解婷婷 孙云龙

(山西财经大学 山西 太原 030000)

鄂尔多斯“鬼城”的成因分析及对策思考

解婷婷 孙云龙

(山西财经大学 山西 太原 030000)

鄂尔多斯房地产市场从繁荣到萧条，其根源问题是鄂尔多斯产业结构单一与发展不协调，民间借贷和信贷扩张、土地财政和住房预售制度、投资者短视与羊群效应进一步加剧了房地产市场的过度发展，最终导致鄂尔多斯房地产市场崩盘，“鬼城”随即出现。

鄂尔多斯；鬼城；产业结构

从2001年开始，鄂尔多斯的经济高速增长，经济运行状况良好，GDP稳步增长，与此同时民间资本迅速积聚、信贷扩张也蓬勃发展，为房地产行业融资提供了保障。2011年之后，鄂尔多斯当地的房地产市场进入低迷状态，越来越多的在建工程处于停工或半停工状态。受经济危机的影响，各个行业利润率下滑，供给严重大于需求，特别是煤炭行业的不景气，直接导致许多煤矿停业破产，资金来源中断，加快了民间借贷危机的爆发。2012年之后，鄂尔多斯市部分地区出现了很多半拉子工程，最具有代表性的就是康巴什“鬼城”。

一、“鬼城”的概念界定

“鬼城”原指有神话色彩和灵异感突出的城市，但在城市化进程中发生了语义迁移现象，特指在城市化进程中出现的空置率过高、甚至被遗弃的城市区域。“鬼城”具有广泛性，也因其浪费土地资源、造成巨大经济损失和损害城市良性发展等危害而备受关注。

二、鄂尔多斯“鬼城”形成的主要原因

1．产业结构单一与发展不协调

鄂尔多斯市的超常规发展高度依赖煤炭等资源型产业。近年来，虽着力发展羊产品、农业及食品副食等第一产业，轻工业、装备制造等非煤产业以及文化旅游、金融商贸等服务业，煤炭产业比重有所下降，但是对于煤炭的依赖度并没有太大影响，“一煤独大”现象仍然显著。近几年，由于煤炭行业不景气，煤炭行业的利润大幅下滑，部分煤矿停产停业，鄂尔多斯的经济指标增速不断下滑，财政收入也不断下降，部分企业生产经营困难，社会资金流动性严重不足，加剧了房地产市场波动。

2．民间借贷以及信贷扩张

在鄂尔多斯，煤炭和房地产是民间资金介入最多的领域。民间融资公司在鄂尔多斯最为繁荣，据中国人民银行鄂尔多斯中心支行与国家统计鄂尔多斯调查队联合调查测算，2010年鄂尔多斯民间资本量达到2200亿元，大量资金为了牟取高额利润而进入房地产市场，从而导致当地产开发的资金主要来自民间借贷而非银行。民间借贷为房地产市场的过度发展提供了资金保障。

3. 土地财政和住房预售制度

“土地财政”是对当前地方政府在面临财政困境时利用土地换取财政收入这种短期行为的一种形象比喻，包括地方政府通过土地使用权出让、土地税收、融资、金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出能力的行为。

住房预售制度是“鬼城”产生的共性原因。起初，设置住房预售制度的直接目的是为了降低房地产行业的进入门槛，吸引企业进入房地产市场，以促进住房制度改革。但是由于我国房地产行业暂时没有一套健全的法律制度，信用体系及房地产市场监管制度，导致住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张过度和规避风险的工具，谋取高额利润的制度保障。开发商利用房地产市场交易信息的非对称状态，刻意制造房地产市场供求紧张关系，使得房地产市场供大于求。

4.投资者不理性投资

鄂尔多斯凭借其富饶的自然资源，经济收入高速增长，鄂尔多斯房地产开发规模出现超常规增长。同时由于其健全的市政设施以及优美的环境设施，鄂尔多斯的房地产吸引着全国各个地区的投资者，炒房现象不断出现，开发商对商品房的建设只增不减，致使连续数年新开工量和施工面积屡创新高，商品房库存量节节攀升，导致投资者滞留在手中的房产易买难卖。从经济客观规律上看，过度宽松的供求关系和旺盛的投资投机需求双重作用，必然最终诱发房地产行业增长失速和市场低迷。

三、鄂尔多斯“鬼城”问题的对策建议

(一)推进资源型城市转型

虽然鄂尔多斯在煤炭深加工、非煤产业和旅游服务业发展方面取得一定成就，但还是摆脱不了对煤炭行业的依赖，还保持着“一煤独大”的特征，因此在发展新产业的同时，还要加强对资源的全方面利用。除去最廉价的原煤开采，还可以促进煤电一体化的发展，与此同时也需要电力输送通道的建设等，产业的改型会带动其他一系列行业的发展。但是资源转型也存在着问题，其一由于产业培育周期，其二产业转型也受制度的影响。对于资源型城市，建议制定资源型城市创新发展的政策体系，相关部门监督和大力配合实施，为其健康快速发展提供绿色通道，为资源型城市转型和可持续发展提供动力，为其房地产市场健康发展注入活力。

(二)加大人才引进力度，有序实现就业吸纳

人才的引进对鄂尔多斯的发展至关重要，人才主导着创新、创造力和经济增长。发展人才战略有助于鄂尔多斯文化和科技创新的发展，同时也可以带动其他相关产业的发展。人才带动科技创新，科技创新促进生产力的释放，鄂尔多斯可以改变其传统的以固定资产、房地产和能源投资为主导的发展模式，发展高新产业。经济良好的发展，直接影响到房地产市场的稳定性，对消灭鄂尔多斯的房地产库存有决定性作用。

(三)房地产发展要与产业发展和人口集聚相适应

对于鄂尔多斯来讲，产业发展是基础，人口集聚是结果，城乡人口以及外来人口结构的变化直接影响房地产市场的发展。有人类居住的地方，就会有房地产的发展，但是过度甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的产业支撑和实现人口集聚的客观条件，不仅会造成土地、资金的极大浪费，影响生态环境，也易引发财政金融风险、激化社会矛盾，美国底特律城市破产的教训就是极好的借鉴。鄂尔多斯必须全方面发展，提供更多的就业机会，通过改善城市公共服务、增强就业吸纳能力、优化人口布局等方式加速人口集聚实现以业兴城、依城聚人。

(四)引导住房回归居住本质

房地产行业的出发点就是要“以人为本”，住房需求是我国人民最本质的需求，确保广大居民实现居住权是政府和开发商最重要的任务。国内外实践经验表明，在房地产发展中期，会出现住房需求旺盛、房地产市场容易投资过度，所以在这一特殊时期，国家和地方政策尤其要强调引导住房向居住本质回归，适当抑制投资需求，严格遏制投机需求，通过信贷、土地、税收、住房保障等多种政策组合，使得房地产市场低端有保障，中端有支持，高端有市场。实现房地产供求基本平衡和市场的平稳运行。