探讨竣工前后房产建筑面积测绘差异的原因

2017-04-10吉贺

四川水泥 2017年10期

关键词：建筑面积分摊阳台

吉贺

(唐山金诚房地产开发有限公司, 河北滦县 063700)

探讨竣工前后房产建筑面积测绘差异的原因

吉贺

(唐山金诚房地产开发有限公司, 河北滦县 063700)

在竣工前后，房产建筑面积测绘出现差异的原因有很多，在本文中笔者只从其中的设计变更、计算规则变更、施工变更和测绘人员计算等几方面进行了讨论和分析，希望对日后的建筑面积测绘工作能够有一定帮助。

竣工前后；房产建筑；面积测绘差异

0 引言

在竣工前后，房产建筑中包含了实测面积和预测算面积，实测面积指的是房屋建筑在竣工之后所登记的实际面积，在房产证上是有具体登记的；而预测算面积指的则是购房合同中所标注的面积，而房款也正是以此为依据计算的。二者之间存在着很大的不同，因此，开发商务必要将测绘差异出现的原因找出，使购房者的损失降到最低，进而防止相关矛盾纠纷的出现。

1 变更房屋建筑面积设计的原因

对于所出售的商品房来说，计算预售面积的方法必须要对规划审批的施工图

加以借助，不过，报建图本身在实际之中本就不具备合理性，房屋在报批之后又对设计进行重新修改是经常会发生的事情，如此一来才能够将其具体功能明确下来。因此，测绘预算面积的时候利用原报建图肯定是会使竣工前后的测绘结果出现差异性。修改和变更一个项目是很常见的，不过大部分工程都没有规划过就进行修改变更，也没有得到住建部门的审批，这样就会导致很大差异性出现在竣工前后房产面积上，也很难顺利的完成验收。

2 变更房屋建筑面积计算规则的原因

《房产测量范围》和地方或省房产测算细则是我国现阶段测绘建筑面积所遵循的规则，其中对具体测量房屋产权面积有着明确的要求，具有非常灵活的原则性，与现阶段的市场发展规律极为相符。但是随着不断改变的建筑风格，在个别细节方面，房产测量的不统一现象也随之出现了，还有就是在《房产测量范围》中没有细致的规范，因此，在房屋建筑竣工前后出现了测绘层面上的理解差异，也没有统一计算标准等一系列问题。目前，在一些地方还没有明确的规则，主要还是以当地房产面计算法则为依据进行的，当然，有些地方对于其中的计算规则进行了一些调整，使得很多差异存在建筑面积的计算之中。笔者所在市区由于新旧规则导致面积差异主要有以下几个方面：

（1）还并没有统一是否要将房屋中空墙段按照轴中线挖空还是挖净空。

轴中线挖空指的是在墙体中并不能算入中空处墙段，而挖净空指的则是在房屋面积中包含中空处半墙的面积。其严重影响着房屋面积的计算，虽然现在同一个测绘单位内部是有统一预测和实测方法的，但是测绘单位不同，理解的也自然不同，对此，我国相关政府部门应该明确其中的细则。

（2）分摊外墙的方法。以前为了便于计算，都是整栋分摊外墙的，现在

则是架空层、地下室、裙楼、商业服务及塔楼等都是以不同的使用功能为依据进行分摊，多住宅单元者和单元分摊。

（3）以前在总面积中不计算隔层阳台的面积，现在则是要在总面积计入

客厅隔层阳台的面积，而其它没有中空部位的隔层阳台则不计入总面积之中。

（4）以前在总面积中不计入楼间中空，现在则将其纳入了计算面积中，

主要是因为楼梯平台和楼梯踏步是楼梯的重要组成部分，如果是有其它使用功能、不围合的，中空部位则不计入总面积之中。

综上所述，如果因为规则改变导致面积计算受到了很大的影响，则可以依然使用原有的规则，但是对于国家出台的相关政策则必须遵守，否则是无法通过审核的。

3 面积测绘差异受到了施工变更的影响

在建设房屋的过程中，施工变更是很常见的一种现象，从原则上来讲，在相关规划批准后才能够进行施工变更，不过，就现在来看，有很多开发单位经常会私自进行施工变更，并没有得到任何批准。在上文中我们已经说过，房屋面积的预测和实测并没有相同测量依据，在预测时以设计图纸为依据，而在实测时则以建筑物现况为依据，这也体现了在房屋建筑面积预测和实测方面施工变更的重要作用。

测绘机构根据委托方给出的设计图纸进行预测绘，并将最终的成果报告提供给委托方，如果出现了施工变更，而委托方并没有对测绘进行更改，使得预测和实测的结果出现了出处，肯定就会导致房屋面积预测和实测中存在的差异。

总之，因为施工变更导致建筑面积预测和实测出现差异的主要原因有以下几种：

（1）减少或增加了建筑物的总宽度和长度，从而减少或增加了建筑物的整体面积。

（2）减少或增加了建筑物外墙体的厚度，从而减少或增加了建筑物的整体面积。

（3）在改变了房屋的使用功能以后，比如商业服务、成套住宅的使用功能变成了部分或各房屋楼层使用的设备用房，从而增大了其建筑面积。相反，如果是将将设备用房改成了成套住宅，则会减少共用的建筑面积，从而减少了各房屋的建筑面积。

（4）改变了设备用房的分摊范围或尺寸，从而改变了建筑物的整体面积。

（5）减少或增大幢的水平交通和垂直交通面积，则会减少或增加每个房屋的分摊面积，进而改变了各房屋建筑的整体面积。

（6）改变了房屋套内的建筑面积，导致房屋建筑面积的实测和预测值出现了差错。比如，在图纸中标记的是飘窗，但是实际使用的落地窗，而在预算中飘窗是不计面积的，在实际中的落地窗却要计入面积中；还有在图纸中标注的是不封闭阳台，但实际中却是封闭阳台，而在预算中不封闭阳台只算一半的面积，在实际的封闭阳台则需要全部计算面积。诸如此类的情况还有很多，严重的影响了套内建筑面积。

4 面积测绘差异受到了测绘人员计算的影响

因为受到了施工的影响，在实际建造的过程中，墙体厚度比较于原设计厚度会有或多或少的出处。测量人员在进行实测的时候，需要复核房屋外墙的各功能区和尺寸，最终是以实际测量的结果为准，如此一来，会严重影响到房屋的建筑面积。如果面积误差是由测量误差和施工误差引起的，则需要施工人员以图纸为依据，严格的进行施工，保证工程质量。除此之外，作为测绘人员，也需要不断促进自身测量精度和作业水平的提升。