孙海蛟 曹立志

(东北林业大学,黑龙江 哈尔滨 150040)

·房地产开发·

谈不同地区房地产的开发与经营

孙海蛟 曹立志

(东北林业大学,黑龙江 哈尔滨 150040)

根据国家宏观的调控，对不同地区房地产市场的发展特点进行了阐述，并对房地产未来的发展趋势进行了分析，对当地房地产业发展和房地产企业经营有重要的现实意义。

产业政策，房地产，调控政策，基调，发展趋势

0 引言

房地产与金融业在不同的地区发展，在一定程度上成为该地区的经济支柱，房地产的发展可以使房地产的主体多元化，拓宽房地产融资渠道，改善我国房地产金融结构，促进房地产市场的有效健康发展。目前中国具备了房地产开发的一些基本条件。但在管理人员和其他有关法律、法规中仍然有缺失，所以促进中国的房地产高效健康的发展、培养专业人才成为目前迫切需要解决的问题，我国房地产健康发展运行，保障了我国房地产业的健康发展。在运作模式中，中国可以借鉴不同的国家，让中国的房地产不断吸收他国优点并转化成本土化，使中国的房地产有更大的突破与进步。

1 房地产市场分类

进行海外其他地区的房地产开发时，开发商首先要对市场进行分析，了解该地区的政治和经济环境，对项目进行综合的评价，包括对GDP的分析和增长率、通货膨胀率和失业率数据、人均收入和地方经济平衡增长预测。总之，这取决于整个社会的购买力是否积极，以及当地房地产市场是否稳定的健康发展。然而价格上涨的速度通常比银行要大得多，也就是说，把钱存入银行意味着货币贬值，因此必须充分利用这笔钱使其发挥作用。当今世界我们应该加强金融处理意识，学会高效安全的使用资金。只有将多余的资金投于市场，才能产生更高的效益，资金将通过增加流通性来创造利润，因此，应尽量减少资本的中性操作。不同于其他商品投资，房地产投资的金额会随着时间的推移而增加，所以投资的价值必然高于银行。因此，根据资金的方向，房地产市场可分为三类。

1.1 自己投资的住房

长期所有权和租金的收入是自己投资住房的主要目标，当市场价格合适自己预期时，可以出售来谋取利润，而不是在开发过程中借贷。第一个市场通常保证稳定长期利润，而且风险很小，因为房地产有很强的抗通胀能力，并且随着时间的推移房地产价格在不断上涨，同时租金或销售也相当可观。如果所处地段好，位于城市中心地带，例如北京二环以内，其稳步上升的可能性更大。然而一项长期投资，开发商应该为投资做好心里准备。这样，一年的租金收入是15年～20年的投资，甚至是30年。如果我们能在10年的时间里收回所有的投资，房地产投资仍然是不错的选择。

1.2 当地房地产开发商的实力

例如，中国企业将房地产注入自己的资本。即使有时受到市场波动的影响，房地产开发商也仍然会相信楼盘不会太大影响价格，在项目中可以考虑将临时租金作为过渡期获得资金的方式，将这种方式作为过渡。只要钱是自己投资的，而且足够多的钱，就足以在价格变动中生存，它就会赚钱。但是，海外房地产开发商通常更注重短期资金的回收，尤其是“短平快”的房地产项目。第二市场开发商转售给市场代理，转移风险和潜在的利益给代理商，负责建立房地产的销售等属于短期市场行为。在海外经营房地产的开发商，更关注短期投资收益，因此更依赖于第二市场的发展，然而这种方式的风险更大。销售作为房地产最大的商业风险之一，房价越高，房地产回报越高。如果市场的现金能力低，导致销售过程可能需要很长时间，特别是市场长期低迷且市场代理商不看好销售，那么通过借贷方式进行开发的开发商将会面临亏损甚至破产的风险。

1.3 普通百姓的购买力

第三个市场是普通老百姓的购买力，这是一个潜在的巨大市场。普通人购买房子的钱没有问题，他们可以从当地银行借钱买房子。每月支付本金和利息给银行，所以销售的开发商不必担心风险的存在。尤其是当市场自住房、出租房屋的购买成本相对较低或不高时，会吸引很多住户买房，购房需求会增加，将会刺激房地产市场的发展，这是开发商最愿意看到的情况，开发商能抓住机遇，开发当地房产直到达到饱和。因此，从长远来看，只要一个国家或一个地区的房地产市场容量足够大，即第三个市场发达，则该国家或地区的房地产行业非常有发展前景。

2 房地产政策的分析

自2009年年底以来，国家发行的房地产调控政策，包括提高住房公积金的贷款利率，增加抵押贷款的比例，闲置土地的严格控制，5年以下住房交易征收营业税以及2011年出台的直接限购措施；2011年的目标也一直抑制房价的过快上涨，以至于回归到合理的价格。如你所见，国家房地产监管政策发生了重大变化。特别是自2011年以来，政策一直保持着一贯的连续性，特别是在投机性和投资房地产需求的情况下。从长远来看,税收的长期监管,法律手段主要是通过行政监督,购买的更换,以制度化的措施抑制投资和投机要求合法化，从根本上改变整个国家经济对房地产业的依赖与地方政府对土地收入的依赖，收入水平，这将对房地产的未来产生真正的负面影响。但我们也应辩证地看待房地产市场的监管，即结构调控，而不是全面收紧。因此，对房地产市场调控的影响并不完全是负面的，特别是对房地产购买者来说，对房地产信贷和税收政策的影响是首次出现的，效果是非常积极的。总的来说，短期国家房地产宏观调控和控制政策对现有房地产开发的影响有一定的规模，但从长远来看，将引导房地产行业发展回归正常的速度。但是不管怎么说，不同区域的价格虽然千差万别，但是无论哪个地区，房地产依然成为当地经济最重要的一部分。

3 我国发展房地产投资的意义

3.1 建立多元化融资结构

在中国，房地产开发公司只能向外筹集不到30%的资金。目前，约70%的房地产开发资金来自银行系统，这种现象给银行带来了非常大的压力。与此同时中国人民银行发布的121号文档,以及中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国光大银行、中国银行六家银行宣布《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》,使房地产业获得银行信贷支持愈加困难。银行贷款作为房地产公司直接融资的主要方式。但是目前的问题是银行贷款对房地产公司的种种限制，使得房地产公司很难上市，即使上市其规模也很小。因此，房地产公司迫切需要寻找多种融资渠道来解决目前存在的融资问题。房地产投资基金为房地产企业开辟了一种新的融资工具，从而有利于促进房地产企业融资结构的多元化，很大程度上解决了企业的资金短缺问题和企业资金单一化的问题。

3.2 完善中国房地产的金融结构

与成熟的房地产金融市场相比，中国的房地产和金融脱节，是非常不完整的。房地产金融市场，我们只有银行体系支持整个房地产行业的贷款需求，而资本市场和直接信贷相对落后，需要提供必要的资金支持，房地产行业的发展几乎是不可能的。房地产金融的第二市场只能说它仍在运作，证券化似乎需要一段时间才能到达前台，发挥信贷市场的积极作用。作为具有金融系统特征的房地产投资基金，它具有市场信用的功能，是银行信贷的一种补充。外国房地产投资基金不仅可以参与房地产第一市场，也可以参与第二市场的活动。外国房地产投资基金是房地产金融发展的重要标志，也是房地产金融市场的重要手段。因此，引入房地产投资基金将会大大地提高房地产金融的完整性，这是成熟房地产金融的自然选择。

3.3 促进中国投资基金的发展

中国投资基金市场的规范发展房地产投资基金功不可没。一方面，房地产投资基金的建设将有助于扩大投资基金的规模,也有助于发挥场外投资者和资本市场之间的桥梁作用，使证券市场之外的其他普通投资者的基金聚集起来，可有效扩大我国投资基金的范围，促进投资基金市场的更好更快发展。另一方面,由于房地产项目具有长期性的特点，导致投资回收也具有长期性，因此，和证券投资相比，投资者收益时间长，但是收益稳定,所以房地产投资基金的建设有利于增加新的投资种类，使基金投资者投资组合的空间大、种类多，降低了投资风险,提高投资回报。此外，房地产投资基金高投资回报率、长期回报等的优点，将有助于投资者养成理性投资习惯，促进中国投资基金市场的健康快速发展，更极大地提高了投资基金市场的标准化。

4 结语

在房地产行业的发展期间，不同的地区有不同的特点，但是都是稳步增长的投资，投资的增长率变化很大，2011年的房地产调控政策的影响尤为严重。在2012年之后，投资的增长率在小幅度的反弹；房地产价格水平总体来说不高，而受调控的影响较小。受国家的宏观调控政策和不同区域的经济发展的影响，在不同地方的房地产行业，从长远来看将保持稳定和快速发展。

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Discussion on the development and management of real estate in different regions

Sun Haijiao Cao Lizhi

(NortheastForestryUniversity,Harbin150040,China)

According to the national macro-control, this paper elaborated the development characteristics of real estate market in different regions, and analyzed the future development trend of real estate, had important practical significance for the development of local industry and local real estate business operation.

industrial policy, real estate, regulation policy, tone, development trend

1009-6825(2017)20-0210-03

2017-04-18

孙海蛟(1993- ),女，在读本科生； 曹立志(1984- )，男，硕士，讲师

F293.33

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