(华东政法大学 上海 200042)

预售房抵押权预告登记的性质与效力分析
——以银行抵押权的实现为中心

张春晓夏雪郭耀杰

(华东政法大学上海200042)

抵押权预告登记制度形成以来，在我国房地产实务中发挥了重要的作用，但因抵押权预告登记的性质与效益不明晰，司法实践中出现大量同案不同判现象。因此有必要通过明确抵押权预告登记制度的性质与效力，使贷款银行享有对未来抵押权的请求权的效力、享有请求权顺位优先的效力以及享有就办理贷款的房屋优先受偿的效力，以此来实现银行的优先受偿权。

预售商品房；抵押权预告登记；优先受偿权

目前，期房买卖成为商品房交易的普遍模式。期房买卖下，房屋实际尚未建成，开发商和购房者未获得房屋产权证，无法进行不动产抵押。但一方面开发商为了满足融资需求，另一方面购房者为了获取购房贷款，银行为控制贷款风险，不动产抵押权预告登记应运而生。然而由于立法缺失、技术难题等诸多原因，实践中对于抵押权预告登记的性质与效力认定存在诸多争议，导致司法实践中出现大量同案不同判的现象。因此，有必要通过明晰抵押权预告登记的法律性质、价值目标、适用条件，从而保护各方利益，防范金融风险，促进不动产市场良性发展。

一、不动产抵押权预告登记所存在的问题

(一)抵押权预告登记法律层级、法律效力的缺失

对于抵押权预告登记，法律没有明文规定，①仅在一些部门规章和地方性法规中有所涉及，如《房屋登记办法》第六十七条、《城市房地产抵押管理办法》第三十四条等，层级比较低。……