冀洋洋王尚伟

（黄河科技学院 河南郑州 450000）

营改增的实施对房地产企业的影响及对策

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（黄河科技学院 河南郑州 450000）

营业税改征增值税，改变了房地产行业的税收方式，实现了国家对房地产行业的有效控制。对于房地产企业而言，应该做出怎样的应对措施，才能进一步提升企业的经济效益，本文主要针对营改增政策对房地产企业的影响以及采取的对策进行研究。

营改增；房地产；影响；对策

1.“营改增”税收政策概述

营业税改征增值税，简称为营改增，是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，对增值的部分征税。通俗来讲，就是改变对产品征收增值税、对服务征收营业税的方式，全部纳入增值税征收范围。营改增能够避免偷漏税，形成层层抵扣环节，打通上下游，形成闭环解决两税并行问题，消除重复征税，减轻企业税负，转型升级推动经济结构调整，激活市场。

2.营改增后房地产企业老项目存在的问题及对策

房地产老项目存在以下两种情况：(1)2016年5月 1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在 2016年 4月30日前； (2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在 2016年 4月 30日前开工的。老项目涉及到建筑行业大多数企业，如果发生销项税，但可抵扣的进项税已无法取得。

对于这样的问题，根据（2016）36号文附件 2，其中有过渡政策，如果是一般纳税人，可以选择简易计税方法，按征收率3%计算，不能抵扣进项，选择后36个月内不得变更。这样税负不但不会增加，反而会比交营业税下降。

3.营改增后销项税发生时如何合理匹配进项税，避免不可退税风险和占用资金

例：一项目部，开工到结束3年，收入1亿，销项税额1000万，成本8000万，其中成本可取得进项税额600万，应纳税额400万，税负4%。三年下来，交税600万，比预计多200万。

在这种情况下，200万留底税额不可退，300万提前纳税占用资金，房地产企业就需要根据报进度款销项额，把进项发票取得时间提前（先开票后付款，需注意发票抵扣180天期限），做好资金计划，防止资金占用，统筹安排。

4.营改增后对企业组织管理的挑战

营改增后企业组织管理存在的问题：

1）合同主体与施工主体不一致，增值税进、销项不匹配，可能被判定为与实际经营不符的虚开发票行为，导致不能抵扣等涉税风险，甚至刑事责任。

2）价税分离核算，10亿的项目有3万多张专票，在项目/分公司/公司，多层次/不同区域/不同岗位传递，且要做到“三流合一”，如何传递认证，管理难度大。

应对措施：

1）梳理各项目机构/分子公司关系，实行集中管理，减少资质共享（内部分子公司间、外部），建立完整的增值税抵扣链条（专业分工、扁平化、合理设计关联交易）。

2）调整制度、流程、表单和作业手册与新模式匹配，建议设立税务专职人员。

5.营改增后对合同管理的影响

问题：1）涉及施工/专业分包/劳务分包/材料物资供应及租赁等合同等多种合同。

2）进项发票取得和抵扣可能造成税负增加、虚假专票法律责任、资金占用问题。

应对：1)修订合同范本，完善合同条款，严格合同审批，营改增后至少应明确以下几点：

①明确合同金额：是否含税

②明确甲供：甲供导致的增值税发票如何处理

③明确发票条款：明确发票提供类型(税率)及假票法律责任

2）明确发票提供、付款时间以及拖欠责任，避免进项失衡造成资金占用，以及拖欠造成税负增加赔偿。

6.营改增后各项成本费用进项税抵扣的应对措施

1）营改增后分包进项抵扣的应对措施

①专业分包 营改增后专业分包给一般纳税人适用税率为11%，可以抵扣总包无损失;如专业分包给选简易计税 3%的,总包在签订专业分包合同时应注重是否可开增值税专票及开票税率，做好定价策略，避免专业分包合同计价风险。

②劳务分包 劳务分包适用一般计税方法11%或可选简易计税3%，在签订劳务分包合同时应注重是否可开增值税专票及税率,做好定价策略，避免劳务分包合同计价风险。

③对于分包延期付款 延迟付款会使得进项发票取得时间延后，造成先交税的风险。分包结算要提前做，以便尽早取得进项税发票。

2）商品砼采购进项税额抵扣如何应对

问题：商品砼企业实行简易征收增值税，税率为3%，见（2014）57号文，其采购的水泥等不能抵扣进项税。

应对：各项目商品砼的采购可由施工企业自购水泥 17%委托加工的方式，将税率较高的水泥用于自身的进项抵扣。

3）砂土石砖瓦石灰等地材及辅助材料进项税额的抵扣

问题：工程建设的砂土石砖瓦石灰等地材，基本上由小规模纳税人/个体商户/农民提供，无增值税发票或根本无票，无法抵扣。

应对：对这些材料的采购，施工企业应尽量向可提供增值税专票单位购买。确实无法取得对方发票时，可要求对方到税务机关代开增值税专用发票。

4）甲供材（设备）、水电气能源费用支出无进项税额抵扣应对措施

问题：甲供材料（设备）及水电气能源由甲方提供，建筑企业很难取得进项增值税专用发票抵扣，会造成多交税。

应对：①由甲供变为甲控，即甲方指定供应商和建材品牌，由建筑企业直接采购。

②合同签订时约定补偿税差或与明确甲方开具增值税发票。

5）营改增后甲供工程的管理

问题：甲供工程（是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程）。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可选择适用简易计税 3%方法。

应对：因甲供工程不能进行进项抵扣，无法抵扣的销售额要分开计价，在管理上要对施工中取得的发票分开核算与管理，区分不能抵扣与可抵扣发票的管理。

6）营改增后集中材料采购供应商选择的应对措施

①对供应商进行信息管理，通过对纳税人身份、发票类型、适用税率等比选后选择综合采购成本最低的供应商。

②如果提供增值专用发票采购，需要明确提供一票制增值税专用发票，以减少企业税负。

7.结语

将税负转嫁到消费环节，并最终由消费者承担税负是“营改增”的初衷，其目的在于消除营业税中的重复征税问题，进而实现企业税负的降低和发展能力的提升。因此房地产企业必须进行自身发展模式的转变，与更多有资质、有规模的供应商进行合作，实现内部管理的完善和提高，以及税务、财务制度建设的规范化，并预先做好税务的筹划工作。只有这样，才能够经受住“营改增”对房地产企业造成的冲击，在市场竞争中脱颖而出。

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