宋慧芳

2017 政府工作报告定调房地产主基调为“分类调控、有保有压”，同时提及今年棚改目标与支持特色小镇建设。

3月5日，第十二届全国人民代表大会第五次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。对于备受关注的房地产，报告围绕“因城施策去库存”进行了阐述。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，本次政府工作报告重申“因城施策去库存”的导向，其包含两点含义：第一，2016年全国房地产市场销售较好，但依然有很多城市面临高库存的问题。所以去库存依然是2017年的工作重点。从这个角度看，三四线城市高库存的区域不会有政策收紧的可能，甚至还会有购房政策继续宽松的可能。第二，因城施策的做法体现了目前全国房地产市场差异性的特点，所以后续对于全国房地产市场来说，差异化的调控做法依然会得到体现，甚至对于三四线城市来说，市场差异性依然较大，后续对于此类三四线城市结构差异的特点，依然要采取因地因城因区的差异化调控思路。

政策平静外表下的调控决心

从习近平主席在2月28日的中央财经领导小组第十五次会议上关于地产行业的表态，以及李克强总理2017年的政府工作报告中对行业的观点来看，目前管理层对于2016年10月以来的市场调控策略还是基本认可的，但房价上涨较快的城市在3月份纷纷出来升级了的限购政策，也体现出各地政府在抑制房价上的决心。

目前的政策焦点还是围绕2016年年底所提出的“建立长效机制”来进行中长期政策的制定，维持市场的稳定和局部城市的去库存，个别房价上涨过快的城市还是以局部调整和限购升级等手段来进行抑制。尽管管理层表述态度平缓，3月以来由地方政府主导的调控升级，是行政措施收紧的直接体现。分类调控的执行最大程度上发挥各地政府的自住调控意识，加强分类调控因城施策，在房价上涨过快的区域和具备显著的投资行为的城市，其中包括一二线核心城市，不排除在某些强三线城市，坚决提升限购政策执行力度，通过需求限制的方式稳定区域市场的价格。

从最近的出台政策城市来看，南昌、杭州为两个二线省会城市，纷纷升级限购政策，其中杭州本地户籍居民从不限购变为限购两套，外地户籍购房社保缴纳年限由1年延长至2年。此外，环北京各区县，纷纷出台限购政策。目前北京周边已经有9个地区（崇礼区、涞水县、 涿州、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县及天津市下属的武清区）。执行了限购政策，张家口崇礼、保定涞水及涿州都开始执行外地户籍限购政策，抑制投资性需求对于城市房地产市场的扰动。

关于房价和供地方面的调控，严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时总结说，本次政府工作报告提到，房价上涨压力过大的城市要合理增加住宅用地，这就意味着后续房价上涨过快的城市会有积极供地的可能。此类城市主要包括北京、天津、济南、上海、杭州、厦门、深圳、重庆等一二线重点城市，同时对于类似廊坊、燕郊、大厂、香河、涿州、固安、永清、昆山、太仓、嘉善、佛山、东莞、珠海等三四线城市来说，也会考虑积极供地。此类城市往往外来人口相对多，是后续积极供地和引导住房需求释放的重点区域。所以后续在供地方面，会采取“一大一小”的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。对于这些城市积极做好了供地和控制房价的问题，那么房价过热的现象可以得到更好地抑制。

3月8日消息，两会期间，住房和城乡建设部部长陈政高在做客新华网《部长之声》时表示，当前已经出台了若干的调控政策，还储备了若干个调控政策，“这些政策足够我们调控市场所用”。

棚改助力去库存有序进行

去库存问题从2015年的经济工作会议以来，就成为现阶段房地产行业最重要的问题，也是所有政策围绕展开的核心问题，而从2016年中央经济工作会议以来，已经将普遍的去库存，更加聚焦到三四线城市的去库存问题上面。

据广发证券数据显示，从绝对库存水平来看，经过2016年的市场销售大年，重点城市的短期库存水平已经下降至2009年以来的低位，在建未售以及现货库存规模累计去库存周期仅为15个月左右，可以说2015年以来的整体去库存政策已经取得了较好的效果。从结构来看，剩余大量以土地和停工形式存在的库存依旧主要分布在三四线城市，若考虑到商业和办公业态的库存，则整体库存压力依旧不容处于高位，因此从2016年底开始，特别是一二线城市为了限制房价的过快上涨和投资性需求，重提限购政策，而去库存政策主要针对三四线等库存水平较高的城市展开。

正如严跃进在接受采访时的表述，在去库存政策的指导下，未来一段时间三四线城市整体的政策环境仍然将处于相对宽松状态，在政府工作报告中，特别提到了要支持三四线城市的居民自住和进城人员购房需求，说明一段时间内三四线城市还将以需求引导为主，支持外来居住以及内生刚性及改善性需求。此外银监会主席在最新的发言中也表明，将会在三四线城市适当增加住房按揭贷款的支持力度。

关于棚户区改造，报告提出了2017年的棚户区改造目标为600万套，与2016年的计划基本持平，同时强调要因地制宜提高货币化安置比例。按照过去几年的货币化安置比例增速测算，2017年整体棚户区改造货币化安置比例有望达到60%，可帮助商品房住宅去库存面积达到3.2亿平米，同比增长28%，通过提升居民支付能力来支持三四线城市去库存。

棚户区改造最早在2009年提出，作为民生政策，主要是为了改善棚户区居民的居住状况，并且盘活存量土地。从2015年开始，国家实施了棚改三年计划，计划到2017年底完成1800万套的改造任务，并在当前的政府工作报告中开始提出加大保障房和棚户区改造的货币化安置，通过货币补偿的方式替代了原有的实物补偿，即解决了重复建设问题，又帮助去库存。

除了棚户区改造外，包括保障房在内的民生性住房政策都在考虑通过货币补偿的方式来实现。据广发证券了解，2014年全国民生住房政策计划新建安置居住类住房共700万套，包括棚户区改造470万套，按照套均面积70平方米计算，新增开工居住性住房共4.9亿平方米，占全年新开工的商品房住宅面积12.5亿平方米的39%，大量的重复建设不但占用了宝贵的土地资源，又产生了新的库存问题。

2016年全年棚戶区改造开工606万套，其中货币化安置比例达48.5%，与2015年相比提升了18.6个百分点。通过货币化安置，可以减少回迁房建设面积达2.05亿平方米，住建部表示2016年棚改货币化安置从市场上购房2.5亿平方米，占全国商品房住宅销售总面积的18.2%，占2016年底全国住宅待售面积的62%。减少保障性住房建设，增加了商品性住房的合计去库存效果达到了近4.55亿平方米。

严跃进告诉《中国经济信息》记者，本次政府工作报告明确棚户区建设和改造等内容，这说明未来对于棚户区的改造力度依然会强化。在严跃进看来，棚户区改造，除了可以在一定程度上助力三四线城市的去库存难题，让部分棚户区快速解决住房问题的重要保障，同时也是让此类区域快速脱贫进而达到报告中提及的“创造新生活”的一个有效途径。