我国房地产金融风险形成因素及其防控措施

2017-04-15

福建质量管理 2017年18期

(西南财经大学四川成都 610200)

我国房地产金融风险形成因素及其防控措施

汪涛

(西南财经大学四川成都610200)

房地产价格在过去的十年中不断上涨，对于不断上涨的房地产价格，国家采取了多种措施进行调控，但调控措施只在很短的时间内发挥作用，本文采用理论分析和实证分析相结合的方法，分析了房地产金融风险的形成因素，并为房地产金融风险的控制提供相应的决策基础。

房地产；金融风险；防控措施

我国房地产市场经过了多年的发展，房地产金融市场体系逐渐完善和扩张，关系着更多人的利益。房地产金融是一套完整的金融体系，其指从房地产开发到出售整个流通过程中，通过信用和货币等各种渠道进行融资、咨询等一系列金融活动的总称。房地产融资包括开发时和购买时的融资，前者主要包括银行开发贷款、信托资金、典当来源以及有价证券发行融资，而后者则主要是银行抵押按揭贷款。

一、我国房地产金融风险现状

1.房地产调控政策由紧缩变为宽松。房地产是经济发展的支柱产业，因此从2014年开始，房地产调控的基调开始发生转变，期初是个别城市的地方政府为了救市，放松当地的限购政策，中央政府对此是默认的态度，在这之后全国除了北上广深等一线城市外，基本都放松或者放开了限购的政策；因此当前房地产金融风险比较突出，面临损失的可能性较大。

2.二三线城市的库存消化缓慢。随着房地产价格的上涨，二三线城市的房地产开发速度急速增加，但是相比一线城市的购买能力，二三线城市则比较弱。一方面是因为人口向一线城市转移，常住人口并没有增加，从而不能增加对住房的需求；另一方面二三线城市居民收入的增长水平低于一线城市。因此目前二三线城市的房地产价格下行压力较大，开发商面临的资金周转压力大，房地产金融风险也比较大。

3.宏观经济下行压力较大。中国宏观经济经过过年的高速发展之后，目前的增速已无法维系。按照宏观经济理论经济的增长主要是靠三驾马车拉动，分别是出口、投资、消费，但是出口今年来增长缓慢，消费水平难以提升，投资的边际效率越来越低，其结果是靠投资拉动的粗放式的经济增长模式无法维持，导致GDP的同比增长率自2012年以来呈现下降的走势。

二、我国房地产金融风险影响因素

1.地方政府未能有效管理房地产市场。首先，地方政府调控房地产价格的积极性很弱。其原因是多方面，一方面房地产市场的增长以房地产价格的增长为前提，而地方政府的业绩最直观的变现就是GDP的增长率；另一方面地方政府需要财政收入进行固定资产投资、政府支出以及各种政策性补贴，房地产价格的上涨会带动有关的税收的增长，从而使得地方财力增加。

其次，地方政府对土地交易缺乏有效管理。我国是社会主义国家，土地的所有权归政府所有，土地只能被出让，当时所有权并不变，使用一定的期限后，产权依然归政府所有。而房地产市场的价格中最大的成本就是土地的价格，土地的价格原则上来说是地方政府的出让金收入，也是地方政府十分重要的收入来源，因此在实际土地管理过程中，地方政府倾向于抬高房地产的价格，从而获得更高的土地出让金收入。

最后，房地产企业开发资质审查不严格，由于房地产市场价格的节节攀升，吸引了其他产业资本投资房地产企业，但是有部分企业并没有完善的房地产开发经验，开发出来的房屋并不能满足居民所要求的质量要求，从而产生房地产金融风险。

2.资本市场不成熟，融资渠道单一。由于我国的资本市场发展的时间很短，相比发达国家而言还存在着一定的差距，最突出的表现即是我国的股票市场表现不景气时就会发生IPO停止审核的现象，导致我国房地产上市公司的股权融资基础处于断裂的状态。而发达国家房地产主要来源于各类信托和基金，而我国房地产开发资金主要来源于银行贷款，也即是房地产的风险主要是由银行体系承担。

我国房地产融资渠道的单一，使得商业银行参与了房地产开发和需求的全过程，集中了该行业从买地、开发、建设到销售每一个环节的风险，如果房地产市场周期性的逆转，某个环节出现资金周转困难，则直接导致银行的坏账损失，从而产生房地产金融风险。

3.商业银行风险管理不完善。首先，我国商业银行缺乏完善的风险控制机制表现在对贷款的审核、投放和回收缺少一套科学完整的法规和运作机制，在贷款的审核和发放上，过去追求数量而忽略质量，贷款发放后对房地产企业的经营关注度不够。而房地产企业是投资回报较长的特殊行业，当其经营环境出现问题，而银行又无法及时发现的时候，就会导致银行发生信贷损失，遭受房地产金融风险。

其次，我国资本市场发展的时间短，商业银行进行风险防控的手段极其有限。国外的银行可以通过资产证券化，将房地产贷款打包，只收取中间费用，或者通过在危机时期做空与房地产相关的股票，进行风险对冲，最重要的手段还是通过量化的模型进行风险预警。而我国的风险控制历史短，对冲工具有限，量化数据缺失，这一切都不利于商业银行对房地产金融风险进行控制。

4.我国房贷市场的信息不对称。我国房地产市场信息不对称现象十分严重，一方面是我国的房地产市场刚刚起步，开发商和个人购房者的信息都不齐备，并且我国的征信系统也才刚启动，目前并不是十分完善。上述情况使得银行在与开发商和个人购房者在博弈时处于劣势地位。我国过去房地产市场的繁荣，使得房地产价格快速飙升，房地产市场盈利的预期吸引了很多投机者的目光，包括购买住房升值后出售获利的投资者，从其他行业转型过来的投资者(我国上市公司中很多非主营业务都包含房地产)，这些投机者掌握了比银行更多的信息。在贷款发放前,由于银行面临有众多风险程度不同的企业和个人无法观测到项目投资风险或确定投资风险成本太高时，银行只能根据企业和个人平均风险状况确定贷款利率。