陈娟

[提要] 随着我国经济不断发展，城市建设如火如荼，房地产行业也迅速发展。然而，近两年来三四线城市不得不面对一个严峻的问题，那就是城市商品房嚴重供给大于需求，导致不少楼盘库存滞销，甚至出现“鬼城”、“鬼市”。本文以山西省朔州市楼市现状为例，分析去库存的痛点、难点。

关键词：三四线城市；商品房去库存；山西省朔州市

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年3月4日

一、朔州市区域环境分析

（一）地理环境。朔州市坐落于山西省西北部，位于东经111°53'～113°34'，北纬39°05'～40°17'间，在桑干河上游，西北部与内蒙古自治区相接，南扼雁门关隘，北部距离大同市129公里，南部距离省会城市太原200公里，东部到首都北京502公里。朔州是1989年经国务院批准设立的省辖地级市。总面积1.07万平方公里，总人口171.48万人（2012年）。它是我国新型的以煤电为主导的能源重化工基地、中国农区最大的奶源基地和北方重要的日用陶瓷生产基地。在2015年朔州市的常住人口达到了176.22万人。

（二）经济情况。朔州已初步形成的支柱型产业主要是奶、煤、电，同时也进一步形成了陶瓷、食品、机械、建材、化工、轻纺、医药、冶金及耐火材料等较为完整的工业体系和以农牧业主导、农林牧副渔综合发展的格局。

二、朔州市楼市去库存现状

（一）库存过大。在过去的十多年中，全国房地产市场失衡，在地方政府、开发商、投资者的需求下房地产事业得到了迅速发展，房地产开发规模急剧增加。与此同时，政府在高地租的诱惑下大量的拍卖土地，这一举动间接促进了房价的上涨。房价的上涨并不是短时间的，在政府疯狂拍卖土地的举动中，投机者察觉到了房地产业的商机，造成了大量投资者疯狂投资的局面，从而导致房地产库存过大。虽然朔州市只是一个四线城市，但也不例外，在过去的七年来，在房地产商疯狂而又盲目的投资下，朔州城市中心高楼耸立，各种小区建设如火如荼，但是由于房地产的消化周期长，导致大量的房市库存积压。

（二）刚需购买力不足。近几年来，国内经济下行压力较大，但是朔州市的房地产价格并未下降，都保持在4，000元/平方米左右。朔州市的人均收入水平约2，500元，它仅仅是房价的二分之一，同时由于近几年来物价上升幅度较大，各种装修原材料以及高昂的人工费都间接地影响房产的购买率。刚需一族负担如此高成本的房价是很有困难的，因此朔州市的房屋空置率较高。尽管在一些郊区附近的房价较为便宜，但是人口流动率较高，供给仍然大于需求，购买力不足。

三、化解朔州市楼市去库存问题的建议

（一）新型城镇化。近年来，解决楼市去库存的政策主要是新型城镇化，这一政策主要争取的对象是农民工。据不完全统计，全国目前外出想定居城市的农名工达到了1.68亿人，那么我们可以试想一下，只要这些人中的1/8左右定居在城市里，就可以消化掉近7亿平方米的房产。但是，要想这些农民工成为城镇化的新市民，还有以下两个问题：第一，农民是否能够承担得起高房价？农民工主要是靠出卖劳动力为生，他们的职业具有很大的临时性和不确定性，如果他们失去了工作又将如何去负担如此之高的房价？第二，农民工买房主要还是集中于小城市，但是这些城市里并没有充分的就业机会，公共服务业也比较落后，他们不仅仅要满足自身住房的需求同时也要考虑下一代有关教育文化等方面的需求。房子仅仅是一个附属品，农民工更需要的是享受基本的市民待遇。因此，新型城镇化下减少楼市库存的措施主要是抑制房价上涨。在推进城镇化的进程中，政府可能会面对以下问题：农民不愿意出让土地。据调查显示，七成的受访农民表示不愿意放弃农村户口。这当然与近几年来国家大力扶持农村，给予农民各种优惠政策有关。放弃土地，等于放弃了这一部分利益，农民当然不乐意。同时，政府通过推进城镇化去减少库存要考虑到一系列实际的政策落实问题，比如户籍政策、农村福利政策等。这些政策的改革都将影响城镇化的进程。

（二）严格控制商品住房供地规模。深究商品房供给增量的背后，不难发现其实是政府在利用拍卖权从源头上增加房地产的供给。因此，要想减少楼市库存，政府就要有壮士断腕的决心，要敢于走出依靠拍卖土地的怪圈。对于朔州市的现实情况，政府应该实行在城市中心内3年不再增加综合性商业地产的土地供应政策，因为在实际情况中，商业地产基本卖不动。在2015年朔州的商品房供应面积796亩，仅为2013年2，827亩供地面积的28%（2013年是顶峰时期），通过从源头控制供地的措施有效缓解了市场的担心，同时也增强了开发商的信心。

（三）提高商品住房“性价比”。房地产开发商要切实提升软硬件实力：一是要积极提高房屋的设计和建设品质并完善小区配套，打造高品质楼盘的硬实力；二是要下大力气提高物业管理水平和小区文明的软实力；三是要适当调低销售价格，挤掉房价虚高的泡沫。做到了这三点，房屋性价比高了，理性的消费者还是愿意上门的。朔州市住宅库存量虽大，但是2015年朔州市中心城区还是出现了几个逆势而上的“日光盘”。这说明，朔州市房地产并非没有需求，关键还是性价比。

（四）杠杆主体分散转移风险。“去库存”不能将政府，房地产商以及住房需求者的关系割裂开来，不能单单依靠各自的政策或者利益目标去解决问题，而是要三者结合起来，改变各自的思路去将由开发商已经形成的杠杆风险分散化。政府应该同房地产商双管齐下，出台降低住房首付以及贷款率的政策，适时适度从优房贷，吸引需求者的投资，从而可以解决开放商面对的困难，同时政府及金融机构也可以将风险规避到最小。

（五）“住房”渠道的转换。对于那些已经供应但是还没有开发的项目，可以转型用于新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等跨界地产；对在建但尚未销售的商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许企业对户型结构进行调整；对已建成的房地产开发项目，符合条件的可改造为电商用房、“创客空间”、商务居住复合式地产等其他用房。政府应该减少安置房和经济适用房的建设，鼓励以货币方式补偿拆迁安置农民和棚改安置居民，出台优惠政策对选择货币购买普通商品房的安置户进行奖励和补助，同时由政府出资购买普通商品房作为公共租赁房和安置房。

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