李 平

(西南民族大学法学院 四川 成都 610000)

结合离婚案件谈乡村规划缺失情况下农村房屋的处理

李 平

(西南民族大学法学院 四川 成都 610000)

随着农村经济的快速发展和社会主义新农村建设，农村居民收入日趋增长，农村中新建了越来越多的砖混甚至是钢混结构的房屋，有的被我们称为“乡间小别墅”。结合笔者所处理过的夹江县法院2011-2014年部分离婚案件中，大多数离婚案件中争议焦点均涉及到农村房屋所有权和居住权的分割，由于乡村规划的缺失导致了多数争议房屋无法办理产权登记，但是法官会从彻底解决矛盾和防止再次另行诉讼的角度来解决其房屋分割问题。本文拟针对农村居民在农村土地上修建的房屋在离婚案件中如何处理这一现象做一简要的分析。

离婚；乡村规划；农村房屋

一、问题的引出

甲男与乙女婚前分别居住在J县X乡和G乡，1992年双方在G乡登记结婚，婚后与乙女父母共同居住在G乡。1998年夫妻在原乙女父母房屋原址基础上修建了新房，新房使用了旧屋部分建筑材料，位于旧屋院坝中。2013年乙起诉离婚。甲同意离婚，但表示婚后就将户籍迁到G乡，在X乡已经没有了承包土地；新房款都是自己外出挣的，需要部分房间所有权。乙父母不同意。从实际情况上，该村没有乡村规划，甲乙未单列户籍，宅基地是乙父亲拥有使用权。该案中涉及到要分割的房屋没有取得规划证明，没有房屋所有权证书，而房屋分割的前提是明晰所有权，这成为摆在法官面前的难题。

二、我国乡村规划的缺失及其产生的问题

(一)乡村规划尚未实现全覆盖

《城乡规划法》第三条规定：“县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。”住房和城乡建设部《关于改革创新、全面有效推进乡村规划工作的指导意见》提出：到2020年，全国所有县(市)要完成县(市)域乡村建设规划编制或修编。就笔者所处的夹江县G乡而言，没有一个村有乡村规划。

(二)乡村规划的缺失与登记规定不匹配

《房屋登记办法》要求了“申请登记房屋符合城乡规划的证明”是所有权登记的条件之一。有研究表明，在改革开放后，农村实际做法是不管何人申请宅基地，基本上是村干部说了算，乡镇和县级的审核批准权也是走过场而已①。对于村民未按乡村规划建房，有的村干部不管或者帮助隐瞒，规划执法部门也是难以“全面照顾”。

(三)乡村规划缺失与规划、土地法规不相匹配

1、《物权法》具体规定了因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。立法者虽考虑了农村的实际，但如何界定则没有具体明确。

2、房屋不能脱离土地。《土地管理法》第六十二条规定一户一宅原则，国务院办公厅文件规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。宅基地关系到农民的基本居住条件，是农村居民的一种“福利”，国家保护很严格。

3、缺少了乡村规划环节，所有权难以认定，可能导致案例中宅基地使用权人与房屋实际建造者不一致，与我国“房地一体”相冲突。如果不认定合法建造，那么所有权又处于一个“空缺”的状态，涉及分割、抵押等问题上无法进行。

三、离婚案件中农村房屋所有权的判定及其分割处理

为解决该“空缺”，有学者提出以下观点：农村不动产权主体限于本集体成员，村民的占有就是一种对不动产享有权利的公示②。笔者认为，用占有取代公告也不能完全处理好这类案件。

夫妻在离婚时一般都对债权债务、共同财产、子女抚养、农村承包土地、共同居住房屋要求处理，法院也支持一并处理。笔者查阅了法庭之前的离婚裁判文书，当时相对比较“创新”的是将房屋的平面图及双方的各自份额在裁判文书上进行了标注；有的文化在笔录里面用图表标注；有的用单独的文字表述。笔者认为，我们不能以现在的思维和方式去衡量以前的处理是否是恰当的，因为时代不同，法官思维的也不同。不可否认，当时的做法在当时环境下是比较符合的，用图表对当事人房屋权利区域的清晰表述也避免了很多后续的纠纷出现，当事人对权利边界一目了然。

笔者认为，离婚案件中农村房屋所有权的判定及其分割处理应当做如下理解：

(一)规划区域内，应当严格审查农村房屋的规划证明、土地证明与房产证明，坚持“房地一体”主义。

(二)乡村规划区外，办理了集体土地使用权属证明的房屋。这类房屋办理不了房产证是由于规划的原因，屋主向村委会、乡镇政府和县级国土部门办理了申请并取得了合法的用地手续。

但是没有产权证书，但是我们不能据此认为这类房屋是非法房屋，也不能简单的一句没有房产证，我们不处理，因为土地使用证上也清楚载明了用地人和期限。处理这类离婚案件中涉及到的房屋时候，首先审查土地证上的用地人和地址、图表等重要信息，了解村委会和乡镇政府关于国土、乡村的规划情况，并对同住成员家属特别是父母进行了解。对国土证上载明的是用地人是夫妻任何一方、房屋是由双方在婚姻期间共同修建、同时父母对房屋分割协议中涉及的土地和房屋均无异议的，可以认定该协议成立并有效，并可根据当事人要求将协议内容载入裁判文书。虽然目前我国农村房屋登记确权制度已经开展，但农村规划目前也并未实现全覆盖，法院一段时间内必将面临没有登记确权，但不得不处理的尴尬的境地，立足于解决现状成了当务之急。

(三)对于处于乡村规划范围外的没有办理任何手续的房屋的处理。

实际生活中这类房屋有绝大多数，对于这类在坚持调解优先的前提下，处理不能一概而论。

1、夫妻在婚姻存续期间，在自己承包地范围内重新修建的房屋。由于某些原因并没有向村委会申请批准宅基地或者在向村委会缴纳一定费用后就在自家承包地中修建了房屋。夫妻离婚时针对这类房屋所达成的协议我认为不宜写进法院的调解书中。可以在法院主持下同时就住房分割、院坝分割等问题进行一并调解解决，引导当事人私下达成协议。

2、夫妻在婚姻存续期间，在父母原宅基地范围内重新修建的房屋。

房屋的宅基地使用权属于父母的，子女成年后在原宅基地基础上新建。由于农村特色的情形此时就产生了宅基地属于父母，但是房屋确实是子女修建的，在子女发生了离婚纠纷时候，需要充分尊重宅基地使用权人的意见。

综上，在处理离婚案件中针对农村房屋应当分类而异，对乡村规划区域内的农村房屋应严格坚持房产证明、土地使用权证明；对乡村规划区域外的农村房屋应综合考虑，不能简单的认为没有房产证和土地证而认为不能处分，充分在查明房屋宅基地、房屋修建的实际情况下尽量引导当事人达成协议。笔者相信，随着农村房产登记确权工作逐渐完成，本文处理办法只是在这个时期的“临时措施”而已。坚持“物权法定”原则，在农村房屋登记确权工作和农村规划的不断完善后，离婚案件中“房地分离”这种情况必将被改变。

【注解】

①郭继,韩清怀.法律社会学视野下的小产权房问题研究[M].北京:中国政法大学出版社,2014.75.

②高圣平,刘守英.宅基地使用权初始取得制度研究[J].中国土地科学,2007,10.33-34.

李平(1985-),男,汉,四川眉山人,在读研究生,西南民族大学,研究方向:民商法学。