曹桂明+王双孜+张凡星+刘显琦+张钰

【摘要】房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在工业化和城市化快速发展的带动下已经进入飞速发展的阶段。与房地产市场飞速发展相伴随的是房价的持续飙升以及国家对房地产市场出台的一系列宏观调控政策，房价的变动和国家宏观调控的出台均对京津冀房产红利产生了不可磨灭影响。基于对房地产红利各影响因素及其各主体的分析，提出宏观调控下的房产红利的重新分配，从而构建出更合理的房地产红利的分配机制。

【关键词】房产红利 宏观调控 合理分配

一、红利主体的分析

在当前的中国房地产市场上主体主要是政府、房地产开发商、中介商、普通购房者、有多套房产的炒房者，还有房地产相关企业。

（一）政府

高额的土地利益，房地产行业发展越来越高的税收，在一定程度上政府的财政被房地产市场绑架。

（二）房地产开发商

一般来说是一手房出售的利益，开发房产然后出售，可能有一些附带比如车位，车库等，出售了之后获取利益。

（三）房地产中介

中介的方式是很直接从中获取差价。

（四）炒房者

拥有多套房产，在价钱比较高，自己的预期内出售，来获取与之前购房时的差额，一般情况下房价不断上涨获利就会很大。

（五）相关产业

主要包括建筑行业、建材行业、家电行业、装修行业及其他一些行业。房地产行业的发展很明显会促进这些行业发展，房产开发给予建材行业影响建筑行业影响。而装修行业等在房屋建好之后获得更多的工作获取更多利益。

二、房地产市场价格变动对房地产红利的影响

（一）房价

随着房价的上涨，政府作为高房价造成的高房产税收的征收者，自然会从中获取一定的现时利益，从长远来看，由于房奴们背负着沉重的房贷，会严重抑制内需，不利于经济转型，会使贫富差距进一步拉大，造成严重社会问题。

在房价持续高涨的情况下，房地产开发商、炒房者、建材企业在这场房价热战中获取的红利不断增加，随着房价的上涨，开发商开发住房的成本虽会有一定程度的上涨，但总体情况是成本的上涨幅度低于房价上涨的幅度，同时土地让出价格相对而言是比较低的，所以开发商在一定程度是房产红利的受益者。

（二）租金

房地产一部分是用来投资的，投资的一部分是用来出租以获得租金收益的，因此租金的变动对房产红利会有一定的影响。租金高的时候，房产对投资人带来的红利是增加的，同时租金又会对投资意愿有一定的正向影响，从而又推动了房产红利的产生。

（三）土地价格

土地价格影响房地产商的开发意愿，进而影响炒房者、建材家居市场等企业和个人的红利，影响政府的利益。土地价格的变动对房产红利的影响不是单一的，房价上涨导致地价上涨，地价上涨同时又会造成房价上涨，它们之间的影响是互相的。

三、宏观调控政策下房产红利的重新分配

（一）宏观调控对房产红利各主体的红利分配影响

从大的环境分析，国家宏观的政策方向是保持房地产积极健康向上的发展趋势。新一轮的宏观调控将使房地产开发企业面临优胜劣汰的局面，但对资金雄厚及品牌开发商有利。宏观调控以鼓励开发中小户型为主，中高档大户型的购买行为将受到限制；小户型产品市场供应量巨大，市场竞争非常激烈；高档大户型由于其目标客户群具有较强的支付能力，宏观调控对其红利影响不太大。

在国家宏观调控政策下，对于一些资金薄弱、根基不稳、消费者认可度低的房地产开发商所获红利会在一定程度下降。而对于炒房者来说，宏观调控对红利的影响可能会有消极的一面，宏观调控政策一定程度上会使房价上涨幅度降低甚至会使房价有一定的下降，这就导致炒房者的投资收益可能会有一定的减少，当然对于投资需求市场较大的地方总体还是有红利可图的。

（二）恰时的宏观调控政策影响红利分配

国家宏观调控必不可免，随着房价的持续高涨给了国际游资以可乘之机，大量游资进入中国房地产业享受着人民币升值以及房价升值的双重利益，这就等于给中国经济埋下了一个不定时炸弹，一旦人民币停止升值并开始贬值，房价不再上升时，这些游资极有可能同时撤离，其危害程度跟房产泡沫成正比，因此要降低游资对中国经济的冲击而在目前人民币升值压力不减的情况下，一定要宏观政策调控到位，控制住房价，减少国际游资红利。

四、如何构建合理的房地产红利的分配制度

通过给红利各主体提供有用的建议，使其更好地抓住红利商机，从而使红利更加合理的分配到各红利手中，也因此实现我们构建更合理的的房地產红利分配制度的美好愿想。对各红利主体的建议如下：

（一）对政府的建议

坚持房地产业调控，促进房价合理回归、增加供给、打击房地产投机行为、老“四限令”转变为“新四限令”（限制利润、限制囤地、限制炒房、限制闲置）、走出“土地财政”怪圈。土地资源是有限的，应当确保可持续发展，改变传统的单一追求GDP的发展观念，竭泽而渔式的“土地财政”已不再适合现代社会的发展理念。

（二）对消费者的建议

积极关注房产信息，转变住房观念，盘活二手房和租赁市场。市场交易中有句俗话：买的没有卖的精。说的是在购买者和出售者之间，买方相对处于信息的弱势方，出售者总是想方设法装饰出售商品的形象以期最大限度抬高出售价格。另一方面，消费者要转变心态，改变传统的一套房屋住一辈子的置业观念，解决住房问题不仅仅可以通过购买新房的途径，二手房、租赁业也是一种可供选择的方式。

（三）对开发商的建议

认清形势，提升社会责任感，增加房产供给的流畅度。这次对房地产的宏观调控，已经上升到政治高度，在持续不松懈的政治干预调控形势下，开放商与房地产其他从业人员要清醒地认识到这次调控的政治意义，考虑问题的态度要从大局出发，而不能只是从局部市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家地房地产的态度，保持与目前国家舆论一致的方向才是正确的选择。

（四）对投资的总体建议

在一个城市买房，买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会，便利地获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会，这才是真正买房的目的，也就是说房子除了住的功能之外的其他功能才是支撑房价的主要因素，而这些城市提供的公共服务的不断增加的机会就是房子的投资价值。因此房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间。

参考文献

[1]王峰峰.我国房地产宏观调控政策效应分析.西南财经大学，2015.

[2]谭必奎.影响房地产经济波动的因素分析及解决对策[J].时代金融，2016.

[3]丁宁.简析影响房地产价格的因素[J].经济研究导刊，2015.

基金项目：宏观调控下的京津冀房产红利研究，课题级别：A。

作者简介：曹桂明（1996-），女，汉族，河北邢台人，北华航天工业学院，大学本科，研究方向：产业经济学。