姚晓娜+郑钧天+周强+程士华+王玉光+王存福

当前各地楼市调控政策的严厉程度已经接近“顶配”，政策工具出现同质化，这一现象凸显出建立和完善房地产市场长效调控机制的迫切性。

全国两会之后，多个出现房价异常波动的城市迎来史无前例的强力调控。

到3月26日，北京继“认房又认贷”、“1年内离婚不享受单身购房政策”后，又针对商住房出台限购政策。业内人士认为，当前北京楼市调控政策的严厉程度已经接近“顶配”。

同时，广东、海南、安徽、河北、浙江等地城市近期亦密集升级楼市调控措施。限购和提高首套房或二套房首付成为“标配”。

接受记者采访的诸多市场人士普遍认为，新一轮调控对市场的短期影响比较明显，但长期效果有待观察，因为被限制的需求随时可能在政策放松时出现迅速反弹。

相关人士建议，政府宜在细化房地产调控政策的同时，加快建立完善长效机制，从而在根本上促进房地产市场的健康发展。

真的 “一房难求”？

虽然对经济持续向好、房价坚挺的普遍预期以及预防通胀、资产保值增值的需求，被认为是引发此前房价快速上涨的背景因素，但记者调查发现，楼市“虚火”原因更为复杂。

在“谣言”的作用下，部分热点城市再现非理性购房恐慌，机构和个人乘机捏造谣言，哄抬房价。

在海南，“一房难求”、“一夜翻番”、“房价暴涨”等字眼频频见诸网络、形成刷屏之势；在上海，数千购房人“通宵排队抢房”的消息经自媒体夸大传播后，舆论效应迅速在全国蔓延开来。

然而经实地调查，记者发现海南和上海等地楼市成交量价“暴涨”背后是市场人为的扭曲和“異化”。

《财经国家周刊》记者近日沿海南岛环线和中线市县调研发现，在众多平台发布“一房难求”等消息、造成市场“暴涨”假象的背后，是众多楼盘在正常销售，甚至表现平淡。

在海口西海岸以西、澄迈县盈滨半岛等热门楼盘所在区域，并没有出现网上流传的“一房难求”、“挤破售楼中心”的场面。

在盈滨半岛海滨某项目，一上午几乎没有前来咨询看房的购房者，售楼中心工作人员更在中午12点左右就锁门离开。

在三亚、万宁、琼海、文昌等地， “门可罗雀”是对不少售楼处最贴切的形容词。

“现在房子卖得很快，但是待售的房子也不少。”项目销售人员普遍表示，不存在一房难求的情况。

澄迈县某楼盘销售经理孙晓旭说，“去年下半年以来，市场确有好转，房屋均价也出现上浮，但绝对不是外界所称的‘暴涨。”

2月底，上海远郊一楼盘也引发数千人“通宵排队抢购”。然而，记者在事发楼盘连续蹲点查明，该项目预售797套，开盘后7天才卖完，并非此前所传“日光盘”。

“连夜排队抢房”显然是开发商的营销炒作。

记者进一步调查发现，目前发布此类楼市“谣言”的多为房地产企业、中介以及楼盘营销自媒体公号。

值得注意的是，以上公众号传播此类消息时，通常会在不实信息中植入房产项目广告，例如“海南多地房源告急，地产大佬预测未来5年房价将持续上涨”、“几千人疯抢路劲上海派”等等。

个别门户网站的房产频道也加入了散布此类消息的“大军”，利用政府规划等“利好”在网上散播虚假信息；此外，亦有房地产企业的官方微信号借机炒作热点城市及周边房产价格暴涨，人为制造楼市“卖断货”的假象。

在推盘的实操层面，融创上海区域营销总监程仲梁表示，“对于开发商而言，在推新盘之前肯定要通过各种方式蓄客，推多少套、蓄客数量都是自己掌握。只要前者数量远低于后者，就很容易营造出热销氛围。”

供需失衡下乱象频出

市场人士认为，热点城市的供需失衡是导致“病毒式谣言”蔓延的重要原因。

记者调查发现，热点城市房地产市场供不应求确实存在。以上海为例，受调控影响，2017年2月份上海商品住宅供应量为28.63万平米，环比下滑23%。而供应量的连续下挫与不断上扬的房价形成了鲜明对比，2月全市商品住宅均价环比上扬0.2个百分点至4.7万元/平米，同比增幅达3成，再创历史新高。

在北京，由于新房供应持续紧张，近期二手房房价也出现快速上涨。

旭辉集团北京公司副总裁孔鹏认为，二手房交易不受政策调控限制，更能真实体现市场供求关系。因此，市场供不应求是目前北京楼市的基本状态。

同策咨询研究总监张宏伟认为，由于对热点城市房价看涨预期没有改变，“少量多批”、“捂盘惜售”等推盘方式反复出现，房企会采取“饥饿营销”等手段营造供不应求的局面，进一步炒高房价。

在供需不平衡的楼市，开发商组织“人山人海”的开盘，就能巧妙抓住购房人害怕买不到房子的心理，制造、放大房子供不应求的情况，以刺激购房人加速出手。

记者近日在广州和深圳调查发现，不少售楼处的沙盘上，绝大部分楼盘已经贴上“售罄”的标签。销售人员表示，“大家都是抢着来购买，有时候还需要抽签才能拿到房票。房子一直都很好卖，不需要特别打电话推销。”

而在各地政府推出针对新房的“限价”措施后， “阴阳合同”长期盛行。

目前由于新房售价“限高”，预售证发放较为严格。“申请预售证也要排队。”一位开发商告诉记者，“就算申到预售证，网签还得排队，政府是在故意延缓交易时间。”

在“限价令”下，“阴阳合同”再现江湖。记者走访广州黄埔、从化等地的多个楼盘发现，“双合同”已成为不少楼盘公开的秘密。

记者近日以购房的名义挑中一套95平方米的房子。销售员告诉记者，原价2329409元人民币，优惠后为2067168元，“这套房子在政府的备案价格为1439814元，这就需要另外签一份总价为627354元的装修合同。”

记者调查发现，该楼盘政府的备案价约为1.52万元，而实际成交价却高达2.18万元，比政府备案价每平方米高了6600元。

建立长效机制

业内人士认为，当前各地楼市调控政策的严厉程度已经接近“顶配”，政策工具出现同质化，这一现象凸显出建立和完善房地产市场长效调控机制的迫切性。

相关人士建议，应从以下几个方面考虑楼市调控长效机制的框架设计。

一是要加大对“谣言”打击力度，维护健康市场秩序。

业内人士认为，当前房企和中介的违法成本太低，对市场持续健康发展依然是一个不小的隐患。

“自媒体平台凭借一些捏造的情况进行虚假宣传，对市场造成极大的恐慌和伤害。然而，他们自身收益往往是违法成本的几何倍数，按照现在这种处罚标准，违法成本太低。”海南现代管理研究院院長王毅武认为。

专家建议，加快推进房产中介行业立法进程，加强二手房挂牌的“房源编码制度”等基础设施建设，在加大打击虚假宣传的同时，从制度层面减少虚假房地产信息的操作空间。

2016年9月，上海市公安机关对编造传播楼市谣言的7名涉案中介依法刑事拘留，对规范上海二手房市场作用明显。

“由于我国楼市存在盲目性和盲从性，购房者群体心理预期对房价的变化有着巨大的影响力。”上海交通大学文化产业教授凌金铸认为，当前自媒体占据网络舆论阵地，受到开发商和中介机构广告投放的自媒体大号反复误导网民的房价预期，有的借谣言炒作楼市，制造涨价预期。政府宜对那些恶意散布谣言并利用谣言哄抬房价者进行严厉处罚，采取刑拘等方式以儆效尤。

二是夯实制度基础，实现“涨后控”到“事前调”的转变。

不少地方住建部门负责人告诉记者，“环比不增长”成为地方调控的主要目标。但限于地方事权，地方政府在楼市调控中只能通过户籍、社保年限、首付成数等进行调控，相关政策工作储备已经快用尽了。

“长效机制涉及金融、税收、土地财政，已经超越了地方政府权限。急需国家层面协调相关部委，理顺法律法规，政策机制衔接，如此才能让地方政府具有较强的操作性。”珠三角一位住建部门负责人说。

安徽省住建厅房地产市场监管处处长王立国认为，目前各地政府楼市调控普遍是出现房价快速上涨之后采取手段，属于典型的事后调控。未来各地宜通过管理创新、技术创新，挖掘搜集房地产开工、备案、签约、购房合同等关键信息数据，配合税收、金融等政策，逐步研究建立长效调控机制，在涨价之前就及时介入，通过扩大土地供给、激活市场存量等方式，提前进行调节，避免房价过快上涨。

三是加快发展住房租赁市场，弥补供给不足短板。

北京市房地产协会秘书长陈志认为，政府宜加快鼓励发展住房租赁市场。“短期来看，热点城市的土地和新房供应与需求相比远远不足，加之不少住宅用地拍卖时即要求自持，这就意味着未来新房供给将日益减少，不少一手房市场需求将挤压至二手房市场。”因此，政府宜鼓励企业和个人将一部分长期持有的住宅和商住产品打造成租赁性产品，提高住宅供应，实现全民住有所居。