刘保奎

过去两年，无论是传统房地产企业，还是新兴的互联网创业者，纷纷把互联网和房地产的交叉领域作为业务重点，房地产领域的“互联网+”效应逐步显现，涌现出诸多新产品、新业态、新模式，如加以合理引导，“互联网+房地产+X”可成为推动我国经济转型的重要力量。

一、互联网与房地产的融合具有全产业链特征

（一）互联网成为房地产市场推广的主要渠道

互联网主要是从C端即消费者需求来切入房地产业的，最早发育的是销售市场和租赁市场，与其他行业不同的是，在房地产销售和租赁领域，大部分是先从线下做起，再进一步做到线上，线上负责信息推送，但成交主要还是在线下，比较有代表性的如搜房网、链家网等。

在销售方面，目前互联网包括PC端和移动端已经成为房地产项目最主要的营销推广平台，大数据、云计算的应用可以更加精准地向用户推送信息，除了流量相对集中的房地产门户网站，公司或项目的微博、微信公众号等自媒体也成为主要的广告渠道。在租赁方面，除了传统的房屋租赁中介链家、中原地产、我爱我家、搜房網等积极拓展线上外，还出现了一些O2O短租、长租、房屋分享、分时度假等新型企业。目前长租市场是一片蓝海，链家自如通过与房东签订长约后，进行标准化装修，让租客可以拎包入住，让租赁市场更加规范便捷，在京沪一线城市取得不错效果，自如北京市场已经可以盈利，万科等开发公司也在积极布局长租市场。途家、蚂蚁短租、小猪短租等通过分享经济模式发展O2O短租，盘活了存量房源，提供了性价比更高的产品和不同于传统酒店的居住体验，受到年轻出行者的青睐。

（二）“互联网+家装”深刻改变家装和建材市场

互联网家装企业在经历了快速发展和深度整合后，目前形成了平台型、垂直型、电商型三类。互联网介入家装市场后，一是提供了系统经验和完整解决方案，降低了用户在选择建材、家居时的学习成本，节约了时间。二是让消费的节奏和生产的节奏更好地衔接，通过定期开展团购、套餐等，对供应链进行整合，提高了厂商生产的针对性，加快了资金周转速度，消费者则可以享受更低的价格。三是互联网介入改变了装修市场鱼龙混杂、信息不对称的局面，通过平台强化施工进度和标准，不仅降低了风险，还让消费者透明公开地拥有更多选择。四是一些互联网思维和专业设计的融入，提高了装修市场的技术含量和水平，也让设计、硬装、软装等更好地衔接。

（三）“互联网+房地产+X”在许多领域取得成效

“互联网+房地产+金融”出现了房地产众筹，围绕一些高端产品或个性化产品，通过详细的策划案，通过互联网渠道，先找客户，再根据征集的客户需求拿地，委托专业建设企业施工，最后按照约定交付。

“互联网+房地产+旅游”出现了民宿等新形态，一些城里人共同出资到城郊农村租下农家院，规划设计、装修改造成为有品质的民宿酒店，再通过互联网渠道进行推广，满足都市人享受田园风光、回归淳朴民俗的愿望。

“互联网+房地产+智慧家居”出现了智慧社区，如腾讯和方兴地产共同探索的“2+X智慧家”，阿里、360等IT企业也在积极布局，海尔、小米等家电企业也在加紧与地产商合作发展智能家电，这建立了一条房地产与实体经济的现实路径。

“互联网+房地产+零售”促进了商业地产的O2O融合，万达广场等通过互联网导流与海洋馆、儿童体验馆、攀岩、蹦床、旋转木马等体验性项目的结合起来，实现线上线下融合。

二、“互联网+房地产”的本质是让空间与服务、人、资本、知识技术相连接

由于互联网已将各类服务要素附着在其平台上，因此房地产只要与互联网连接在一起，就可以实现与所有要素的连接，并且在这个过程中，空间价值也得到了进一步提升。

（一）“互联网+房地产+X”让空间和服务相连接

随着消费升级，人们对空间的消费除了关注空间本身，更加关注购买或使用这个空间所带来的服务要素的便利性，比如更容易获得融资、知识、交流等。以房地产为基础的物质空间正在被赋予多维属性，从原来仅仅是空间载体，变为嵌入了生产全过程，空间并没有扁平化，反而变得更不可替代了。以办公空间为例，以前消费者要购买的是空间，而现在用户更关注开发商能否在融资、宣传、营销、策划等提供多维服务，并且愿意为获得这些服务付出一定费用（或股权），所以各种创业咖啡雨后春笋般出现，也有部分房企以空间切入、按互联网思维提供全产业链办公空间服务。

（二）“互联网+房地产+X”让空间与社交相连接

随着社会的发展和人们消费习惯的改变，房地产的社交属性受到更加重视。现在一些“互联网+”的公寓产品更加重视通过供给侧调整来满足人的需求，实现连带效益的整体收获，逻辑重心在运营。“互联网+房地产”发挥互联网社交优势，营造特定生活方式、兴趣的社区圈子，开展线上线下相结合的学习、拓展，形成IP效应，增加了用户粘性，实现了可持续发展。

（三）“互联网+房地产+X”让空间与资本相连接

由于互联网的平台属性，让其更接近各种各样的资本，特别是互联网金融的发展，让资金的供给者更加广泛。空间和资金要素相连接，大大促进了生产活动，并因为缩短了资金周转周期而获得了更好的效益。基于互联网的办公空间，如优客工场，他们通过低息贷款、天使投资、股权投资等方式，为入驻企业提供了多样化的融资支持，减少了初创企业的后顾之忧。不仅如此，互联网也让农村土地与资本的距离变得更近了，在一些地处深山的农村，只要景色、生态品质好，就能够被资本发现，就能够得到投资和发展的机会。

（四）“互联网+房地产+X”让空间与知识相连接

互联网平台把一批志同道合、领域相近、拥有专业知识和技术的年轻人汇聚到一起，以房地产为载体，实现了空间与知识、技术的对接，让知识集聚的溢出效应内部化，不仅降低了企业间的交易成本，还大大提高了空间的价值。

三、“互联网+房地产+X”推动我国经济转型

房地产与国民经济的关系在于如何科学引导，通过与互联网的结合及政策引导，房地产可以促进创业创新，在经济转型中发挥更大作用。

（一）倒逼房地产开发企业转型

我国房地产业正在反思此前大规模、同质化、产品单一的粗放模式，互联网与房地产的融合可从三个方面促进房地产业转型：一是打破了供需双方的信息不对称，把那些不专注、不合法的开发商淘汰出局；二是更加注重從满足消费者多元需求的角度来设计供应产品，符合供给侧结构性改革要求；三是降低了市场门槛，让市场竞争更加充分、公平，降低了腐败风险。

（二）加速经济要素的地理集聚

由于布局上的不合理导致人口和经济要素大规模、长距离运输，抬高了经济运行成本。由于互联网连接起更加多元的要素特别是新兴要素，使得其空间分布已经呈现出了筛选效应，且对其他产业有一定先导性。那些互联网发展快、连接起更多要素的城市无疑获得了更多发展机会，现实中这些城市往往都是一二线城市， “互联网+房地产”发展得也更快。这无疑让资金、土地、人口等生产要素在空间上更加集中，尽管促进了城市分化，但却弱化了要素的行政配置，强化了市场作用，可以增强空间供给对于人口和生产要素流动的引导作用，优化我国经济地理格局。

（三）促进了创业创新

实体经济不是制造经济，关键在于以创新为核心的生产服务环节，包括产品的技术研发、外观设计、市场推广、商业模式等，这些创新活动过去主要发生在大企业大院所，与美日德等发达经济体相比，我国在创新能力上的差距与这些大机构体制僵化、反应滞后、活力不足不无关系。“互联网+房地产+X”让创新不再依赖大机构，办公空间不仅能提供场所，还能提供良好的周边服务和创新生态，相当于承担了过去由“单位”承担的一些职能，让一些精干的创新“小”团队有了更多用武之地，让创业者更专注在核心领域。同时压低了租金价格，减少了初创期的成本。

（四）优化了要素配置模式

房地产发展内生与我国城镇化进程，房地产开发过程也具有平台属性，连接着若干投资商、建筑商、供应商、服务商和广大C端。互联网同样具有很强的平台属性，一头连着技术和生产制造环节，一头连着终端的消费者。城镇化是分析当前我国经济社会的主要背景，互联网与房地产结合，让互联网经济与中国的城镇化进程间有了一个介质，也让房地产与实体经济、与知识技术、与更多的消费者之间有了一个渠道。汇聚了多元要素的互联网和房地产，在一些特定的切入点上结合，形成了协同效应，改变了过去要素单打独斗的线性思维为主的要素配置模式，形成了以非线性为主的系统配置方式。

李求军/责任编辑