胡静春

目前，随着大理地区休闲度假的盛行，各式各样的旅游客栈如春笋般迅猛的发展起来，并形成了多种风格的文化特征，较好的满足了游客的需求，从而推动着大理旅游业的快速发展。然而，伴随着游客人数的迅速增加，大理周边旅游客栈的发展也遇到了一些制约因素和瓶颈。本文结合大理旅游客栈的发展现状，分析发展中出现的问题和面临的挑战，试图对大理旅游客栈的发展策略进行探究。

近年来，由于自然环境的不断恶化，大理的蓝天白云、苍山洱海及风土民情吸引了大量的游客，以了解大理民族文化风情、寄情苍山洱海自然风光、享受蓝天白云清新空气、体验大理田园生活为目的的休闲度假游在大理盛行，以环洱海为核心的度假休闲客栈业推动着大理地区旅游业的快速发展。在经济和文化的共同作用下苍山脚、洱海边各种各样的客栈井喷式发展。客栈业高速发展一方面与休闲度假紧密结合，形成了多种风格的文化特征，较好的满足了游客的需求，从而推动着大理旅游业的快速发展。另一方面伴随着游客人数的迅速增加，大理周边如春笋般迅猛发展起来的旅游客栈也遇到了一些制约因素和瓶颈。本文结合大理旅游客栈的发展现状，分析发展中出现的问题和面临的挑战，试图对大理旅游客栈的发展策略做出探究。

大理旅游客栈的现状

发展历程。大理旅游客栈的发展大致经历了三个阶段：第一，20世纪90年代的萌芽阶段。这一时期，大理客栈的性质很简单，只是作为一种对早期发展起来的旅游地纯住宿的补充而存在着。据有关资料显示，截止到1998年底，大理州只有84家旅游接待单位，其中旅游定点饭店64家，然而在当时的统计数据中并没有旅游客栈的数据，可见旅游客栈在当时是微不足道的。第二，21世纪初期的发展阶段。新世纪开始之后，客栈渐渐开始用各种特色体验吸引来自四面八方的旅客。此时，大理旅游客栈进入了一个快速发展期，有的客栈价格稳步上升，甚至超过了五星级酒店的价格，如2008年开业的喜洲古镇喜林苑客栈的套房价格就超过了当时星级酒店苍山饭店套房的价格。第三，2010年以后的拓展升级阶段。特别是随着环洱海路的开通，大理出现了客栈群体成为目的地吸引物的现象，部分单体客栈开始走向高端精品化。如杨丽萍的太阳宫、粉四客栈等高端精品客栈的出现，使大理旅游客棧闻名海内外。

规模数量。自1995年四季客栈在大理古城建成以来，各种形式的客栈在大理古城及环洱海周边悄然兴起，国内外知名度较高的如青年旅舍、喜林苑、半岛63、廊桥客栈、海地生活、太阳宫、粉四、璞素、澜庭别院和云渡客栈等等，特别是特色客栈的旅游宣传在2015年把大理的旅游推向了火爆，2017年春节期间又迎来了旅游高峰。目前，据有关媒体报道大理旅游客栈大约有4000多家，其中大约有1500家特色鲜明、拥有自主客源与品牌的旅游客栈群，接纳总量为房间数31230间，床位数60870个，多数客栈房间数在10～20间房之间。

区域分布。大理旅游资源较为丰富，除苍山洱海区域之外，还有州属各县的地域风光。如巍山古城、宾川鸡足山、剑川沙溪古镇、洱源温泉、祥云水目山、云龙诺邓等等，然而旅游客栈的快速发展主要集中在环洱海周围的海东和海西。以古城、双廊为中心沿苍山脚、洱海边展开，分布在环洱海周边地区的各个村镇。目前，比较典型的有九大片区：大理古城、双廊镇、才村码头、马久邑村、桃源码头、龙龛码头、挖色镇、喜洲古镇、下关洱海公园旁等。当然剑川沙溪古镇、巍山古城、洱源西湖和宾川鸡足山的旅游客栈也有一定规模的发展。

客栈特色。稍加分析就会发现，大理旅游客栈依托大理苍洱风光、民族风情为背景，融入世界各地多元文化，在大理旅游休闲项目中做出了特色，甚至做到了精致，也形成了满足各种需求层次的高、中、低档旅游客栈或民宿。综观这些旅游客栈有如下特色：一是客栈大多由白族民居改造而成，包含浓郁的白族文化和民族风情，融大理文化与民族风情为一炉；二是依山傍水，占尽大理苍洱风光，尤其是环洱海的临海客栈，一窗海景备受游客青睐；三是专业化程度高，接待群体相对固定，比如有专门接待户外运动者的海地生活客栈，有专门接待影视明星的古城人家客栈；四是注重交流，几乎每个客栈都拥有酒吧、书吧和电脑、网线，住宿的同时，方便客人之间的学习交流，在如画的风景中尚可保持与原来的生活不相脱节；五是网络营销，几乎所有的客栈都有自己的网站，直接撇开了旅行社，在网上宣传、营销、订房，直接介入E时代人们的网络生活，方便又时尚；六是在价格上有高、中、低不同的价位，来适应不同需求，比如有海地生活30块钱一个床位的低价，也有太阳宫3500元一晚的套房。

大理旅游客栈发展中存在的问题与面临的挑战

2016年旅游旺季期间，大理旅游客栈从流量、入住率以及单房价格等方面在全国客栈民宿市场中虽名列前茅，但较之2015年的火爆形势有所下降。淡季入住率也只有少数客栈能达70%，而大多数客栈都只在40-60%间徘徊，客栈的发展明显出现了下滑趋势。只要认真分析，不难看出这与大理旅游客栈在发展过程中长期存在的一些问题密不可分，同时也与大理旅游客栈发展所面临的一些挑战有关。

环境污染严重。2009年前后，客栈行业大批兴建，由于当时的基建和规划都跟不上形势，所有客栈和居民的生活污水大都直排洱海，直至2013年，洱海大面积出现了蓝藻现象，之后政府不断加大对洱海环保的整治力度，环洱海的乡镇铺设了排污管道，建起了部分污水处理设施，污水直排洱海的情况才有所改善，洱海水至今才得以维持Ⅱ类或Ⅲ类水质。伴随着游客数量增长带来的住宿需求的增加，大理逐渐形成的环洱海客栈群的排污问题长期存在，洱海环保十分严峻。针对洱海污染，政府有关部门对重点区域的客栈进行了多次的严查。如2016年10月，双廊镇旅游地标性客栈海地生活被勒令停业整顿，同时22家客栈餐饮经营户因排污问题被依法查封。2017年1月4日至7日，双廊镇查封未安装污水处理设施和未办理排污证的25家客栈。2017年1月7日，凤仪镇对波罗江、白塔河沿岸餐饮客栈无证经营户19户进行关停。2017年1月9日和10日，大理市古城开展联动执法，27家无证经营客栈遭到封停等等。大力整治下，大理客栈行业形势错综复杂，而客栈与保护洱海之间的关系也极其微妙。洱海的自然风光是客栈行业发展的重要依托之一，所以，对洱海水质造成污染的部分从业者，既是洱海环境污染的施害者，又是环境污染这一结果的被害者。事实上，对洱海的保护措施和力度只会越来越强，随着大理洱海环湖截污工程（PPP）的启动和建设，洱海保护与治理将日趋规范与严格，旅游客栈的发展面临着新的挑战，只有建立在环境保护的轨道上，旅游客栈才能稳步健康发展。

发展规划缺失。从现状看，大理旅游客栈的发展存在着一定程度上的盲目无序状况，严重缺乏统筹规划布局。而且客栈产业的组织化程度也很低，经营者处于各自为战的散乱状态，即便出现一些类似“组织化”的经营模式，但也没有统一的标准、规章和利益风险共担等基本的制度性保障。这样的状况既影响大理旅游客栈的整体声誉和可持续发展，又会埋下利益冲突的隐患。事实上，当一个产业陷入无序发展时，它便会面临被扼杀的危险。目前，为了保护洱海生态环境，政府不得不采取强有力的措施，严禁环洱海周边再建旅游客栈或其他建筑物。

监督管理滞后。大理旅游客栈从诞生之日起，就面临着尴尬的局面。起初，刚出现的私家客栈在行政上就面临着监管空白，从而游走在法律边缘。一边是私家客栈的高速发展，另一边却是行政上由于无法可依没有纳入监管，让大量私家客栈在大理真实存在着，并享受着大理旅游快速发展的成果。之后随着客栈民宿的合法化，加之大理旅游客栈出现井喷式的发展，监督管理体系远远跟不上发展的节奏，检查也不可能完全到位，致使一些旅游客栈没有办理诸如营业执照、税务登记证、消防许可证、特种行业许可证、排污许可证等证件，无证经营时时发生，处于灰色经营地带，游走于法律边缘。这些旅游客栈，在经营过程中，一方面规避检查，偷税漏税谋取利益，给大理旅游客栈行业形象造成负面影响；另一方面处于偷偷摸摸被动经营的尴尬地位，由此也陷入不利境地。①和客人、房东等发生纠纷时，正当利益很难受到保护，导致利益受损。②证件不全或者其他问题，受到行政机关的处罚，直接导致经济上的损失。③遇到有关部门、机关检查，只能关门歇业，不能接待客人，在此期间也受到一定损失。以上这些严重地影响到大理旅游客栈可持续、正常、健康的发展。

投资成本高，回报周期长。客栈行业其实是一个资金回报周期比较长的行业，随着房租、材料费、人工成本、软装用品、人员管理等费用的增长，以及中高端的定位，客栈行业的投資成本越来越高，动辄百万千万。在高成本的投资下，经营好的最快也得五年左右才可回本甚至更长。但是受市场环境、淡旺季明显、行业竞争激烈等外部因素及管理水平有限、产品模式单一等内在因素的影响下，回报周期漫长。轻则收支平衡、利润空间小，重则导致赔本、转让、关门歇业等。特别是在2015年市场利好的情况下，部分商家大力炒作了大理旅游客栈，客栈运营快钱模式不断发生。例如：把到手的酒店精装修后高价转让，以求快速回本或盈利，致使大理旅游客栈的经营恶性循环。

人才信息稀缺，客栈整体服务水平不高。大理旅游客栈这几年发展速度相当快，但是相关的专业经营管理人才十分缺乏。由于和酒店的业态存在差别，酒店科班出身的经营管理人员也不一定能适应旅游客栈的经营管理。客栈经营业主在经营管理中，大部分处于试探摸索的过程，一边经营一边学习积累相关经验。另外，客栈的相关资料相对宾馆酒店来说较少。在网上搜索宾馆酒店的相关资料，有专业酒店的交流平台、有专业的网站，很容易找到想要的知识信息。而对于旅游客栈，网络上相关信息少之又少，特别是有效信息更少。不仅获取相关信息难度大。而且缺乏专业的信息共享平台。如交流、招聘、易耗品购买、转让、投资、维修等信息。这些都严重的制约着大理旅游客栈服务水平的提高。

大理旅游客栈发展策略探究

大理旅游业要保持可持续的发展，旅游客栈的统筹规划管理是关键点。如此看来，针对大理旅游客栈发展中种种不良倾向和突出问题，急切需要政府相关部门坚持问题导向，进行专题调研，采取有效的措施予以应对，以确保其健康发展。

深入研究，完善政策体系。大理旅游客栈主要是以个体零散经营为主，目前还没有形成相关较大组织或者团体，缺少行业间的沟通交流与指导。针对这一现象，大理地方政府应该投入资金，设立科研项目，吸引高校或科研机构为主要研究力量，深入对大理旅游客栈的基本情况、游客心理、客栈规划、国内外经验借鉴等方面的研究，由此来制定相应的旅游客栈管理措施及政策，从而确保管理体系合理完善。

编制旅游客栈发展规划，引导客栈健康发展。大理各地应根据当地的旅游客栈现状，认真做好调查研究工作，制定乡镇客栈发展规划，并将其纳入旅游发展总体规划和区域城镇发展规划，不仅要出台相关的环境保护和限制开发的措施，而且还要出台扶持发展的政策，以确保洱海得到保护的同时，旅游客栈也得到良性发展，从而保障大理旅游业的可持续发展。

落实管理，建立行业规则，完善经营方式。要明确规范旅游客栈到底由哪个部门管理，有哪些行业规则，出了问题是否有相关部门和规则可以追源。针对目前旅游客栈主要以个体零散方式为主，要组建相关的行业协会，建立行规，以行业规范加以引导，通过与不同行业间的衔接来完善经营方式，提高经营效率。

推动旅游客栈项目开发。培育客栈产品特色化。引导旅游客栈综合考虑环境保护、景观特色、文化依存、交通便利、人身安全、治安形势、公建配套、体验活动的设置条件等多方面因素，彰显民宿文化特色。要促进当地的历史人文、自然景观和生态特色的融合，让宾客来了还想来、住下不想走，让选择客栈的宾客人住期间有故事听、有事情做、有活动体验，突出客栈主人风格。要引导客栈经营者树立“客栈主人”意识，将入住宾客不单纯看做是客人，还看做来分享体验主人所喜爱的生活方式的家人，让他们不仅安全舒适，而且能放松心灵，与自然和谐相处、与客栈和谐相处、与经营者和谐相处。

加强从业人员的培训，提高经营品质。经营的品质不光靠地方政府的政策、规划等，也需从业人员素质的提高。针对目前旅游客栈经营者素质整体不高的现状，当地政府要加强对从业人员的培训。可以依托当地旅游培训机构，进行从理论到实践方面完整的培训，不仅要提高其在服务上面的意识，更要提高其眼界和经营理念。