(深圳市中金康发房地产开发有限公司 广东 深圳 518000)

房地产企业建安成本控制

张穆

(深圳市中金康发房地产开发有限公司广东深圳518000)

众所周知，工程成本在房地产企业开发成本中所占权重极大，起着关键性的作用。如何既能够更加合理，高效的提升自身的管理水平，又能保质保量的完成国家房屋建造基本标准，是我们亟待解决的一个重要课题。而且工程施工阶段的管理，与房地产开发企业的最终利润的高低息息相关。本文我就将对于房地产企业在工程施工阶段控制建安成本可采取的解决策略提出我的一点意见和看法，以期为他人提供一点借鉴价值。

工程成本；施工管理；施工图预算

一、引言

纵观分析房地产企业中成本组成部分，包括了土地和前期成本、建安成本、销售和管理成本、配套费用、财务费用、维修基金等。显而易见，建安成本的比重是突出的，占到总成本的40%～70%左右，有效控制建安成本成为了关键环节。

建安成本全称是建筑安装工程成本，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项费用，包括了直接费、间接费、利润和税金四项费用。其中，间接费用耗费比例最大，由材料费用、人工费用以及机械设备使用费三项组成。可见，建安成本是影响商品房价格的最重要因素之一，同时也是近年来房地产企业开始控制建安成本重要原因之一，所以，如何竞争日趋激烈的大环境下有效控制建安成本将逐渐关系到房地产企业的生存和发展。

二、房地产企业控制建安成本的必要性

(一)提升房地产企业市场竞争力。

正如上诉分析可知，在房地产施工成本中，建安成本占总成本的比例较大，因此，有效控制建安成本既可以减少资金的投入，又可以稳定房价，促使更多消费者购房，以带动房地产企业资金链循环，从而增加了房地产企业市场竞争力。

(二)有效带动房价回归理性。

近年来，各城市房价处于亢奋状态，一线城市尤为突出，不仅给消费者带来不便，造成购房困难，而且也影响了社会稳定，所以，有效控制建安成本使其降低房地产施工总成本，如能在实践中得以有效落实，在市场规律推动下，必能促使房价回归理性发展。

三、房地产企业建安成本控制有效途径

(一)加强对工程施工图设计质量的审核

1.工程设计人员水平层次不齐，经济利益最大化

在现在的工程设计上，有很多的设计人员良莠不齐，鱼龙混杂。为了贪图一时的省事，不认真的均衡考虑大局情况，而是一味的填筑钢筋水泥。把房地产投资商的利益看作是至高无上的，而忽略了设计工程的安全保障。因此，我建议房地产开发投资商在施工之前，就要加大力度，组织人力、物力、自己或者委托具有相关资质的单位进行审核，对施工图主要技术经济指标进行周密的把控。如发现有违规或者是不正当的行为，应该群策群力，积极主动的与设计单位进行探讨，研究问题的成因，对关键的点进行必要的修改。

2.加大设计图纸审查力度

工程管理人员要考虑到实际的施工情况，因地制宜，结合房屋的实际情况，对工程设计图纸进行高标准，严要求。对于设计图纸中存在的一些问题，比如夸大不属实，不切合实际盲目追风了，超出国家的质量标准了等等。一经发现，要积极主动的与设计人员进行沟通反馈，查找问题的原因，切实可行的解决图纸中存在的问题。

(二)优选工程施工队伍

1.招标实行公开，公平，公正的透明机制

房地产企业在进行工程招标的时候，要本着公开，公平，公正的透明原则，邀请和接受不少于三家施工企业予以竞标，并制定出以价格高低为主要考核依据兼顾其它指标的招标文件，组织相关的行业企业专家进行公开竞选，根据指标体系进行严格的打分，严格审核每一家投标公司的整体情况，通过各项参数的对比，最终确定竞标的工程施工队伍。并且，根据市场的行情与政策的风向标，双方应该及时对合同进行补充，修订，制定合同补充条款。防止后期工程施工阶段出现扯皮推脱现象。

2.选择有良好资质的施工企业

在进行施工企业选择的时候，要考虑很多的要素，不能盲目选择价格低廉的企业，要综合实际情况，选择适合资质的施工企业。要根据企业资质施工许可范围，并结合将开发项目的实际难易情况综合来评定。另外，我们要秉承诚信的原则，选择质量过硬，管理规范严格，信誉度高，综合评价良好的施工企业。

(三)施工技术措施的研究和论证

施工技术措施对建安成本的影响很大，应该花大力气进行分析和研究。通常可以在以下几个方面作出抉择和努力：

首先，桩基应视周围环境条件许可的情况下，尽可能选择预制桩，。这样的优点显而易见，一来可以方便施工，提升施工速度较快；二来也可以省却一些成本。另外，对于地下室的基坑围护等方案，应该摸清地形，视地质条件好坏组织专家进行详细论证。以免造成因措施不一样，费用支出差异巨大。

其次，屋面作法的选定，应该在不改变保温效果和其它一些技术指标的前提下，尽可能的从地域、工艺技术、价格等方面去考虑，比如，就近取材，节约费用；或者选取一些简单的工艺，打好价格牌。

积极主动的与设计人员进行友好协商一致的前提下进行。

最后，初装修标准尽可能压低。商品房不同于经济适用房，大多数的客户购房后都会进行重新的粉刷，所以，我建议尽可能降低交房的装修标准，以免造成大的浪费。如墙面完成抹灰面即可，地面面层不做。灯具、座便器和内外门均可不做。

(四)设备采购宜采用甲供形式

对于电梯、水泵、轴流风机、配电箱等设备，尽可能都采用甲方供应方式。一来不会占用我们很多精力；二来也可以节约很多不必要的支出。开发商还可以采用招投标形式，对产品质量、供货方式、售后服务及价格，通过引进多家供货商竞标后，择优确定和签约。

(五)执行严格的现场签证制度

施工阶段的现场签证是建安成本的不确定因素，具有一定的风险性。所以，必须采取严格的现场签证制度和对现场情况的及时了解与掌握来进行有效的控制。一般可以采取如下签证流程：施工方提交签证单——现场监理工程师确认——业主现场代表确认——预算工程师确认——项目经理确认。有些内容还需要设计单位的确认。缺少任何一个方面的签宇认可，均属于无效签证。签证仅对数量进行确认，不涉及价格，其价格由预决算人员按政策规定和合同约定结算。

(六)按合同约定控制资金支出

及时编制工程项目的资金使用计划。开工后应根据工程实际进度与完成的工程量支付工程款。否则容易引起责任索赔和诚信受损，使工程工期延误，给企业带来利益损害。工程决算最终要送到有资格的审价机构进行审计。工程项目的造价和资金支付必须以审计报告为准。

四、结语

近年来，随着国家宏观调控加强，国际国内市场均发生了翻天覆地的变化，房地产业也面临着新型的压力与挑战。机遇与挑战并存，如何在竞争激烈的大环境下常胜，以获取更大的经济效益，是房地产企业发展和进步的必修课题，因此，有效控制成本则成为了保持竞争优势的砝码之一。而建安成本作为房地产企业成本控制的重点，必须要引起高度重视，从而减少成本，提高市场的竞争力。

[1]姜少林.蓝城房地产项目成本管理研究[J].大连理工大学.2013(05)

[2]涂瑜琮.房地产企业成本领先战略研究[J].南昌大学.2012(05)