□宁波市不动产登记服务中心 黄绍华 戴 瑜 殷 明

关于不动产登记下司法协助执行相关问题的探讨
——以宁波市本级为例

□宁波市不动产登记服务中心 黄绍华 戴 瑜 殷 明

近年来，涉及土地、房屋纠纷的案件呈不断上升趋势。为保证人民法院生效裁判文书依法及时执行，最高人民法院、国土资源部、建设部在早在2004年联合下发了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）文件，较好地解决了人民法院执行和房产管理部门、国土资源部门协助执行中的许多问题。然而，随着《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》相继出台，土地、房屋等不动产登记所遵循的实体和程序方面的规定发生了重大的变化，不动产登记机构在协助法院执行过程中也相应地出现了一些需进一步明确的问题。笔者结合宁波市本级情况，就当前工作中遇到相关问题进行探讨，以供参考。

一、不动产登记下司法协助执行遇到的新问题

宁波市本级自2015年12月28日实现了不动产上线，为全省第一个顺利上线的城市。一年来，市中心共受理32.8万件（其中档案查询15.2万件），发证15.5万本，占全市发证量的五分之一多，多次受到国土资源部、省国土资源厅领导的肯定和表扬。其中，办理司法查封3063件，涉及不动产单元6669个，办理司法解封2607件，涉及不动产单元4830个，较好地维护了司法秩序。在具体工作中，主要遇到以下问题。

1.相关土地、房屋数据不齐

由于未完成不动产登记数据整理工作，部分土地、房屋因发证时间年代久远等历史原因，所附图形数据、坐标缺失，现存权调资料不能满足登记工作，需重新进行测绘。重新测绘涉及的费用，具体由谁负担,对此买受人有异议。

2.权证所载信息已与实际不符

由于土地利用情况变化、原权利人没来申请等原因，原权证记载信息已与发生变化的实际情况不符。如某工业用地，企业于2000年领取了国有工业用地土地证，2001年房改分摊了部分土地面积，但对该土地证，企业一直未申请变更。2016年因债务问题，该土地及地上建筑物被法院司法拍卖处置，登记机构协助执行时发现存在土地登记面积未核减的问题，向法院反映上述情况，但法院仍坚持按原证载面积进行转移登记。

3.部分产权涉及土地利用管理

▲服务窗口

部分房屋处置由于涉及土地用途改变、利用情况改变等，需办理相关审批手续和补交出让金。如某工业用地，2001年企业领取了国有工业用地土地证，2002年企业将宿舍楼转让给个人，有关部门在当时历史条件下为个人办理了房产证和土地证，且多年来办理多次转移、抵押登记。当时，当地国土资源部门在土地证上记载用途为住宅，性质为国有，未标注出让还是划拨，年限为50年，地籍图形库仍为工业。2015年，当地国土资源部门专门出台纪要，明确该地块转让需按住宅类别按50年补交出让金。2016年，该地块一户房屋被司法处置，协助执行时登记部门在权籍调查时发现上述问题，要求买受人先到当地国土资源部门补交出让金，买受人不同意。

4.房、地首先查封法院不一致

由于不动产统一登记前房、地分别登记，实践中存在不少房屋所有权的首先查封法院与土地使用权的首先查封法院不一致的情况。

5.商品房司法限制存在漏洞

由于宁波市交易与登记部门职能分离，目前两者的数据未能做到实时交互共享,在司法机关对商品房查封、预查封时易产生因被查封对象不同而导致的查封错误或查封遗漏，如对登记在开发商名下已预售备案但尚未登记给购房人的不动产作为开发商名下资产进行查封登记。

6.其他问题

诸如续查封可否凭原查封裁定和协助执行通知书办理、强制转移登记时无法提供原权证等问题。

二、工作建议

上述问题的发生，有不动产登记实施后新业务、新规范带来的新问题，也有法院在司法执行中不注重与登记机构沟通协调产生的问题，特建议如下。

1.建立司法协助执行部门合作机制

不动产登记部门应积极与当地司法部门做好工作对接，争取法院支持，建立登记部门和法院的合作机制。明确今后法院在司法拍卖处置房地产时，需按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《三部门通知》）第二条

“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”的规定，可书面发函给国土资源部门进行查询，国土资源部门查询后书面函告该房地产的详细情况，包括是否需补交出让金、该地块是否有限制性条件、是否有违法用地等。如需重新勘测的需勘测后再评估拍卖，需补交土地出让金的需补交好土地出让金，所需费用可在司法拍卖费中扣除。同时，不动产登记部门应印制格式化的书面告知函，在法院办理查封登记时就书面告知法院在司法拍卖前需到不动产登记机构查询权属状况。

▲登记查询中

2.加快部门信息实时共享建设

积极推进不动产登记信息平台建设，推进登记与交易、法院等部门的信息互联互通。预查封业务在目前交易、登记分离且未能实时交互数据的情况下，应按不同情况予以办理：对于商品房未首次登记的，告知法院向房产交易管理部门办理；对于商品房已首次登记且被执行人为开发商的，建议法院先向房产交易管理部门查询开发商名下的房产是否已办理预售备案，在法院对商品房备案系统予以限制后再到登记部门办理查封登记；对于商品房已首次登记且被执行人为购房人的，建议法院先向产交易管理部门办理限制手续，凭回执办理在开发商名下的被执行人为购房人的预查封（协助执行通知书上注明：实际销售给××）。

3.审慎对待司法协助执行

不动产登记机构要严格按照法院文书载明的内容履行协助执行的义务，但对协助执行内容有疑义之时，应及时以书面形式向法院告知相关情况，并就相关执行问题请法院进一步明确，以便更好地协助法院执行。如对于因土地利用情况发生变化而权证并未变更，导致人民法院处置的不动产相关面积、用途信息与实际不一致的，应书面人民法院提出司法建议，进行纠正后再行办理。又如对于房、地现首封法院不一致问题，建议书面告知法院，由房、地现首封法院协商处理解决。对于法院续查封凭原查封裁定和协助执行通知书办理问题，应建议法院重新制作查封裁定书和协助执行通知书。对于强制转移登记时无法提供原权证问题，应建议法院在《协助执行通知书》上注明原土地使用权证、房屋所有权证或不动产权证（字号）作废，由不动产登记机构依照相关规定进行公告注销。未注明的，不动产登记机构工作人员应告知人民法院补正后予以办理。