易宪容

房价从8000元/平方米飙升至3万元/平方米，雄安新区只用了6个小时，创下房地产市场有史以来涨幅最大、涨速最快的纪录。

今年以来，特别是北京“3·17”楼市调控政策实施以来，全国近40个城市频繁出台各种房地产调控政策，总计超过120次。其中，包括限购限贷、禁买禁卖等，各种行政性房地产调控方式无所不有，被称为范围最广、政策力度最严的楼市调控政策。但是，即使是史上最嚴的楼市调控政策，也没能把房地产市场的投机、炒作行为扼住。反之，从今年以来的房地产开发投资增长、房地产施工面积增长、房地产新开工面积增长、二手房价格上涨等数据，以及4月初雄安新区房价飙升等现象来看，调控政策越严厉，各地房地产市场炒作行为越疯狂。

国家统计局数据显示，1～2月，全国房地产开发投资同比名义增长8.9%，增速较2016年提高2个百分点。住宅投资增长达9.0%，增速提高2.6个百分点。房地产开发投资的快速增长意味着房地产开发商看好当下及未来房地产市场，加大了对房地产市场开发的投资。特别是看好住宅市场，对其投资力度更大。

1～2月，尽管东部地区受调控政策出台的影响，住房销售面积及销售金额增长同比有所下降，但从全国范围来看，其增长速度并未减缓。其中，西部地区的增速相对更快。西部地区商品房销售面积增长36.2%，增速提高20.6个百分点;销售额增长49.5%，增速提高31.2个百分点。也就是说，2016年由房价疯狂上涨而推动东部及中部地区的房地产市场增长的态势已经扩散至西部地区，这些地方同样因房价疯狂上涨而带动了整个房地产市场繁荣。

2月，全国70个主要城市的新房价格虽然得到控制，但二手房价格却全面上涨，多达60个城市的二手房价格相对1月环比上涨。然而，只要国内主要城市的房价继续上涨，就意味着目前的房地产调控政策对市场所起的作用是有限的。从已经公布的数据来看，2月底全国的住房待售面积在销售快速增长的情况下不仅没有减少，反之还有所增加。更为重要的是，住房施工面积，特别是新开工面积增长更快。1～2月，房屋新开工面积增长10.4%，增速提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积增长14.8%。今年的《政府工作报告》指出，要去三、四线城市的房地产库存，并把这项工作作为今年经济工作中最重要的任务，但实际的市场情况却与政策目标背道而驰。因为，作为一个以投机炒作主导的房地产市场，只要房价持续上涨，房地产市场存在暴利，房地产开发商岂能不增加开发投资？房地产市场岂能够去库存？

4月1日，国务院印发通知，宣布设立河北雄安新区。该消息发布之后，立刻掀起了该地区房地产市场爆炒高潮，其中一个楼盘的房价在4月1日当晚被曝出价格上涨至3万元/平方米。从8000元/平方米飙升至3万元/平方米，雄安新区只用了6个小时，创下房地产市场有史以来涨幅最大、涨速最快的纪录。4月2日，当地政府立即出台了强力禁止炒房令，宣布立即停止一切住房销售交易，冻结所有房地产交易过户，在建房屋一律停工，二手房中介全部停业，甚至连农民的自建房也被禁止。可以说，雄安新区完全禁建、禁买卖、禁交易的措施把这一波房地产市场调控政策推向了最高点。

但目前的问题是，为何政府房地产调控政策越严厉，国内房地产市场炒作越疯狂，房价越不断地攀升？有些人认为，其原因是我国央行发行货币过多。央行发行货币过多，太多的钱购买同样多的东西，价格必定上涨。也有人认为，全国各地房价快速上涨，是因为市场供需不平衡，住房供不应求，价格自然会上涨。还有人认为，国内百姓在投资上最看重的就是房子，多数人认为只要投资房产就一定能够赚钱。所以，只要有机会，投资者就会立刻涌向房地产市场，而近十几年的市场走势更加印证了这一观念。

其实，核心问题是各地的房地产市场调控政策并没有真正回到“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本定位。2016年9月以来，政府要求各城市，特别是热点城市开始进行房地产市场调控，并在2016年12月16日的中央经济工作会议上明确了中国房地产市场的新定位，要求地方政府综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段抑制房地产泡沫。但是，各地方政府出台的房地产调控政策，大多表示这些房地产调控政策既不能让房价再疯狂上涨，也不能让房价大起大落，而是要稳定房价，并采取因城施策的调控手段。

也就是说，这些房地产调控政策向市场发出了几个明确信号：第一，2016年房价疯狂上涨的城市，出台调控政策的目的是控制房价不能再上涨，但也要控制房价不下跌。各个城市的房地产调控无论如何严厉，其目的都围绕着这一点，不会超过这一底线。第二，2016年房价没有疯狂上涨的城市，在当地房价没有步入2016年热点城市房价疯狂上涨之前，当地政府不会进行房地产调控。当这些城市的房价出现疯狂上涨后，再出台调控政策也为时不晚，也就意味着允许这些城市的房价出现疯狂上涨。第三，正因为房地产调控的目标是不让房价快速下跌，维持房价在天花板上，所以这一轮调控政策并没有采用最简单、有效的经济杠杆（按揭贷款利率工具及对投资和消费有效区分的税收政策）来遏制房地产泡沫，而只是利用行政工具或方式。

也就是说，在当前的这种房地产市场调控目标下，要对当前中国房地产市场重新定位非常困难。如果人们明白了政府房地产调控的意图，他们岂能千方百计地涌入房地产市场？国内房地产市场疯狂炒作岂能不停止？