摘要：在以政府主导的金融运行模式的中国特色金融体系下，房地产金融应该朝着怎样的方式发展，如何更好地发挥金融机构、金融产品对房地产行业的支持作用，是值得研究的课题。因此介绍房地产金融概念和我国目前房地产金融创新存在的主要问题，以及在房地产金融创新方面提出相应的思路，来促进房地产金融高效有序运行很有必要。

关键词：房地产金融；金融创新；金融发展

自20世纪90年代我国市场化住房体制改革以来，房地产金融得到了发展，在调节房地产市场运行、维持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了重要的作用。但因为我国房地产金融相对其他金融市场而言起步较晚，整体来说市场还不够成熟，结构相对单一，发展程度落后于我国金融市场的整体水平，其对房地产发展的促进作用尚未完全发挥出来。所以，我们要明确房地产金融的意义，寻求途径改善房地产金融发展中存在的问题，从不同角度支持其创新，让我国房地产金融得到进一步的发展。

一、房地产金融概述

房地产金融是指围绕房地产行业的开发、销售、购买等各个环节，通过信用渠道、货币渠道所进行的各种筹融资活动和相关金融服务的各种资金融通活动的总称。房地产具有金融产品的特性，根本上来说具有金融的属性，企业通过房地产金融可以进行价值转换。从目前发展来看，房地产投资有着越来越大规模的资产需求，房地产与金融结合发展创新吸收社会资金，通过各种金融产品、金融工具向房地产企业提供广泛的资金来源，是前进方向。

二、房地产金融创新的作用

（一）促进资金流通

房地产金融创新的一个重要作用即是促进资金的流通，房地产金融在金融产品与金融工具等方面，给房地产投资者提供了更多的选择，房地产金融创新在市场产品的开发与供给上，让投资者的投资范围更加广泛，市场的金融体系和市场的流通渠道拓宽不少，投资者因此在一定程度上降低了成本，投资者的资金限制也减少了，并且得到了很高的回报率，确保了金融资金的流通。

（二）提高经济效益

创新和发展房地产金融，有助于融通社会资金，缓解由于房地产企业资金不足且依赖于银行借贷造成的风险集中情况，房地产企业发展带动居民消费，证券市场发展，有利于资金使用效率提高，增加多环节资金使用，加快企业和银行等主体的经济代谢，提高经济效益。

（三）增加社会福利

增加社会福利是房地产金融创新的重要作用之一，同时是房地产金融创新的特色，房地产金融创新给大众消费者创造更多种类的金融产品和优质的服务，房地产金融的创新在一定程度上减少了经济压力，从而促进消费的增长，带动社会福利的不断提升。

三、我国房地产金融创新的不足之处

（一）房地产企业的融资渠道存在局限性

在我国，房地产的融资渠道主要在于银行信贷，由于存在巨大的利润空间，投资房地产有着巨额利润，大量银行信贷资金愿意进入房地产行业，房地产信贷额度占银行信贷比重非常大，导致资金风险集中，银行也承担着绝大部分房地产金融市场风险。由于房地产行业对资金需求量大，从开发到竣工每个环节都是很大的支出，直到销售或者出租时才能获得收益，期间费用也极其高昂，像广告宣传费用、办公费用、员工工资等。根据中国人民银行统计数据显示，我国房地产开发资金中有七成以上是直接或间接来源于银行。相比而言，在西方发达国家，房地产企业开发资金一般不从商业银行获得，更多是靠各类基金进行融资。比如美国的房地产资金来源比重为15%是银行贷款，70%是企业其他渠道融资而来。很明显，单一的融资渠道造成了风险过度集中，一旦從买地到开发、建设、销售中的某个环节出现问题，很容易造成资金回流受阻，房地产金融市场动荡，影响整个金融体系稳定。

（二）房地产金融创新产品较为单一

我国房地产金融创新产品种类不足，同质化现象普遍存在，层次较低，房地产类股票、债券、信托、基金等金融工具发展还比较滞后，而且，房地产类金融产品设计合理性较差，比如房地产信托产品期限短，比较多在1-2年，但房地产行业开发需要更长的周期，一般长于两年，房地产信托产品期限短于房地产企业开发期限，造成了这种金融工具对解决房地产企业流动性不足的有效性并不明显。

（三）房地产金融市场体系尚不完善

当前我国房地产金融市场主要发展的是一级市场，二级市场的市场容量还有待提高，发展不足，发展空间不够完善，缺乏信誉的市场无法满足房地产金融市场投资者与消费者的需求，单一的银行体系阻碍了房地产金融创新的发展，有必要建立多层次的房地产金融市场体系。金融市场的持续稳定运作，离不开强大的金融体系作为支撑，比如便捷的融资平台、服务咨询渠道、经营管理建议等等。而我国房地产金融体系不够健全，甚至存在较多的漏洞与空白，在这种环境下，房地产企业的信贷、咨询等业务无法充分开展，我国房地产企业的经营风险也会在企业的运作过程中不断暴露，最终对企业的生存造成致命的影响。因此应该完善我国房地产金融市场体系，从而提高房地产金融的发展质量。

（四）金融机构的参与比较有限

我国的房地产市场，通常只包括开发商、银行和购房人三者，金融机构的参与较少，市场化水平还比较低。因为缺少机构投资者的参与，难以发挥出其他市场参与者在平衡供求，稳定房价上面的作用，导致开发商在销售住房时，常常会出现供求不平衡的情况，使得销售成本造成的房价波动加剧，同时提高了给开发商贷款的银行的信贷风险，也不利于发挥出其他金融机构对市场的贡献度。

四、我国房地产金融创新的应对之策

（一） 实行房地产企业融资渠道多元化

针对我国房地产企业融资渠道有限性造成的银行信贷风险集中问题，应采取相应拓宽房地产企业融资渠道分散投资风险的措施。电子信息技术发展很大程度上促进了互联网金融的发展，人们越来越依赖于互联网金融，房地产企业应该抓住这样的机会，打破传统融资概念的局限，充分发挥互联网技术拓宽房地产企业的融资，并且可以在一定程度上降低融资成本，为房地产企业的发展创造有利的融资条件。实现房地产企业融资渠道多元化，首先要积极推动银行信贷资产证券化，通过将银行释放出的贷款转卖给证券市场上的投资者，能够分散和转移银行信贷风险、优化银行资产结构、提高银行资金流动性。目前房地产金融证券化发展确实缓慢，因此我们要提高对证券化发展的重视程度，完善相关法规制度，敢于在一定程度上进行创新尝试，从而真正发挥证券化的作用。2005 年 3 月，国务院批准国家开发银行和中国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点，这标志着住房抵押贷款证券化在我国正式拉开序幕。建设银行于当年年底发行了“建元”，意味着我国房地产金融市场上真正意义的住房抵押贷款证券化（MBS）的创立。

（二）加强房地产金融产品创新

我国房地产金融创新产品的种类不足、质量差，在很大程度上阻碍了金融创新的进程，因此，房地产行业要关注对金融创新产品的丰富，以此吸引投资者、消费者的关注，从而促进与房地产有关的股票、债券等的发展。在互联网金融充分发展、传统金融业务互联网化的大环境下，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托、指数化等金融产品，在确保金融产品的安全性、规范性与创新适度性的基础上，加快房地产金融产品创新，吸收社会资金进入房产开发和保障领域。例如房地产信托投资基金（REITs） ，目前我国还处于探索阶段，为了更好推动我国REITs的发展，应充分借鉴外国的先进经验。首先，应参照西方国家的相关法规，对我国房产投资信托基金的相关法规进行完善，对房产产权的登记、交易管理制度进行补充和修订。其次，应对信托机构等加强监督和管理，强化信托行业的自律机制，保障REITs的规范发展。第三，要完善信息的公开化制度，让信息的需求者能够及时快速得到房产信息、相关的政策信息和金融信息等，推进我国REITs的发展进程。

（三）完善房地产金融市场体系

一个发达的、健全的房地产金融市场是由一级、二级市场都健康全面发展的多层次市场组成的。一级市场是发行市场，包括如住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场等；二级市场是流通市场，是房地产信用的再交易、再流通市场。而我国现有情况下，相对于一级市场的快速发展，二级市场处于萌芽状态，两级市场的发展存在着很大的差异性。这就要求完善金融市场的资源优化配置，进行一级市场完善的同时，也要大力发展二级市场。合理适度开发住房抵押贷款的股票市场和证券， 进行不断的交易，并且不断地流通，分散一级市场的风险，对债权进行转移。通过对金融市场结构的优化，缩小一级市场和二级市场发展差距，在注重房地产金融一级市场发展的同时，在风险可控的范围内积极探讨发展房地产二级市场，促进二级市场创新与发展，突破房地产金融市场体系的瓶颈制约。

（四）增强房地产金融机构的作用

同我国住房由开发商直销的方式不一样，国外很多开发商在进行住房销售时是通過投资机构以代销的方式来实现的，对那些不能按时销售出去的房子，投资机构先用自己的钱将其买下，再进行销售。不仅如此，机构投资者在住房市场出现供求不平衡的现象时，可以抛出和持有住房来缓解供求变化带来的房价波动，与我们所理解的投机不同，这种方式更多的是起到平衡供求，稳定房价的作用。借鉴国外发展经验，可在我国增加房地产贷款担保机构、房地产保险公司等房地产金融机构的数量，为房地产市场的发展提供支持与保障。可由我国相关政府部门成立房地产贷款担保协会，给房地产企业提供资金支持，促进房地产企业的资金规划合理化，采取这样的方法，为居民提供资金担保，减小了居民对于资金的忧虑。再者就是成立专门的房地产金融保险公司，公司可开展房地产抵押贷款保险、项目保险等保险业务，更好地为金融创新提供服务，形成一个健全而完善的房地产金融机构体系。

结语

综上所述， 我国房地产金融创新尽管取得了一定进展，但依然面临着很多问题和挑战，随着全球经济金融的发展，我国房地产金融创新也是迫在眉睫，集中注意力多方面稳健发展房地产金融创新市场，有助于促进金融市场有序高效运行，推动宏观经济发展。

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作者简介：

蓝雅卿（1994- ），女，福建漳州人，华东政法大学商学院2016级金融学硕士研究生。