邹士年

2016年，我国房价从一线到二线城市轮番飙升，上升趋势具有泡沫化特征，房地产市场风险不断积聚，社会影响也越来越大。与此同时，有些二线城市和三、四线城市房地产市场依然低迷，库存依旧高企。

一、本轮房价上涨的因素分析

（一）需求因素

1.城镇化。城镇化是推动住房需求的最主要的刚需。我国2015年底的城镇化率只有56.1%，如果按照发达国家70%以上的城镇化率，我们还有近3亿人入城空间，国家目前在推动1亿人入城，这些需求是刚性需求。中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

2.产业和就业。为什么本轮房价上涨只存在于一线城市和部分二线城市，而不是所有城市都上涨呢？因为这些城市当前的产业发展较好，未来的发展潜力也比较大，就业更为充分。人口流入具有持续性，必须具有充分的就业条件，所以即使有些三、四线城市给予购房者很多优惠政策，甚至是现金补贴，都难以吸引流动人口购房，其主要原因就是就业，因为这是关系到其未来可持续发展的问题。购房后，需要工作支付月供和维持日常生活，必然需要良好的产业发展去支撑。正如收入水平并不高的郑州房价不断上升，与富士康投资郑州，增加大量的就业人口不无关系。

3.国家战略。本轮房价上涨还有一个值得注意的区域特点，就是上涨幅度较大的城市都是处于国家几大区域战略重点地区。除了传统的长三角和珠三角区域经济活力地区外，中央新一届政府上台以后，提出京津冀一体化、长江经济带等战略，导致环北京周边的城市群地带及南京、合肥等地房价的快速上涨。……