄市民薛筱枚与楚雄某房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）签订《房屋订购协议》，约定：楚雄公司将一商品房出售给薛筱枚，房屋面积为40.12平方米，总房款为40万元，房款一次性付清。同时，双方还口头约定三日内签订《商品房购销合同》，并交接房屋。协议签订后，薛筱枚于当日向楚雄公司付清购房款，并现金支付维修基金及代收代缴契税，合计42万元。

谁知，签订《房屋订购协议》后，薛筱枚多次要求与楚雄公司签订《商品房购销合同》，楚雄公司总是找种种借口既不与薛筱枚签订《商品房购销合同》，也不交房，薛筱枚觉得里面一定存在什么问题，遂到房管部门查询，才得知出售给薛筱枚的商品房己被楚雄公司出售给了他人，并办理了商品房买卖合同登记备案，薛筱枚遂向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋订购协议》，判决楚雄公司返还己付购房款、维修基金、代收代缴契税计42万元，并判决赔偿已付购房款的一倍40万元。

楚雄公司辩称，该套房屋不是出售给他人的，是因为公司欠他人工程款，所以把房屋抵押给了他人，后登记办理在他人名下，公司对薛筱枚要求解除协议、返还购房款、维修基金及契税计42万元无异议，因双方未签订正式的商品房销售合同，不同意赔偿已付购房款的一倍40万元。

法院经审理后认为，在庭审中，楚雄公司同意解除与薛筱枚签订的《房屋订购协议》，并对返还购房款、维修基金及契税计42万元无异议，法院对薛筱枚要求解除协议、返还购房款、维修基金及契税计42万元的诉讼请求予以支持。楚雄公司明知房屋已经登记在他人名下，却又将该房屋卖给了薛筱枚，导致双方之间的商品房买卖合同目的不能实现，楚雄公司的行为已经构成违约，对薛筱枚要求楚雄公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，法院予以支持。

综上，法院判决解除薛筱枚与楚雄公司签订的《房屋订购协议》，楚雄公司返还薛筱枚购房款、维修基金及契税计42万元，并赔偿薛筱枚购房款40万元。

开发商一房二卖，属于欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实、或提供虚假的商品房预售许可证明、或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人、或为拆迁补偿安置房的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该案中，楚雄公司将已经出售给他人的房屋又出售给薛筱枚，故应当承担一倍赔偿己付购房款的责任。