张兴军

一边是海水，一边是火焰。环京楼市的价格飙涨和频频重拳出击的限购政策，在让众多购房者望房兴叹的同时，也让一些地产商赚得盆满钵满。

“涿州孔雀城的客户和销售被整整折腾了一个多月，各种折磨。一会让排卡一会又不让排，要提前准备包括征信在内的所有资料，前一天给客户报价11000元，第二天就报12000元，随后又把首付提到四成，最后开盘前还要强制配售一个8万元的车位，开盘当天又把车位价格涨到了9万元。然而最后，等摇到号的客户等着选房的时候，又说没房了。”

环京房市乱象

3月29日，是华夏幸福（SH：600340）旗下楼盘涿州桃源新都二期的最后一个开盘日。这一天，在位于霸州的开盘现场，诸多购房者按捺不住情绪终于爆发了。从网上看到的视频显示，众多被叫来选房的客户突然被告知无房可选，等待了一个多月的购房者们不愿接受这个结局，纷纷和售楼处的工作人员理论。

在此之前，数以千计的购房者们从各个代理中介和桃源新都孔雀城销售那里得来的消息都透露：这次都能选上，推出2000多套房呢！

从2015年两会之前就被热炒的环京楼市，仍然不见降温的现象。在这一波房价暴涨中，以华夏幸福为代表的地产公司，可以说赚得盆满钵满。

日前，财新周刊封面文章以《造城者：神话与阴影》报道了华夏幸福这家公司通过“产业园圈地，住宅反哺，产业新城运营商华夏幸福千亿销售背后的政商逻辑”而在短时间内获得了长足发展。

据涿州桃源新都孔雀城的销售人员透露，此次开盘有1万多人排号，最终可供选择的房子是5000多套。而《中国经济信息》采访的中介和排卡客户均表示，桃源新都根本就没开这么多套房，可能最多也不过1000套。

“可能是因为地产商涨价到12500元没有被房管局批准，所以捂盘惜售。”一位在桃源新都孔雀城排卡的购房者对《中国经济信息》记者说。

一位代理过霸州孔雀城的房产销售对《中国经济信息》记者表示，华夏幸福旗下的孔雀城的销售可能是环京区域最乱的了，没有明确的房源信息，没有明确的价格信息，甚至没有明确的开盘日期，完全是看人下菜。

根据购房客户和诸多代理公司签订的购房排卡协议内容，如果最终认购不成功，从退卡之日起，要30个工作日才能退钱。

“如果是1万人排卡，每人3.5万的排卡金计算，仅涿州孔雀城就有超过3.5亿元的排卡金，两个月才能退回排卡客户的手中。如果按银行短期理财计算，光吃利息都能有七八百万元了。”一位排卡客户对《中国经济信息》记者分析。

据一位曾经代理过霸州孔雀城的销售代理介绍，高峰时华夏幸福旗下的孔雀城销售，由几十家甚至上百家中介机构代理排卡，然后中介再从其销售中提取返佣。而据一位排卡的购房者说：“即使是直接去销售中心找销售，他們也会把你推荐给与其对接的代理机构，这样他们后期可以分佣。”

《中国经济信息》记者查阅华夏幸福于3月30日发布的2016年年报，公司2016年度实现了净利润64.9亿元，同比增长35.2%，其中产业园区业务利润占比65%。而根据媒体报道，华夏幸福的住宅业务的销售额则达到了1011.49亿元，占全部销售额的84.06%。

可见，华夏幸福短期便跻身全国地产十强，和近年来环京区域孔雀城量价齐升的销售直接相关。然而，华夏幸福的业绩又是建立在多少购房者的无奈之上。因为被桃源新都孔雀城“忽悠式排卡”而耽误了一个多月的购房者们如今回头再看，廊坊的各地已经普遍限购，外地购房者的首付比例已经提高到5成。

地产商的“对策”

“紊乱”的不止是华夏幸福一家。在北京城市副中心辐射的包含燕郊、大厂和香河的北三县，北京新机场概念的固安和永清，在限购之下同样在演绎着一轮接一轮的狂欢，而限购政策似乎只是禁锢住了购房者，对于地产商而言却影响甚微。

上文提到的华夏幸福因报备价格未获批准而临时决定的搭配高价车位，只是地产商应对限购的手段之一。

事实上，通观限购政策内容，只有“限价”一项对地产商有所影响，但在当下的卖方市场，对其基本起不到任何作用。

例如限购中明确的“一房一价”的备案制，在地产商这里几乎形同虚设。以距离北京最近的燕郊汇福悦榕湾为例，2017年年初开盘时的价格已经逼近4万元，而真正的备案价格则是25000元左右。据一些购房者透露，超出当地房管局的价格，地产商要求购房者以现金的方式付给地产商作为“选房费”，又或者是通过包装“精装修”的方式卖高价。在搜狐焦点、房天下等业主论坛中，都能看到未能按照备案价格购房的客户对地产商的控诉。

一些楼盘甚至在接受购房者咨询时就明确告知，将以“内部购房”的方式选房，一居加40万，两居加60万，三居加70万。如燕郊的水榭花城、尚城华都等，均是以“内部购房”的方式进行加价。而为了调控而实行的限购政策所带来的“压力”，最终悉数转嫁到了购房者身上。

购房者之殇

无奈地卷入这股洪流的，自然是众多觉得“无辜”的购房者，周云（化名）就是其中的一位。在限购政策最为严厉的北京，很多社保和纳税不满足要求的购房者将目光聚焦在了“商住两用”的公寓上。尤其是在本轮限购愈发收紧的情况下，很多徘徊观望的购房者将商住房作为最后的选择。周云近期以“众筹”的方式，从亲朋处筹措了近90万元的首付款，从一家地产中介签约了一套总价130万位于房山的商住两用房。

然而事与愿违，已经准备好资料等待面签的他还是被新出台的限购政策堵在了半路上。

周云是在3月26日晚上获知商住房限购消息的，当他看到“北京商住房全面停贷，无房者纳税满五年方可购买的条件”这一条，当时就绝望了。

“定金按顶格儿交了9万，首付90万贷款40万。”对于周云来说，刚刚营造好的安居梦又迅速地破灭了。

“就差这一天，看命吧！”3月27日是周云正式面签的日子，尽管已经从中介和银行工作人员那里得到的反馈均是“希望不大”，但他仍像完成任务一样，把准备好的材料递了上去。

两天后，周云请了一天假，一个人默默地从房山的“新家”搬走了两天前才搬进去的所有东西，重新开始了租房的生涯。

概念而言，商住房是指商业、办公立项，但被做成住宅产品出售的一种房屋，从比例上来看，这类住房目前占北京新房交易的半数以上。由于不受住宅限购政策的影响，商住房被指吸纳了不少投资需求。这也被认为是其遭遇本轮调控的主因。

分析人士称，由于新政的出台和严格的程度，这些房屋的价值不仅大幅缩水，而且在未来很难出手。

周云基本已经放弃了在北京安居的幻想，目前他最大的担忧是他交付的定金，据他介绍，把房子卖给他的业主紧接着又买了一套“商住房”，而且已经通过网签。周云在为自己担忧的同时，也开始同情起这位业主。因为据地产专家分析，近期商住房的销售将锐减50%左右，价格或将跌去至少30%。

“价格已经涨得够不上了。”前述一位被涿州桃源新都孔雀城排卡而折磨得身心俱疲的购房者也表示，在选房失败之后已经基本上放弃了购房的想法。