摘 要 城市土地资源供应并没有随着人们购买汽车的数量增加而扩张，反而出现了供不应求的状况。因此商品房停车位作为城市土地资源极其稀缺的一种更是“兵家必夺之物”。但是现行法律规定较为原则性、抽象，因此需要尽快健全相关法律法规。首先论述了我国商品房停车位的概念与分类，又讲述了商品房车位权属的的理论学说，如开发商所有说、业主共有说等；再者论述了当前出现的与停车位相关的法律问题，并提出了相应的解决对策。

关键词 商品房；停车位；业主；法律

一、我国商品房车位的相关概述

（一）停车位与车库的概念

据我国《物权法》第74条规定：“停车位是指建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”。通常我们会将停车位理解为用来停放车辆的各种类型的场地，在我们的实际生活当中还有很多与停车位有关系的名词例如车库、停车场等。拥有独立的空间并且纯粹就是为了存放车辆的附属建筑物就是车库。当然除了车库以外还有很多不同类型的存放车辆的场所，有地下车库、立体停车楼以及路边划线的停车位等等。而商品房住宅的车位以及车库的主要目的就是为了方便本商品房住宅内业主存放车辆的一项设施。随着我国人民的生活水平与经济收入越来越高，很多家庭都拥有了自己的私家车，如此发展，就导致我国商品房住宅的地上空间越来越小，业主很难找到停车位。地下车位与车库是为了存放机动车辆而建成的地下建筑物，它有一个明显的特征就是封闭，它们都涵盖在商品房住宅里边，商品房住宅是开发商按照市场经济的规律来进行经营从而获得利润而建造的建筑物，与政府建造的解困房或安居房以及小产权房都不相同。

（二）商品房停车位的类型

1.住宅小区地面停车位

直接建立在住宅小区的地面上并以分割线来划分停车设施的停车位就是地面停车位，它分为占用业主共有道路与规划地面停车位又或者是其他共有场地的停车位，他做具有的特点就是开放以及通过划线来分割区域并且地面停车位要想建设就要先申请《建设工程规划许可证》，经过政府审核准批。

2.住宅小区地下停车位

开发商利用地下空间所设置的停车位就是住宅小区地下停车位，它们一般都建立在小区的一层或者是地下一层，根据它们是否计算容积率也可以有两种不同的理解层面：一，如若计算容积率，那么它们就是独立存在的，是专有权的客体；二，如若不计算容积率，它们就只能是共有权的客体。

3.楼房首层架空停车位

将业主所有房屋的一层架空所是设置的为了让小区业主或者是需要停车的人来存放车辆的场所就是架空层停车位。现如今，因为我国小区内的架空层停车位所占的建筑面积通常都不会计算容积率，所以架空层停车位是不能够独立存在的，更加没有办法拥有相对应的土地使用权份额。

4.楼房屋顶平台停车位

把小区内商品房的楼顶平台建设成用来存放车辆的停车位就是楼房屋顶平台停车位 ，这种类型的停车位就与地面上划线的停车位相似，它是利用划线来分割楼顶平台的空间，不具有封闭性或隐蔽性。

5.利用人防工程改造的车库

我们也可以称利用人防工程改造的车库为防空车库，那么防空车库又是指什么，它就是指，在和平年代，我国人民将按照法律的相关规定而建造的防空设施用来存放车辆的场所。我们可以在合理利用资源这一层面来将它们分为两种用途。一种是和平时期为民所利用，称为民用，而另一种则是战争年代为国家所用，称为军用。根据我国《中华人民共和国城市规划法》和《人民防空法》的相关规定，开发商在已经获得人民防空部门的批准与不改变人防工程防卫能力的基础之上将人防工程改为为业主提供存放车辆场所的地下车库。

二、商品房车位权属的的理论研究

（一）国家所有说

有学者认为，地下人防车库、车位的所有权应当隶属于国家。原因是，商品房住宅區内的人防工程一般都是国家准许不用缴纳土地出让款还有大多数相应税款后构建而成的，经过人防主管部门的批准之后可以建设为用于停放汽车的地下人防车库、车位。《人民防空工程建设管理规定》的相关规定：因地质、地形以及建筑面积等原因本应修建而不宜修建防空地下室的民用建筑，经人防部门批准，可以不修建但应缴纳异地建设费，由人防部门就近异地修建。而收取异地建设费用的前提就是人防工程属于国家所有，开发商必须向国家进行缴纳，国家拥有人防工程的所有权。

（二）开发商所有说

小区内的停车位应该和住宅房屋相同，依据“谁投资，谁收益”的原则由开发商获取原始所有权。由于按照相关法律法规，开发商只要在建造住宅房屋时，在商品房小区内建立一定比例的停车位便可，法律并未都规定商品房小区内全部的停车位都是开发商的法定义务，所以，对于商品房小区内一定比例以外的停车位，如果由开发商出资建造，开发商便可以享有停车位的所有权。此外，商品房业主对停车位的享有是基于地面上土地使用权的继续延展，所以，若是土地使用权以外的空间使用范围，那么商品房业主享有对停车位的所有权就会丧失依靠，因此该小区的停车位就应当由开发商所有。由此看出，开发商所有说是非常有助于开发商对小区停车位开发的积极性，但还是有些逻辑行不通，虽然可能不是业主的，但是不一定就是开发商的，还有可能是其他人的。

（三）商品房业主共有说

存在这种观点的学者觉得商品房停车位应当属于全体业主所共同享有，从住宅小区内停车位的用途上分析，小区停车位应当属于该商品房小区内的配套基础设施，所以它本身具有实现商品房使用价值的辅助功能。同时他们认为如果小区停车位是业主专有使用的话，业主就有权利对停车位进行各种处理，如果业主私自改变商品房停车位的功能，则会严重威胁到住宅小区的稳定发展。因此，他们认为小区停车位只能由法律直接规定由业主共同享有。

（四）约定归属说

商品房小区停车位可以让开发商和商品房业主依据双方自由意志约定，既可以约定出售，也可以约定出租，充分说明了民法私法领域的充分意思自治原则。首先开发商享有小区停车位的所有权，再者在出售商品房时，可以挑选出租给业主，保留该停车位的所有权，也可以直接出售停车位给商品房业主；然而商品房业主可以购买停车位或者出租停车位，也可以不选购或者不出租，完全凭借商品房业主的自由意识决定。所以，约定归属说依据当前的市场经济体制下经济行为是非常合理的，也是非常与市场经济发展规律相吻合的，同时也是民法私法领域的意思自治的体现。

三、商品房车位权属方面存在的问题

（一）业主“满足权”内涵不清晰

根据我国《物权法》当中第74条规定，“首先”与“优先”并不相同。“首先”并不需要区别条件业主就可以先获得，而“优先”却是需要在条件相同的情况下，业主才可以优先获得，这样一比较显而易见，“首先”更有利于保障业主的利益。虽然国家通过“首先”满足业主的需求，在一定程度上限制了车位以及车库的转让自由度，但是并没有制定的相应的法律法规来明确这种限制应该怎样来执行。例如，在实际生活当中，如果业主在买房子的时候由于各种因素的牵绊而没有同时买到停车位，但是，经过了一段时间业主又需要购买停车位来存放自己的车辆了，这个时候业主能否再来购买停车位，如果按照我们正常的逻辑思维是完全可以的，但是随着人们对停车位的需求越来越大，小区的停车位有的已经外租给小区以外的人了又或者是已经卖给别人了，那么开发商是不是还可以在将这些停车位收回来再卖给这些没有及时买到停车位的业主；再如果业主早在购买房子的时候同时也买进了停车位，但是由于业主的需求又买进了新的车辆需要再次购买停车位，然而开发商并没有多余的停车位提供给业主，那么这种情况又该如何处理。这些情况都表明了，只有“首先”满足业主需要的这一条件根本无法有效的处理问题。

（二）对小区停车位的权属没有约定或者约定不明情形欠缺考虑

我国的《物权法》当中虽然有规定，当事人可以通过协商使用各种形式来约定小区停车位的权属与使用权，但是并没有规定约定的时间与方式。由于在实际买房签订购房合同的的过程当中，开发商属于房屋买卖合同的买房，他们肯定会在由他们所提供的房屋买卖合同当中制定一些有利于自己的款项，当然这些款项中也包括停车位的权属问题，但是买房的人也就是业主他们根本没有发表看法的权力，只能选择同意还是不同意，在这样不平等的协商约定当中，开发商属于强势的一方，而业主属于弱势的一方，因此，完全按只依靠约定这种方式来保障小区业主的利益是远远不够的。除了以上这些以外，《物权法》第74条当中“约定归属”所包含的前提的就是约定归属的停车位与车库必须是属于专有权的标的，只有这样，当事人才有机会进行约定，而且停车位与车库最初的专有权肯定是属于开发商的。但是如果法律中有明确规定说，停车位是属于业务共同享有的那么当事人就不能够把这当作约定归属的标的。

（三）当事人约定太过简单易混杂

在我国的《物权法》当中并没有明确的划分当事人的范围，也没有明确的法律规定说不是小区的业主就不能够购买本小区的停车位，因此，除了小区的业主以外，其他人也可以拥有小区的停车位的权属与使用权，虽然《物权法》当中有提过要“首先”满足业主的需求，但是并没更加具体的规定来约束具体的执行方法，导致小区以外的人员也可以购买停车位，从而影响小区业主的利益，但是这样并不影响开发商的利益，他们就会更加肆无忌惮的将停车位出售或外租给小区以外的人，如此一来业主的权益就更加难以保障。

（四）“其他场地”规定模糊

虽然《物权法》当中有明确规定那些使用了业主共同使用的道路或者其他场地来存放车辆的停车位都属于业主共同享有，但是却没有具体规定“其他场地”的概念。正是由于这种概念的迷糊不清，导致对其的理解也各不相同，有的理解就比较空泛，不具有可擦作性，认为，其他场地就是指没有被划入建筑区的其他空地；当然也有比较合理的理解，认为其他场地就是指包含业务共有的建筑与附属基地在内的业主共有土地，一旦这个停车位不计算容积率，那么这种停车位就不能成为业主专有权的标的。

四、针对我国商品房车位权属问题的相应对策

（一）明确法律责任

在法律方面应该明确开发商应该承担的法律责任，比如，在开发商不遵守约定将停车位出售或外租给除了小区业主以外的人，又或者是他们所提供的停车位与约定不相符的时候他们应该承担什么责任，同时法律中也要明确业主的诉讼地位，不仅仅要享有专属部分的訴讼主体资格，同时也要拥有与其他小区业主共同享有的部分的诉讼主体资格。如果开发商违反了法律规定，业主可以要求开发商将自己原来的物品还回来并要求他们赔偿自己的损失，这些损失包括业主购买或租用小区内车费所付的款项以及后期再次购买或租用的差价。假如一开始开发商与业务协商约定，某个停车位是属于本小区的附属设施，那么开发商就没有权利处分第三方人员。

（二）细化相关法律的规定

法律应该明确规定我国《物权法》当中不清晰的概念，首先，应该选择一个统一的标准来解释第74当中的“首先”以及“其他场地”，“首先”就是要全面的考虑业主的利益来满足业主对停车位的需求，而其他场地也应该纳入到小区业主共同享有的所有土地当中。开发商使用物业公司进行管理的停车位可以适当收取一些物业费与服务费，但是由于地下停车位并不用计算容积率，那么开发商就应该交取相应的土地出让金来获得这些停车位的所有权，除此之外，法律还应该明确规定当事人对停车位的归属约定问题，当事人在进行约定的时候应当包括以下这些内容：租用或买卖的时间范围、停车位的具体位置以及这个停车位是否有产权证和转移所有权的方法等等。

（三）对小区停车位实现登记制度化

由于目前我国对于停车位所有权方面的等登记很不清晰，因此，很难实现使用车位的等级状态来确定小区停车位的权属问题。据我国《物权法》的相关规定，我国小区的停车位的产权不仅可以属于私人，同时也可以属于业主共同享有，无论是私人所有还是业主共有，通常都会通过三种形式来界定，一种是停车位作为房屋的附属设施不能单独转让给他人，要和房屋一起转让；第二种是一般建立在地面上的停车位的管理权是共有的不用登记。第三种则是在法律规定范围之内的停车位通常都是专有停车，必须要进行登记，建筑商可以卖出或租出这一停车位。就我国的现状而言，并有完善的小区停车位登记，业主要想拥有这个停车位的权属与使用权就必须要按照法律进行登记。一定要完善我国对于停车位方面的制度，这样就可以有效的解决因为停车位而产生的一切问题，从而促进我国社会的发展。

（四）小区停车位的流转监督

第一，规划部门应该确定好，开发商处分的部分是不是有权利处分，是不是能够完成法定的停车位建设。第二，开发商为了能够证明自己的停车位是在法律规定的停车位划分中，是合法的，就要提交出相关材料。如果因为房屋登记机构没有进行监督，没有履行好自己的责任，并且给造成损失，赔偿就应该由房屋登记机构来赔偿的。第三，为了防止开发商、物业公司随便的出租、出售小区停车位，并进行里外勾结，小区的业主委员就要肩当起管理、监督小区的责任。

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作者简介：

张昊（1990），男，江西南昌人，江西财经大学民商法学研究生。